Bei dem gegenwärtigen Trend zur Rückkehr der Wohnbevölkerung in die Innenstädte entsteht angesichts der Besiedlungsdichte naturgemäß der Wunsch nach einem eigenen Zugang zu Sonne und Licht, am besten durch eine Terrasse oder einen Balkon. Auch lassen sich Bestandsbauten mit Freisitz deutlich besser vermarkten als ohne. Hinzu kommt oft auch ein Sanierungsbedarf durch kritische Wärmebrücken im Gebäude und den damit verbundenen Energieverlust, wenn auskragende Bauteile wie Balkone nicht thermisch vom Gebäude entkoppelt sind. Deshalb ist der Balkon oft ein Tummelplatz für Architekten und Ingenieure – und manchmal für Juristen.
Angesichts der in den Landesbauordnungen (LBO) inzwischen in weitem Umfang eingeführten genehmigungsfreien Verfahren, die dem Bauherren Handlungsfreiheit ohne jede Behördenbeteiligung geben, ist auch der Anbau eines Balkons an ein vorhandenes Gebäude ohne ein Baugenehmigungsverfahren und Behördenbeteiligung zulässig. Allerdings darf auch diese Freiheit nicht darüber hinwegtäuschen, dass alle Regeln des Baurechts einzuhalten sind. Im Zusammenhang mit Balkonen spielen dabei insbesondere die Abstandsflächen eine Rolle, die für jedes Bauwerk eine ausreichende Belichtung, Belüftung und einen Brandschutz sicherstellen sollen1. Die Beachtung der einschlägigen Regeln ist auch deshalb wichtig, weil der Nachbar hier die Möglichkeit hat, sich gegen die Nichtbeachtung durch einen Antrag an die Baubehörde und eine Klage vor dem Verwaltungsgericht zu wehren.
Die Landesbauordnung und Balkone
Die Bauordnungen der Länder privilegieren Balkone in unterschiedlichem Umfang dadurch, dass die grundsätzlichen Vorgaben für die Abstandsflächen eines Gebäudes für Vorbauten wie Balkone nicht in vollem Umfang eingehalten werden müssen. So muss in Baden-Württemberg für Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten mit einer maximalen Breite von 5 Metern und einem maximalen Vortreten vor der Außenwand von 1,5 Metern nur ein Abstand zur Nachbargrenze von 2 Metern eingehalten werden. Dabei gilt diese Privilegierung natürlich nur dann, wenn die dahinterliegende Wand selbst den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze einhält. Wenn dies nicht der Fall ist, kann auch nicht verfahrensfrei gebaut werden. Vielmehr muss dann eine Befreiung beantragt werden. Abstandsflächen sind aber nicht nur zum gegenüberliegenden Grundstück einzuhalten, sondern auch an der Seite eines Balkons gegenüber dem Nachbargrundstück. Auch hier ist der Balkon privilegiert. Die LBO enthalten auch Vorschriften über den Wärme- und Schallschutz, die aber nicht nachbarschützend sind.
Dass die Dinge hierbei nicht immer einfach liegen und der erfolgreiche Anbau eines Balkons nicht nur den Schweiß des Architekten, sondern auch den des Juristen erfordern können, zeigt ein aktueller Fall aus der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts (OVG) Koblenz, Urteil vom 24. Juni 2010. Hier hatte ein Bauherr seine Doppelhaushälfte an die bereits bestehende andere Haushälfte auf dem Grundstück des Nachbarn angebaut, was den planungsrechtlichen Vorgaben in dem Gebiet ohne Bebauungsplan aufgrund der vorhandenen Bebauung entsprach. Der Streit entzündete sich aber am seitlichen Abstand seines Balkons zur Grundstücksgrenze des Nachbarn, den die Baubehörde unter Verweis auf eine Bestimmung in der LBO und die fehlende Zustimmung des Nachbarn verweigerte.
Die Klage des Bauherren hatte vor dem Verwaltungsgericht keinen Erfolg, sondern erst beim OVG. Das Gericht kam dabei zur Auffassung, dass die aktuelle Fassung der LBO angesichts der bereits vom Nachbar vorgenommenen Grenzbebauung nicht nur einen entsprechenden Anbau des Klägers im Umfang der bereits vorhandenen Hauswand an der Grenze erlaubt, sondern weitergehend das Bauen ohne Grenzabstand auch über die bereits vorhandene Nachbarbebauung hinaus. Es geht in diesem Fall also nicht um die Privilegierung des Balkons, weil im vorliegenden Fall auch nicht die geringeren Abstände für Balkone eingehalten worden sind, sondern um den Umfang der Anbaumöglichkeit bei einem bereits vorhandenen Grenzbau. Das Gericht kam zu seiner für den Bauherrn positiven Entscheidung deshalb, weil die LBO in Rheinland-Pfalz seit 1998 nach einer Änderung diesen weiteren Grenzanbau zulässt.
Wie bei allen Maßangaben nach der LBO sind auch die Abstandsflächen zentimetergenau einzuhalten. Dass man mit der dummdreisten Tour hier keinen Erfolg hat, zeigt eine neue Entscheidung des Verwaltungsgerichts Frankfurt vom 21. September 2010. Dort ging es um einen Balkon, der nach der erteilten Genehmigung mit seiner Schmalseite zum Nachbarn eine Grenze wie in Baden-Württemberg von 2 Meter einhalten sollte. Tatsächlich waren es dann aber nach Bauausführung nur 1,83 Metern, und das bei vier Balkonen über vier Stockwerke. Die Verpflichtung zum Rückbau durch die Baubehörde wurde von dem Verwaltungsgericht gebilligt. Mögliche Ausnahmen oder Befreiungen kommen jedenfalls zur Legalisierung von gewöhnlichen Rechtsverletzungen nicht in Betracht.
Modernisierung im Mietrecht und Kostenbeteiligung
Der Mieter kann nicht nachträglich den Anbau eines Balkons oder dessen verbesserte Benutzung durch den Umbau in einen Wintergarten verlangen, weil er während der gesamten Mietzeit nur einen Anspruch auf den Zustand der Mietsache hat, in dem sich die Mietsache zum Vertragsbeginn befand. Dies bedeutet natürlich auch, dass er Sanierungsarbeiten dann verlangen kann, wenn der ursprüngliche Zustand des Balkons sich so verschlechtert hat, dass eine entsprechende Benutzung nicht mehr möglich ist. Ausgangspunkt für die Diskussion im Mietrecht um den Balkon ist deshalb vielmehr die Frage, in welchem Umfang der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme nach Paragraf 554 BGB zu dulden hat, mit der entsprechenden Folge für die Miethöhe. Durch entsprechende Urteile abgesichert ist dabei die Möglichkeit des Vermieters, einen Balkon anzubauen. Abgelehnt wird aber der Umbau eines Balkons oder einer Loggia in einen Wintergarten. Für die erste Entscheidung spricht die eingangs erwähnte Veränderung im Wohnverhalten der Bevölkerung, für die Ablehnung im zweiten Fall auch die Unzulässigkeit einer "Luxussanierung".
Bei der Umlegung der durch die Modernisierung verursachten Kosten muss der Vermieter aber die durch die reine Instandhaltung bedingten Kosten herausnehmen, was dazu im Einzelfall zu einer spitzfindigen Diskussion führen kann, ob zum Beispiel das notwendige Baugerüst vollständig zu den Instandhaltungsarbeiten gerechnet werden muss, da es ja auch für diese alleine notwendig ist, oder ob es auf die beiden Kostenblöcke Instandhaltung und Modernisierung anteilig aufgeteilt werden kann. Der Vermieter kann entweder nach Paragraf 559 BGB aus den so berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten 11 Prozent mehr Miete im Jahr verlangen oder die Wertsteigerung für den Mieter zu einer Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Paragraf 558 BGB nutzen. Beide Möglichkeiten gleichzeitig kann er jedoch nicht in Anspruch nehmen. Bei seiner Entscheidung muss er auch berücksichtigen, dass die Miterhöhung infolge der Modernisierung im Laufe der Zeit durch die laufende Inflation langsam wieder aufgezehrt wird. In beiden Fällen der Miterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 561 BGB.
Dagegen sind die Möglichkeiten des Mieters, zulässige bauliche Veränderung an Balkonen vorzunehmen, sehr beschränkt. Sie müssen sich nämlich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten, rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen und dürfen die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen. Deshalb hat die Rechtsprechung die Montage einer festen Balkonverkleidung, nicht nur eines Stoffbands um das Balkongeländer, nicht zugelassen.
Je nach dem Maß der baulichen Veränderung des Balkons muss auch die Frage der Wohnfläche, auch wegen der Abrechnung der Betriebskosten, geprüft werden. Während nämlich Balkone sowohl nach der im frei finanzierten Wohnraum zumindest analog anwendbaren Wohnflächenverordnung (WoFlV) als auch nach der DIN 283 (maßgeblich ist hier der Wohnwert des Balkons) regelmäßig mit einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet werden können, sind Grundflächen von unbeheizten Wintergärten immer zur Hälfte anzurechnen. Hier besteht also gegebenenfalls Anpassungsbedarf. Unabhängig hiervon ist die Frage, die auch immer wieder in der Rechtsprechung im Zusammenhang mit möglichen Mietminderungen wegen der Flächenabweichung diskutiert wird, wie die maßgebliche Wohnfläche berechnet wird, wenn eindeutige Angaben im Mietvertrag fehlen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1997 besteht zumindest im Raum Stuttgart eine regionale Übung zur Berechnung nach der DIN 2832.
Der Zug des Fortschritts im WEG
Die auch im WEG sensible Trennungslinie zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist im Verhältnis zum Mietrecht zugunsten eines größeren Handlungsspielraums für die Modernisierung verschoben worden. In der Rechtsprechung war schon vor der Reform des WEG von 2007 anerkannt, dass die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung nach Paragraf 21 Absatz 5 Ziffer 2 WEG nicht nur dazu dient, den Wohnwert durch eine Konservierung des Bauzustands auf dem technischen Stand im Zeitpunkt der Errichtung zu erhalten, sondern auch technisch und wirtschaftlich bessere Lösungen erlaubt (modernisierende Instandsetzung, Paragraf 22 Absatz 3 WEG). Diese Entwicklung wurde durch eine Entscheidung des BGH vom 18. Februar 2011 zu Paragraf 22 WEG verstärkt, in der er diesen Grundsatz nochmals ausdrücklich erwähnte. In der Sache ging es hierbei zwar um die Wiederinbetriebnahme eines früher verschlossenen Kamins in der Wohnanlage zur Nutzung für Holzöfen in den einzelnen Wohnungen. Der Hinweis des BGH auf die Berechtigung einer modernisierenden Instandsetzung nach Paragraf 22 Absatz 3 WEG im Hinblick auf die Nutzung des Brennstoffs Holz und die damit verbundene, auch von der Energieeinsparverordnung 2009 gewünschte Reduzierung der Jahresprimärenergie, lässt sich auch für Umbaumaßnahmen eines Balkons nutzen, wenn durch die mit der Verglasung gewonnene zusätzliche Wärme durch Sonneneinstrahlung und die bessere Wärmedämmung durch die Ausschaltung von Wärmebrücken in der Wohnung der Energiebedarf merklich gesenkt werden kann.
In der Rechtsprechung wird dagegen noch überwiegend vertreten, dass Anbauten durch Balkone oder einen Wintergarten bauliche Maßnahmen zumindest bei einem veränderten Lichteinfall auf die darunterliegende Wohnung darstellen, die nach Paragraf 22 Absatz 1 WEG die Zustimmung aller betroffenen (!) Wohnungseigentümer erfordern3. Dieses Erfordernis gilt auch für die beim Mietrecht bereits erwähnten sogenannten Luxussanierungen. Diese Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann zwar abbedungen werden, aber nur durch eine Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern4. Dagegen sind bei Sanierungen von Balkonen und bloßen Umbauten solche Beeinträchtigungen nach Paragraf 22 Absatz 1 WEG eher die Ausnahme, weil die bauliche Substanz und die damit verbundene Beeinträchtigung nicht verändert werden. Auch eine Balkonüberdachung oder eine bloße Vergrößerung des Balkons ist wegen des veränderten architektonischen Gesamteindrucks nur mit Zustimmung möglich.
Die bereits angesprochene modernisierende Instandsetzung setzt immer auch einen schwerwiegenden Mangel voraus, der eine Reparatur oder eine Erneuerung erforderlich macht. So ist zum Beispiel die Ersetzung einer gemauerten Balkonbrüstung durch Balkongeländer im Rahmen einer Fassadensanierung eine Instandhaltung, wenn dadurch Schäden an den Stahlträgern der Balkonplatten verhindert werden. Das Gleiche gilt für die Installation von Leichtmetallgeländern anstelle von massiven Balkonbrüstungen. Dass hier im Einzelnen oft noch Diskussionsbedarf besteht, zeigt die Tatsache, dass schon die bloße Montage einer Regenrinne an der Balkonbrüstung wiederum als bauliche Veränderung bewertet wurde. Auch die Erhöhung einer vorhandenen, bis zur Balkonbrüstung reichenden Trennwand zum Nachbarbalkon bis zur Decke des darüberliegenden Balkons ist wegen der Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung im Sinne von Paragraf 14 Nummer 1 WEG, sodass zumindest die Zustimmung des betroffenen Nachbarn nach Paragraf 22 Absatz 1 WEG erforderlich ist. Das Gleiche gilt für den Anbau einer Treppe vor einem Balkon.
Die Kostenfrage
Die Instandsetzung der als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile (konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile) trifft alle Wohnungseigentümer entsprechend dem allgemeinen Verteilungsschlüssel ohne Rücksicht darauf, ob ihrem Sondereigentum ein Balkon zugeordnet ist oder nicht. Zu diesen Kosten der Gemeinschaft gehören auch diejenigen, die durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen, aber notwendig sind, um die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum selbst zu ermöglichen. Es handelt sich hierbei nicht um den Regelfall des WEG (gemeinschaftliches Eigentum am Balkon), sondern um einen ausdrücklich zum Sondereigentum erklärten Balkon, bei dem das Sondereigentum aber nur den Balkonraum, den Innenanstrich der Balkonbrüstung, das Mörtelbett und den Bodenbelag erfasst, nicht jedoch die Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, des Estrichs sowie die Balkondecke, die Balkonaußenwände, die Balkontrennwände, die Balkongeländer und die Balkonbrüstung, da diese zur Fassade gehören.
Denkbar ist für diese Bauteile des Gemeinschaftseigentums eine Vereinbarung mit der Verpflichtung zur Instandhaltung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder durch eine Vereinbarung. Eine solche Vereinbarung lag im geschilderten Fall aber nicht vor. Entsprechendes hat die Rechtsprechung auch für die Kosten eines Aufzugs entschieden, die nicht nur von den Eigentümern getragen werden müssen, die den Aufzug tatsächlich benutzen (ab dem ersten Obergeschoss).
Hellmuth Mohr, Rechtsanwalt, Suttgart
Bild: Die Landesbauordnungen privilegieren Balkone in unterschiedlichem Umfang. Dadurch müssen die Abstandsflächen eines Gebäudes für Balkone nicht in vollem Umfang eingehalten werden.
