Seit Jahren treten Naturkatastrophen vermehrt auch in unseren Regionen auf. Elbe- und Oderhochwasser 1997 und 2002 waren keine einmaligen Ereignisse, sondern sind seitdem bereits erneut aufgetreten – wenn auch glücklicherweise nicht so intensiv. Die Tiefdruckgebiete mit den einprägsamen Namen wie „Kyrill“ oder „Xynthia“ sind ebenfalls Ereignisse aus den letzten Jahren, die erheblichen Schaden an der Bausubstanz verursacht haben. Wie stellt sich nun die deutsche Versicherungswirtschaft zu diesen Themen auf? Sind Elementarschäden überhaupt noch versicherbar? Welche Details sind hier zu berücksichtigen, und welche Regularien hat der Versicherungsmarkt hier entwickelt?
Der Schadenaufwand in der verbundenen Wohngebäudeversicherung bewegt sich laut der Statistik des Gesamtverbands der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) in den vergangenen Jahren auf Rekordniveau. Trotz weniger Sturm-, Hagel- und Leitungswasserschäden durch Frost erwartet die Branche auch für 2011 eine Schadenkostenquote von 104 Prozent. Das zehnte Jahr in Folge fährt die Wohngebäudeversicherung damit versicherungstechnische Verluste ein. In diesem Jahr ist von 0,2 Milliarden Euro Verlust für die Versicherer auszugehen. Das hat auch Folgen für die Wohnungswirtschaft: Sind Elementarschäden überhaupt noch versicherbar?
Die bestandshaltenden Wohnungsunternehmen erwarten hier Lösungsvorschläge, die nicht in Ausschlüssen oder unverhältnismäßigen Reglementierungen der bestehenden Versicherungskonzepte enden dürfen. Eine direkte Schadenquotenregelung, die bei größeren Schadenereignissen eine unmittelbare Erhöhung der Gebäudeversicherungsprämie zur Folge hat, kann nur ein sehr kurzfristig funktionierender Ansatz sein.
In den vergangenen 100 Jahren sind bekanntlich deutliche Klimaveränderungen festgestellt worden. Ein Anstieg der Oberflächentemperatur hatte einen Rückgang der Schneebedeckung und Eisgangs zur Folge. Dadurch gab es bereits einen Anstieg des Meeresspiegels, der jedoch für die kommenden 100 Jahre noch um ein Deutliches höher ausfallen soll. Die erhöhte Niederschlagsmenge und Intensität sowie die Zunahme der Extremwetterlagen – auch in bisher nicht gefährdeten Gebieten – sind offensichtlich. Die Risikoanalysten der Versicherer werden jedoch noch mit weiteren Tatsachen konfrontiert: Durch die Bebauung weiterer Flächen und die damit verbundene Bodenversiegelung erhöht sich zudem das Risiko aus den stärker werdenden Niederschlagsmengen. Die bautechnischen Entwicklungen erhöhen die Werte pro Fläche. Die zunehmende Bebauung in exponierten Gebieten will zudem bei der Kalkulation der Sachversicherer berücksichtigt werden.
Wohngebäudeversicherung
Die verbundene Wohngebäudeversicherung beinhaltet grundsätzlich den Versicherungsschutz für die Gefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, die erweiterten Elementarschäden zu versichern. Diese beinhalten die Bereiche Überschwemmung, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Unterscheiden muss man im Bereich Überschwemmung unbedingt die Begriffe Ausuferung und Witterungsniederschläge. Ausuferung ist die Überschwemmung oder das Übertreten von oberirdischen stehenden (zum Beispiel See) oder fließenden (zum Beispiel Bach, Fluss) Gewässern. Witterungsniederschläge sind ausschließlich „direkt schädigende“ Regenfälle. Hier sind die Schäden aus den eben beschriebenen Ausuferungen (zum Beispiel See, Fluss) nicht mitversichert. Die Überprüfung des Vertragstexts oder der entsprechenden Bedingungen ist unbedingt zu empfehlen, damit klar ist, welche Elementarschäden tatsächlich versichert sind.
Zonierung von Elementarschäden
Wie kalkulieren nun die Versicherer, und wie wägen die Analysten die Versicherbarkeit der Elementarschäden ab? Die Versicherungswirtschaft hat ein entsprechendes Risikobewertungssystem entwickelt. Es handelt sich um das Zonierungssystem für Überschwemmungen und Starkregen: Zürs-Geo. Hier gibt es die Möglichkeit, nahezu jedes Gebäude in Deutschland einer der vier Gefährdungsklassen zuzuordnen. Bei Objekten in den Gefährdungsklassen 1 und 2 ist eine erweiterte Elementarschadenversicherung fast immer möglich. Bei Objekten der Klasse 3 ist eine nähere Prüfung notwendig, die auch die Verhältnismäßigkeit dieser Objekte am Gesamtbestand beinhaltet. Bei den Objekten der Gefährdungsklasse 4 bedarf es wesentlich intensiverer Prüfungen, die oft auch eine Ablehnung der Versicherbarkeit zum Ergebnis haben kann. Nur etwa 3 Prozent der Gebäude liegen in den risikoreichen Zonen 3 und 4. Zudem kennt Zürs-Geo seit 2008 zusätzlich eine Bachzone. Das Flussnetz wurde um kleine Gewässer erweitert, um die eine Pufferzone von jeweils 100 Metern pro Seite gelegt wurde. Liegt ein Haus innerhalb dieser Zone, also nicht mehr als 100 Meter von einem Bach entfernt, gibt Zürs-Geo diese Bachinformation zusätzlich zur Gefährdungsklasse an. Die Zonierung der einzelnen Gebäude kann sowohl über eine Postadresse als auch über Eingabe einer Geokoordinate erfolgen.
Prämienhöhe beeinflussen
Hat die individuelle Prüfung des Gebäudebestands beim Risikoträger eine grundsätzliche Versicherungsfähigkeit ergeben, muss man bei der Prämienkalkulation von zirka 10 Euro je versicherte Wohneinheit ausgehen. Gerade im Bereich der Wohnungswirtschaft erfolgt die Prämienkalkulation der Versicherer jedoch nicht nach einem standardisierten Tarifbuch, sondern individuell. Die Versicherer erwarten hierzu immer die Vorlage der Schadenverläufe aus den vorherigen fünf Jahren. Je detaillierter diese Schadenverläufe vorliegen, umso genauer können diese analysiert werden. Im Ergebnis kann so eine individuelle und passende Konzeption zu einer fairen und nachhaltigen Prämie erarbeitet werden. Häufig variierende Prämienhöhen verunsichern in der Regel durch die Umlagefähigkeit die Mieter und verursachen Mehraufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Bei einer Prämie für die erweiterte Elementarschadendeckung von bis zu 10 Euro je Wohneinheit ist die Wirtschaftlichkeit durch die steigenden Extremwetterlagen immer gegeben. Bei einem Gebäudebestand von 5000 Wohneinheiten sollte diese Schadenhöhe bereits bei einem einzelnen Schadenfall erreicht sein. Wo allerdings ein überschwemmtes Gebäude zu verzeichnen ist, ist bei größeren Wohnungsbeständen das zweite nicht weit.
Erneuerbare Energien einbeziehen
Auch der vermehrte Einsatz von erneuerbaren Energien stellt neue Herausforderungen an bestehende Versicherungskonzepte: Photovoltaik- oder Solaranlagen sind mittlerweile weit verbreitet und stellen einen zusätzlichen Wert dar, der in der Regel den klimatischen Bedingungen ungeschützt ausgesetzt ist. Über die Gebäudeversicherung besteht auch für Solar- und Photovoltaikanlagen in der Regel Versicherungsschutz gegen die Gefahren Feuer, Leitungswasser und Sturm/ Hagel, sofern die Anlagen fest mit dem Gebäude verbunden sind. Haben Wohnungsunternehmen jedoch ein Konzept mit einer vereinbarten Versicherungssumme für ihre Gebäude abgeschlossen, muss diese Summe überprüft und gegebenenfalls um den Wert der Material- und Montagekosten angepasst werden. Bei Wohneinheiten-Konzepten ist diese Überprüfung nicht notwendig. Sie beinhalten keine detaillierten Versicherungssummen für die versicherten Gebäude. Somit sind Fehlbewertungen und das dadurch resultierende Risiko einer Unterversicherung nicht vorhanden. Diese Versicherungsform ist bei Gebäudebeständen ab 1000 Wohneinheiten unbedingt zu empfehlen. Mit einer speziellen Photovoltaikversicherung kann zudem der Versicherungsschutz auch Risiken wie Vandalismus, Diebstahl oder Ertragsausfall umfassen. Die Kosten dieser Versicherung sind überschaubar.
Guido Raasch, Geschäftsfeldleiter Versicherungsmanagement Dr. Klein & Co.
Bild: Schäden durch Naturkatastrophen nehmen zu – ein vorausschauendes Risikomanagement sollte daher für Wohnungsunternehmen selbstverständlich sein. Die erweiterte Elementarschadenversicherung gehört dazu. (Kessel)
