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Axel Gedaschko ist seit rund sechs Monaten der neue Mann an der Spitze des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und setzt eigene Akzente. Seit der Staffelübergabe von Lutz Freitag im Februar dieses Jahres hat sich viel getan: Ob Städtebauförderung oder Fukushima und die Energiewende – der GdW und die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI), der Gedaschko auch vorsteht, haben klar Position bezogen und in Berlin vielfach Überzeugungsarbeit geleistet. Im Gespräch mit dem Modernisierungs-Magazin zieht der GdW-Präsident eine Zwischenbilanz nach über 180 Tagen Amtszeit und spricht über die aktuellen politischen Ereignisse rund um die Energiewende sowie ihre Folgen für die energetische Sanierung und die Wohnungswirtschaft.

Sie sind seit Februar 2011 Präsident des GdW. Haben sich Ihre Erwartungen an das Amt bestätigt?
Axel Gedaschko: Ja, mehr als das! Gerade in den letzten Monaten haben sich insbesondere durch die Energiewende die Chancen, aber auch die Herausforderungen deutlich verstärkt. Und je mehr sich tut, desto interessanter ist eine solche Aufgabe. In manchen Belangen sind die Aufgaben der Wohnungswirtschaft  eher statisch und die Unternehmensstrategien sehr langfristig angelegt. Im Bereich der Energiewende hat sich innerhalb von wenigen Wochen alles verändert, und langfristige Planungen wurden komplett auf den Kopf gestellt – mit immensen Auswirkungen für die Wohnungs- und Energiewirtschaft. Beides noch mehr als bisher zu vereinen, wird sicher auch ein Stück Zukunft sein. Hier ist so viel passiert, und für die Wohnungswirtschaft gibt es so viele Möglichkeiten. Daher haben sich meine Erwartungen übererfüllt.

Im GdW sind über die Regionalverbände rund 3000 Unternehmen organisiert. Bei den unterschiedlichen Ausprägungen des deutschen Wohnungsmarkts – wo liegt denn der gemeinsame Nenner?
Gedaschko: Letztendlich müssen alle Unternehmen an einem Mietwohnungsmarkt existieren können. In Nuancen unterscheiden sich die bestehenden Geschäftsmodelle. Aber die im GdW und seinen Mitgliedsverbänden organisierten Wohnungsunternehmen arbeiten auf der Grundlage gemeinsamer Interessen zusammen. Sie streben eine wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit und damit eine langfristige und dauerhafte Rentabilität des eingesetzten Kapitals an, bei der Bewirtschaftung und beim Immobilienhandel. Darüber hinaus müssen sich alle Unternehmen im Grunde – unabhängig ihrer Rechtsform – mit dem gesetzlichen Rahmen, der zuallererst durch die Bundesgesetzgebung festgesetzt wird, mit dem Mietrecht und den existierenden Vorgaben im energetischen Bereich des Baugesetzbuchs arrangieren. Der Erfolg eines Unternehmens ist von weit mehr abhängig als von einer schwarzen Null unterm Strich. Die Arbeit der verschiedenen Unternehmen ist dabei kein Hexenwerk: Vieles davon, je nach Größenordnung und Marktsituation, ist identisch, und somit sind auch die Voraussetzungen, unabhängig von der Rechtsform eines Unternehmens, gleich.

Der GdW sieht sich als politisches Sprachrohr in Berlin und Brüssel. Welche Aufmerksamkeit schenken Sie darüber hinaus der BSI? Oder anders gefragt: Was leistet die BSI, das der GdW alleine nicht hinbekommt?
Gedaschko: Aus Sicht der Entscheider in der Politik hat die Immobilienwirtschaft nicht die Wertigkeit, die ihr zum Beispiel hinsichtlich der Wertschöpfung zukommen müsste. Was die Wertschöpfung betrifft, sind wir wesentlich bedeutender als die Automobilindustrie – gleichwohl hat das Wort der Automobilindustrie mehr Gewicht als das der Immobilienwirtschaft. Ein Grund hierfür ist die Zerstückelung der Immobilienbranche in der Interessenvertretung. Das zu überwinden ist uns ein großes Anliegen. Der GdW ist der größte Verband für die Vertretung der Mietwohnungsbetreibenden: Wenn wir im Bundeskanzleramt vorsprechen, vertreten wir sechs Millionen Wohnungen in Deutschland und sind in diesem Markt der bedeutendste Player. Aber es gibt noch andere Teilmärkte. Hier ist es wichtig, eine noch größere gemeinsame Schlagkraft zu entwickeln. Diese Funktion hat die BSI.

Können Sie spontan Vorschläge unterbreiten, wie, abgesehen von der BSI, ein engerer Kontakt zur Bundesregierung zustande kommen könnte?
Gedaschko: Jenseits von Ideen gehen wir hier bereits ganz praktisch weiter: Dort, wo es sinnvoll ist, kooperieren wir auch mit weiteren Verbänden wie dem ZIA. Zu wesentlichen Themen suchen wir interdisziplinär Verbündete, auch jenseits der Wohnungswirtschaft. Rund um das Thema Klimaschutz und Energieeffizienz hat der GdW beispielsweise den Pakt für Klimaschutz ins Leben gerufen, dem 76 Verbände, Forschungseinrichtungen und Hochschulen angehören. Außerdem arbeiten wir mit dem Bundesverband der deutschen Industrie, mit dem Handwerk und Forschungseinrichtungen zusammen, um eine möglichst breite Phalanx an Fachleuten und Spezialisten zu haben, die den Entscheidern in den Ministerien und der Politik auf europäischer, Bundes- und Landesebene Handlungsnotwendigkeiten und die Folgen gesetzlicher Entscheidungen als Entscheidungsgrundlage mit auf den Weg geben. Und das nach Möglichkeit rechtzeitig. Die Energiewende mit all ihren Facetten ist sicherlich das Thema, zu dem wir diesen starken Antrieb brauchen.

Seit Juli dieses Jahres sind Sie auch Präsident der BSI. Haus & Grund hat vor zwei Jahren die BSI verlassen. Gibt es unter Ihrer Regie wieder Ansätze zum Gespräch?
Gedaschko: Ich bin sehr daran interessiert, mit Haus & Grund eng und gut zusammenzuarbeiten. Ich habe mich bereits mit Herrn Dr. Kornemann  getroffen. Es besteht zwischen uns Einigkeit, dass der beiderseitige Wille an einer Kooperation „GdW und Haus & Grund“ oder „BSI und Haus & Grund“ besteht. Man darf nicht selbstverliebt und berauscht von der eigenen Bedeutung der Beharrung weiten Raum geben. Sinnvollerweise sollte man immer auch über den eigenen Tellerrand hinausschauen. So bieten sich Chancen für eine Zusammenarbeit an, von der alle Beteiligte am Ende mehr haben, als wenn sie einzeln handeln.

Sie haben kürzlich angekündigt, dass GdW-Unternehmen im laufenden Jahr rund 10 Milliarden Euro in ihre Wohnungsbestände investieren. Das ist sicher eine stolze Leistung. Aber ist es, angesichts der Tatsache, dass die GdW-Unternehmen rund ein Drittel des Mietwohnungsmarkts vertreten, auch ausreichend? Schließlich pocht die Regierung auf das Erreichen der Klimaschutzziele und das schnelle Aussteigen aus der Atomkraft.
Gedaschko: Als die Erhebung gemacht wurde, war von den Überlegungen, die Energiewende derartig zu beschleunigen, noch nicht die Rede. Nach Mehrinvestitionen in Höhe von 4 Prozent im Jahr 2010 wird für dieses Jahr ein Investitionszuwachs von 6,7 Prozent prognostiziert. Das ist ein sehr guter Wert. Wir reden hier nicht von Wunschzahlen, sondern von realen Fakten. Es ist die Frage, ob die  Energiewende hier wie ein Konjunkturpaket Nummer 3 wirken kann. Wird die Energiewende richtig gemacht, ist sogar viel mehr möglich. Schließlich wäre es kein Strohfeuer für zwei Jahre, sondern auf Dauer angelegt. Ich sehe hier viele Möglichkeiten, große Chancen – wenn es richtig gemacht wird mit entsprechenden Anreizen für die Hausbesitzer und Wohnungseigentümer und ohne den Markt und insbesondere die Mieter zu überfordern.

Die energetische Gebäudesanierung bringt einen Investitionsschub von rund 900 Milliarden Euro. Sie fordern von der Regierung Nachbesserung beim Energiekonzept. Was sind Ihre Forderungen?
Gedaschko: Wenn man die Energiewende richtig angeht, ist sie eine riesige Chance. Doch wie macht man es richtig? Zunächst darf man bei allem, was gerade passiert, die Marktmechanismen nicht außer Acht lassen. Nur mit einem marktkonformen Konzept werden wir erfolgreich sein. Am Markt vorbeizuplanen – insbesondere im Hinblick darauf, wie und wer die Kosten tragen muss und auch kann – wäre fatal. Dann wird es auch die erhofften CO2-Einsparungen im Gebäudebestand nicht geben. Die Erfahrungswerte unserer Mitgliedsunternehmen zeigen: Die Kosten, die durch eine mögliche Verschärfung der EnEV um 30 Prozent verursacht werden würden, sind enorm. Dabei handelt es sich nicht um Annahmen, sondern um Erhebungen, die aus Tests und Kalkulationen mit bestehenden Bauten unter der Annahme der Richtlinien einer EnEV 2012 resultieren und uns vorliegen. Wirtschaftlich wäre eine Verschärfung in vielen Mietmärkten nicht darstellbar. Das bedeutet: Die Unternehmen würden eine EnEV 2012 nicht umsetzen können, da sich dies nicht rentiert. Man kann von keinem Unternehmen erwarten, zugunsten des Klimaschutzes die eigene Substanz zu vernichten. Wir brauchen zudem die investitionsanreizende Wirkung der Darlehen der KfW-Bankengruppe und eine steuerliche Abschreibungsmöglichkeit. Und: die Zinskonditionen der KfW müssen attraktiv sein. Aufgrund fehlender Mittel hatte die KfW 2010 aber ihre Zinskonditionen derart verschärft, dass die Nachfrage abrupt um 25 Prozent eingebrochen ist. Das wäre also mit Sicherheit der falsche Weg. Derzeit ist noch nicht abzusehen, wie die Konditionen für die neuen Mittel aussehen werden. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen und die Anreizwirkung sind für uns elementare Eckpunkte, die gegeben sein müssen, damit das Energiekonzept funktioniert.

Ein weiterer offener Punkt ist der Abschied von der Atomenergie. Wodurch und mit welchem Aufwand können wir die Atomenergie ersetzen?
Gedaschko: Die entstehende Versorgungslücke in der Energieversorgung über die Photovoltaik zu einem vertretbaren Aufwand zu schließen, wird nicht gelingen. Gemessen an jährlich stolzen 5,4 Milliarden Euro an staatlichen Subventionen ist der Erfolg der Photovoltaik viel zu gering. Bei dem großen Ziel der CO2-Vermeidung ist die Rentabilität eines eingesetzten Euros mitentscheidend für den Erfolg. Daher waren wir maßlos enttäuscht, dass in der Vergangenheit der Bereich der Energieeffizienz viel zu kurz kam, da hier jeder Euro einen starken Beitrag zur CO2-Reduktion leistet. Wir haben deshalb sehr energisch dafür gekämpft, dass die Energieeffizienz künftig eine viel größere Rolle spielt und mehr beachtet wird. Fakt ist, dass ein Euro, der hier zur Unterstützung eingesetzt wird, eine vielfach größere Hebelwirkung hat, als er bei der Photovoltaik  jemals haben kann. Eine Energiewende zu für die Menschen in Deutschland vertretbaren Kosten wird nicht realisierbar sein, wenn in diesem Bereich keine deutliche Verschiebung stattfindet. Des Weiteren schneiden die spezifischen Kosten der Windenergie im Vergleich zur Photovoltaik deutlich besser ab. Betrachten wir die Erzeugung von Energie, dann sollte klar sein, dass die Windenergie einen viel größeren Hebel darstellt, die Stromlücke zu schließen als die Photovoltaik. Und schließlich wird es darum gehen, viel stärker unsere Energie durch dezentrale Kraft-Wärme-Kopplung herzustellen, sei es durch Biogas oder Pellets. Dies hat auch den Vorteil, dass es kaum noch Stromverluste wegen erforderlicher Durchleitungen gibt. Und auch keine entsprechenden Kosten. Gerade in diesem Bereich wird neben den klassischen Stromerzeugern künftig die Wohnungswirtschaft selbst eine immer größere Rolle spielen.

Sie haben die Photovoltaik schon angesprochen. Was ist Ihr Standpunkt in punkto Sonnenenergie, wenn es darum geht, Dächer für Drittanbieter zur Verfügung zu stellen?
Gedaschko: Da bin ich grundsätzlich eher zurückhaltend. Bei allen eben genannten Schwächen der sehr hohen Förderung der Photovoltaik rechnet sie sich für den Einzelnen dann, wenn er nicht nur das Dach zur Verfügung stellt, sondern auch das Geschäft selber macht. Sonst stehen Risiko und Ertrag schnell in einem ungünstigen Verhältnis. Die Dachflächenvermietung ist zwar in der Theorie eine simple Sache. In der Praxis existieren jedoch viele Fallstricke: Aktuell gibt es so manches Dach, das genutzt wird, allerdings nicht dafür konstruiert wurde. Die Folge: Sie sind undicht, es treten statische Probleme auf und damit nicht zuletzt die Frage, wer dafür haftet und die Kosten trägt. Eine deutlich interessantere Möglichkeit ist es, die selbst erzeugte Energie auch selbst zu verbrauchen – ohne dass der Strom durch das öffentliche Stromnetz fließt und ohne dass hierfür die teuren Netzentgelte anfallen. Von den günstigeren Strompreisen profitieren so auch die jeweiligen Mieter. Einer der bestgeeignetsten Produzenten und Direktabnehmer ist die Wohnungswirtschaft selbst. Versuche, sie auf die undankbare Rolle eines schnöden Dachflächenlieferanten für Solarmodule von Stromproduzenten zu reduzieren, halte ich daher für den absolut falschen Weg. Die Debatte um die Energiewende und die daraus resultierenden Möglichkeiten hat gezeigt, dass dieses Geschäft in Zukunft anders laufen wird. Die Wohnungswirtschaft wird verstärkt versuchen, selbst als Strom- und Wärmeerzeuger aufzutreten und durch Direkteinspeisung die Durchleitungsverluste und Kosten für Überlandleitungen zu vermeiden sowie Energie in die eigenen, größeren Wohnungsbestände direkt einzuspeisen. In der Praxis ist das am besten CO2-neutral durch regenerative Energien und nachwachsende Rohstoffe umsetzbar. Wird die benötigte Energie CO2-neutral erzeugt, dann hat sich auch die Diskussion um eine immer dickere Dämmschicht vor den Häusern zur Vermeidung von CO2-Ausstoß beim Heizen weitestgehend erledigt.

Was bewegt Ihre Unternehmen außerhalb der energetischen Sanierung heute und in nächster Zukunft?
Gedaschko: Eine Kernfrage wird natürlich die demografische Entwicklung sein. Betrachtet man einzelne Länderstatistiken, entsteht oberflächlich der Eindruck, dass sich die Lage zu Leerständen oder Knappheit an Wohnraum entspannt. Denn die Leerstände entwickeln sich dank der Abrissprogramme momentan erfreulicherweise günstig. Nimmt man allerdings jenseits der Länderstatistik die Kreisebenen ins Visier, zeigt sich, dass in den einzelnen Kreisen Leerstände von 15 Prozent vorhanden sind, in einzelnen Gemeinden sogar 25 Prozent. Woanders hingegen herrscht Wohnungsmangel. Rein statistisch ist so unterm Strich auf Ebene des einen oder anderen Bundeslands vermeintlich alles in Ordnung. Ist es aber natürlich nicht. Zudem wird es bereits in den nächsten 15 Jahren eine weitere deutliche Zunahme der Leerstände geben, die neben dem Bevölkerungsrückgang auch durch die Wanderung der Bevölkerung in die attraktiven Metropolregionen ausgelöst wird. Wir haben die dringende Pflicht, uns ungeschönt vorzustellen, wie Deutschland in vielen Teilen jenseits einer weichzeichnenden Länderstatistik in Wirklichkeit aussehen wird. Doch die Leerstände sind nicht das einzige Problem: In vielen eher kleineren und ländlich strukturierten Gemeinden liegt der Altersdurchschnitt bei über 55 oder gar 60 Jahren. Das wird sich in Zukunft nicht nur negativ weiterentwickeln, sondern vielfach sogar noch verschärfen, weil die wenigen Jüngeren auch noch fortziehen. Es gibt heute schon Orte, in denen nur noch wenige Menschen, die sich im Alter ein Auto leisten und es auch fahren können, dann für alle anderen den Einkauf organisieren. Doch was passiert, wenn diese nicht mehr können? In Deutschland wird das dahinterliegende generelle Problem längst nicht ausreichend wahrgenommen und ehrlich diskutiert. Dinge, von denen viele glauben, dass sie irgendwann einmal auf uns zukommen, sind schon längst in Teilen Deutschlands harte Realität. Daher wird es mit immer stärkerem Gefälle auf dem Wohnungsmarkt sogenannte Wachstumsinseln in einem stark schrumpfenden Deutschland geben, in dem wir die Aufgabe haben, unsere Städte vorausschauend zukunftssicher zurückzubauen. Es gibt nur eine wirkliche Option, die diesen Prozess etwas abmildert: Das ist die Zuwanderung von hochqualifizierten Arbeitskräften. Eine Diskussion, die aber bislang nur vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels in der Wirtschaft geführt wird. Klar muss dabei aber sein: Umkehren wird man die Bevölkerungsentwicklung auch dadurch nicht. Nur abmildern.

Ist die Flucht von der Stadt aufs Land beendet?
Gedaschko: Früher sind die Leute aus der Stadt aufs Land gezogen. Die Bürgermeister und Oberbürgermeister sprechen jetzt davon, dass die Menschen wieder vom Land in die Stadt zurückgehen. Ich denke, dass hier der Wunsch häufig Vater des Gedankens ist. Die Wirklichkeit sieht nach wie vor so aus, dass es immer wieder Lebensmodelle gibt, wo Menschen sich nach einem eigenen Haus, einem eigenen Garten und nach dem Leben auf dem Land sehnen. Ich denke, dass dieser Wunsch nach dem Landleben sich aber künftig auf die Regionen um die wirtschaftlichen Wachstumszentren konzentrieren und noch stärker und häufiger rund um Wachstumsinseln stattfinden wird. Landleben ja, aber in der Umgebung von Wachstumsinseln. Das bedeutet: Wir werden weniger, wir werden älter, und die Wanderungsbewegungen zwischen den Wachstumszentren und den Räumen dazwischen werden stark zunehmen. Die Entwicklung findet trotz der starken Bemühungen seitens der Landesregierungen, diesen Prozess zu bremsen, statt. Das kann man zum Beispiel sehr gut in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern und in Teilen von Niedersachsen beobachten: Die Menschen wollen möglichst nahe bei der Arbeit und in Gebieten mit optimaler Infrastruktur leben. Denn die Kosten, um täglich eine Strecke von 100 Kilometern und mehr von und zur Arbeit mit dem Auto zurückzulegen, sind einfach zu hoch geworden. Es wird immer eine Chance für die Umgebung von Wachstumszentren geben, aber eben speziell nur für diese Umgebung. Dem GdW und mir stehen also spannende Zeiten bevor.

Herr Gedaschko, vielen Dank für das Gespräch.

Interview: Dieter A. Kuberski
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