Optisch ansprechend und energetisch auf dem neuesten Stand: Mit diesen beiden Kriterien steht und fällt der Wert einer Immobilie. In Cottbus sind nach der Renovierung gleich mehrerer Straßenzüge 302 Wohneinheiten entstanden, die innen wie außen Maßstäbe setzen.
Die gelb leuchtenden Schmuckstücke überzeugen besonders in Sachen Energieeinsparung – dank dem optimalen Einsatz von Dämmung, Heiz- und Regelungstechnik. Der Eigentümer, die Gebäudewirtschaft Cottbus (GWC) ließ die 50 bis 70 Jahre alten Häuser von Sommer 2006 an nach und nach instand setzen, weil der Instandhaltungs- und Reparaturaufwand in den Vorjahren stetig zugenommen hatte. Der Leerstand betrug bis zu 40 Prozent. 12 Millionen Euro investierte die GWC für die Modernisierung der drei Standorte einschließlich der Gestaltung der Außenanlagen. Die Planung übernahm eine Tochter der GWC, die Cottbuser Gesellschaft für Gebäudeerneuerung und Stadtentwicklung mbH (CGG), die Bauleitung und Planung des Heizungsbereichs verantwortete das Cottbuser Ingenieurbüro für Entwicklung und Sanierung.
Dämmung und Heizung top
„Eine Sanierung vom Keller bis zum Dach war unumgänglich“, sagt Udo Rettinghaus, Gebäudemanager Haustechnik bei der GWC. Im Fokus stand unter anderem die energetische Aufwertung der Gebäude. Die Cottbuser investierten deshalb zunächst in die Gebäudehülle: Neue Fenster wurden eingesetzt, die Kellerdecken und die Dachböden gedämmt. An zwei der drei Standorte kam ein Wärmedämm-Verbundsystem für die Fassade und eine Neueindeckung der Dächer hinzu. „Mit der Dämmung war die erste Voraussetzung für einen reduzierten Energieverbrauch geschaffen“, sagt Rettinghaus. Die Wohnungsgesellschaft ließ auch die Heizanlage komplett erneuern. „Um Energie zu sparen, eignet sich nicht jedes System für jedes Gebäude“, weiß Andreas Willms vom Key Account Team für Bauträger, Groß- und Sonderkunden bei Junkers. Willms hat zusammen mit Junkers-Außendienstmitarbeiter Frank Musäus die Planungen in Cottbus begleitet. Denn die GWC entschied sich für Gas-Brennwertgeräte der Bosch-Thermotechnik-Marke Junkers. „Weil der Wärme- und Warmwasserbedarf in einem Wohngebäude im Gegensatz zu Industrieanlagen stark schwankt, haben wir für die Wohneinheiten in Cottbus ein System gewählt, das sich optimal an den tatsächlichen Verbrauch anpasst“, erklärt Fachmann Willms.
Flexibilität dringend benötigt
„Die von Junkers vorgeschlagene Lösung deckte sich zu 100 Prozent mit unseren Ansprüchen an eine moderne Heizanlage“, sagt Rettinghaus. „Sie bietet uns vor allem die beim Heizen dringend benötigte Flexibilität“, begründet er die Entscheidung für den Thermotechnik-Spezialisten. 22 Cerapur Maxx – wandhängende, leistungsstarke Gas-Brennwertthermen – ersetzen jetzt die dezentralen Kachelöfen und Gas-Raumheizer in den einzelnen Wohnungen. Diese waren den Anforderungen an ein modernes und effizientes Heiz- und Warmwassersystem schon lange nicht mehr gewachsen. Die neuen Heizgeräte arbeiten mit einem Normnutzungsgrad von bis zu 110 Prozent sehr effizient. Einzeln oder als Zweier-Kaskade liefern die Cerapur Maxx-Geräte in den Gebäuden eine Gesamtleistung von 90, 130 oder 180 Kilowatt. Die Einzelgeräte haben eine Leistung von 65 und 90 Kilowatt. Weil der Brenner zwischen 20 und 100 Prozent moduliert, kann jedes Gerät seine Leistung dem Wärme- und Warmwasserbedarf anpassen. Bei einer Kaskade – die Geräte sind dabei in Reihe geschaltet – ist die Flexibilität noch größer. Denn wenn wenig Wärme benötigt wird, schalten sich einzelne Geräte komplett ab, bei großem Wärmebedarf springen sie automatisch wieder ein.
Messung Raum für Raum
Um dem tatsächlichen Heizbedarf noch besser gerecht zu werden, setzte die GWC zusätzlich auf eine intelligente Regelungstechnik: Ein System aus Wärmeerfassung, Daten-Funkübertragung, Regler und Wärmeerzeuger sorgt dafür, dass die Wärmeleistung ständig an den tatsächlichen Bedarf angepasst wird. In jedem Raum ermittelt ein Funk-Heizkostenverteiler direkt am Heizkörper nicht nur den Verbrauch, sondern auch den aktuellen Wärmebedarf. Diese Funkerfassung weiß zu jeder Zeit, ob und wie viel Wärme in jedem Raum gebraucht wird. Zusätzlich erhebt das System Ecotech von Techem weitere Daten wie Außen- oder aktuelle Vorlauftemperatur. Diese Informationen gehen via Funk auf direktem Weg an ein Empfangsgerät im Keller. Das Gerät gibt die Daten weiter an den Dolmetscher, einen Regler von Riedel. Er wirkt direkt auf den Wärmeerzeuger ein und fordert durch ein Null- bis Zehn-Volt-Signal exakt die benötigte Wärmemenge an – je höher die Spannung, desto mehr Wärme muss die Heizung liefern.
Wichtig für einen reibungslosen und störungsfreien Ablauf sind die technischen Schnittstellen: Das Empfangsgerät von Techem kommuniziert mit dem Riedel-Regler, der Regler wiederum muss mit der Reglerschnittstelle an der Cerapur-Maxx kompatibel sein. Deshalb war es unerlässlich, dass die Projektpartner von Beginn an Hand in Hand arbeiteten. Willms übernahm die Koordination mit den Experten von Riedel-Reglersysteme und des Energiedienstleisters Techem. Gemeinsam erarbeiteten die drei Partner die innovative Lösung mit Vorbildcharakter.
Anpassung an den Heizbedarf
Das Besondere an diesem System: Je mehr Werte von der Verbrauchserfassung an die Heizung geliefert werden, desto mehr lernt das System dazu. Die Vorlauftemperatur der Heizung wird so Schritt für Schritt an die tatsächlichen Anforderungen der Nutzer angepasst. Sie liegt durchweg unter der Vorlauftemperatur von Systemen mit konventioneller Steuerung. Willms: „Das System umgeht die Trägheit einer reinen witterungsgeführten Regelung. Denn bei einer Regelung ausschließlich über die Außentemperatur weiß der Wärmeerzeuger nur, dass er heizen soll. Er weiß nicht exakt, für welchen Bedarf.“ Diese Informationen liefert das neue System. Damit wird immer nur die Wärme erzeugt, die anschließend auch gebraucht wird.
Durch die reduzierte Vorlauftemperatur sinkt beispielsweise der Rohrwärmeverlust, und das System spart dauerhaft Energie: Die ursprünglich für die Cottbuser Häuser geplante Kesselleistung konnte durch den Einbau der intelligenten Regelungstechnik in fast allen Gebäuden deutlich reduziert werden, zum Teil auf weniger als die Hälfte. Für die Mieter bedeutet die Kombination aus intelligenter Heiz- und Regeltechnik spürbare Entlastungen bei den Nebenkosten und auch mehr Komfort: Die umständliche Beheizung mit Kachelöfen oder Gas-Raumheizern in den einzelnen Wohnungen ist Vergangenheit. Die Steuerung der Heizleistung erfolgt jetzt automatisch, die Bedienung zusätzlicher Geräte entfällt.
Außen hui, innen hui
Das Beispiel der mehr als 300 Cottbuser Wohneinheiten zeigt, dass attraktive Immobilien mehr bieten müssen als nur einen neuen Anstrich. Die GWC bietet mit ihren Wohnungen ein stimmiges Gesamtpaket: Außen überzeugen freundliche Farben und einladende Grünflächen mit Bäumen und Sträuchern. Durch die moderne Heizanlage und die umfangreichen Dämmarbeiten stimmen auch die inneren Werte. Die Mieter haben geringere Ausgaben für Heizung und Warmwasser, was das Verständnis für die höheren Nettokaltmieten aufgrund der Modernisierung fördert. Denn die insgesamt entscheidende Größe für den Mieter ist die Brutto-Warmmiete. Rettinghaus ist überzeugt, dass die Zeit der hohen Leerstände vorbei ist: „Aktuell haben wir nur noch neun leerstehende Wohnungen, das sind weniger als 3 Prozent. Die Wohnungen bieten den Mietern jetzt einen echten Mehrwert.“
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Diplom-Ingenieur Wolfgang Liebermann, Produktmanager Junkers Deutschland
Bild: 22 leistungsstarke Gas-Brennwertthermen Cerapur Maxx ersetzen dezentrale Kachelöfen und Gas-Raumheizer in den einzelnen Wohnungen. Einzeln oder als Zweier-Kaskade bieten die Geräte größtmögliche Flexibilität, weil sie sich optimal dem tatsächlichen Verbrauch anpassen. (Junkers)
