Die erste Jahresbilanz nach der solaren Modernisierung des großen Berliner Mietshauses in der Pfalzburger Straße 82 fällt besser aus als prognostiziert. Jetzt liegt für das Objekt eine erste belastbare und durchaus erstaunliche Auswertung vor.
Die Energieeinsparung liegt deutlich höher als erwartet, erklärte David Dreisbach, Sprecher der Wohneigentümergemeinschaft Pfalzburger Straße 82 in Berlin. „Erreicht wurde eine Energieeinsparung von 36 Prozent, prognostiziert waren 31 Prozent und das trotz des langen und harten Winters 2009/2010.“ Im Zuge der solaren Modernisierung war das Haus an die in der Straße bereits vorhandene Fernwärme angeschlossen worden, erhielt 42 Quadratmeter Solarkollektorfläche und eine Solarenergiezentrale (SEZ) als Steuerung.
Der Gründerzeitbau in Berlin-Wilmersdorf, ein in Wohnungseigentum umgewandeltes, typisches innerstädtisches Mietshaus mit insgesamt 22 Wohneinheiten und 2773 Quadratmetern Wohnfläche, war vor der Modernisierung zentral über einen Ölkessel mit Warmwasser versorgt worden. 14 der Wohnungen wurden auch zentral mit Öl beheizt, die restlichen acht Einheiten mit Gasetagenheizungen unterschiedlichen Alters. Die zentral beheizte Fläche betrug daher lediglich 1691 Quadratmeter. Seit der Modernisierung werden alle Wohneinheiten zentral beheizt und mit Warmwasser versorgt.
Gesamtverbrauch liegt vor
Der Verbrauch lag vorher durchschnittlich bei etwa 40.000 Litern Heizöl im Jahr, der Warmwasserverbrauch bei zirka 750 Kubikmetern. So beliefen sich die Gesamtkosten der zentralen Ölheizungsanlage im Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2007 bis 30. April 2008 auf immerhin 27.816 Euro – die individuellen Gasrechnungen nicht eingerechnet. Über deren Verbräuche existieren keine Angaben, sie dürften aber weit im fünfstelligen Bereich gelegen haben. Nach den ersten zwölf Betriebsmonaten mit der Kombination Solar und Fernwärme liegt nun der Gesamtverbrauch aller 22 Wohneinheiten im Zeitraum April 2009 bis März 2010 bei 32.310,88 Euro. Die Tabelle oben zeigt den Gesamtenergieverbrauch vor und nach der Modernisierung, die Tabelle unten die Monatsverläufe der einzelnen wesentlichen Parameter.
Am Ende der Rechnung steht bei 11 Prozent Modernisierungsumlage (etwa 0,30 Euro pro Quadratmeter und Monat) eine Heizkostenersparnis von rund 0,60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat gegenüber. Das ist eine Warmmietenminderung in der Größenordnung von 0,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Mit der Kombination von Fernwärme und Solar sei jetzt eine neue Struktur gelegt worden, die sich durch eine moderne Verteilzentrale mit effizientem Energiemanagement auszeichne, charakterisiert Dreisbach die Zentralisierung. Das sei für das Vorderhaus genauso gut wie für das Hinterhaus.
Betrachtet man die Einsparergebnisse, so zeigt sich, dass diese gleich mehrere Ursachen haben. Zum einen ersetzen die Solarkollektoren einen Teil fossiler Energie durch Sonnenwärme. Zum anderen bedeutete der Umstieg von Öl auf Fernwärme eine weitere deutliche Kostenentlastung, da diese billiger ist. Entscheidend ist vor allem, dass die Steuerung der Solarenergiezentrale, im Gegensatz zu früheren Solaranlagen, über ein integriertes Energiemanagement verfügt, das auf Energieeffizienz insgesamt ausgelegt ist, also auch bei der Fernwärme den Verbrauch optimiert.
Solar geht vor Fernwärme
Bei der Solarenergiezentrale, einem System, das bei drei namhaften Systemanbietern im Produktkatalog zu finden ist, wird die Solarwärme direkt aus den Kollektoren zum Verbraucher geleitet. Ein Abspeichern erfolgt erst bei solaren Überschüssen. Auf die Fernwärme (oder eine andere fossile Energieart) wird erst dann zurückgegriffen, wenn Solarkollektoren und Speicher nichts mehr liefern können. Zudem ist die Fernwärme aus Investorensicht eine günstige Lösung, da die Hausanschlusskosten im Vergleich zur Erneuerung von Kesselanlagen (zwischen 5000 und 20.000 Euro) wesentlich günstiger sind.
Ein weiterer wirtschaftlicher Aspekt ist bemerkenswert. Da der solare Teil der Anlage nach Paragraf 559 BGB umlagefähig ist, erbringt diese Investition, über einen Zeitraum von 20 Jahren betrachtet, eine beachtliche Rendite. Denn nach der Amortisation bleibt die erhöhte Kaltmiete bestehen. Will man dies quantifizieren, ist es von Bedeutung, ob für die Finanzierung Fremd- und Fördermittel eingesetzt werden. Die WEG Pfalzburger Straße hat den 30-prozentigen Tilgungszuschuss der KfW in Anspruch genommen und zugleich die Investition aus eigenen Mitteln getätigt. Grundsätzlich ist der Tilgungszuschuss der KfW zwar an die Vergabe eines Kredits durch die Hausbank gekoppelt. Aber für den Fall, dass die Investoren kein Geld leihen müssen, sind Sondertilgungen möglich, ohne dass der Tilgungszuschuss verringert wird. So wurde auch hier verfahren. Einem solaren Investitionsanteil von 44.700 Euro steht eine Modernisierungsumlage von 98.300 Euro gegenüber, was einer Rendite von 4 Prozent pro Jahr entspricht.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung, vom Systemhersteller Parabel Energiesysteme erstellt, hatte zwar die bereits eingangs erwähnte Einsparprognose von pauschal 31 Prozent ergeben, aber keine konkreten Aussagen für die Wohnungen mit individueller Gasetagenheizung enthalten. Weil die Mieter frühzeitig in den Prozess eingebunden wurden, haben sie der Modernisierung zugestimmt. Trotzdem war es aus Sicht der Eigentümergemeinschaft eine spannende Frage, ob die Umstellung auch hier zu einem Erfolg werden würde. Denn eine Abkehr von den in den 60er- und 70er-Jahren so beliebten Gasetagenheizungen hatte mancher Mieter mit gemischten Gefühlen gesehen.
Die Eigentümergemeinschaft hatte sich dafür entschieden, allen Mietern bei der Gestaltung ihrer neuen Heizkostenpauschale freie Hand zu lassen. Das führte dazu, dass nicht alle einen verminderten Betrag zahlten, sondern manche den alten einfach weiterlaufen ließen. Gemeinsam war allen die Unsicherheit, wo sich die zukünftige Heizkostenpauschale einpendeln würde. Bei der Abrechnung (für den Zeitraum Mai 2009 bis April 2010) entstand dadurch erst einmal ein differenziertes Bild. So gab es Rückerstattungen von bis zu 800 Euro, aber auch Nachzahlungen von 600 Euro. Beim Vergleich mit den Heizungs- und Warmwasserkosten der Vorjahre stellte sich aber schnell heraus, dass alle gespart hatten. Und über die zukünftigen Heizkostenpauschalen besteht inzwischen auch Klarheit. David Dreisbach und die anderen Eigentümer sind über dieses Ergebnis froh. Kein Mieter hatte sich über die Zentralisierung der Heizung beschwert.
Die Solarenergiezentrale zeigt laut Dreisbach, dass solarthermische Großanlagen im Geschosswohnungsbau renditestark und zugleich mieterfreundlichen sein können, wenn sie richtig geplant, gebaut und betrieben werden. Die Pfalzburger Straße 82 könnte mit ihrer ungewöhnlichen Kombination von Solar und Fernwärme für vergleichbare Mietshäuser zur Blaupause werden, belegt sie doch, dass das bisherige Kredo, an erster Stelle müsse die Bauphysik stehen, so nicht aufrecht zu erhalten ist. Das sei keine Absage an die Bauphysik, aber zumindest eine gegen die bisherige Reihenfolge. Denn die solare Anlagentechnik bietet inzwischen auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine Alternative.
Klaus Oberzig
Bild: Eine Solarthermieanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses ist zurzeit noch ein eher seltenes Bild. Das könnte sich dank der Solarenergiezentrale jedoch bald ändern. (Elke Förner)
