Das Bauzentrum München hilft beim Umzusetzen qualitativ hochwertiger energetische Maßnahmen an Wohnungen und Gebäuden sowie beim Sparen von Energie und Nebenkosten. Die städtische Einrichtung bietet Beratung, Seminare, Ausstellungen und Veranstaltungen rund ums Bauen, Wohnen und Sanieren. Wir sprachen mit dem Leiter Roland Gräbel über Energieeffizienz und energetische Modernisierungen.
Wer ist der Träger des Bauzentrums München und was sind Ihre Aufgaben?
Das Bauzentrum München wurde im Jahr 1999 von der Landeshauptstadt München übernommen. Es blickt heute bereits auf eine über 50-jährige Zeit der Beratung und Information zurück. Die vorhergehende Geschäftsführung durch die Messegesellschaft wurde damals an die Stadt abgegeben.
Das Bauzentrum München hat für die Landeshauptstadt München die wichtige Aufgabenstellung der Beratung, Information, Weiterbildung und Netzwerkbildung in den Bereichen Wohnen, Sanieren und Bauen übernommen. Es soll allen kleinen und großen Bauherren, aber auch allen sonstigen Akteuren wie Investoren, Verwaltern, Architekten und Fachplanern als ständiger Begleiter zur Seite stehen. Schließlich ist die Sanierung der Gebäude eine anspruchsvolle Aufgabe, in fachlicher, kommunikativer und methodischer Hinsicht. Die neutrale Leitung durch die Stadt ist eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass die Angebote des Bauzentrums München nachhaltig wirken können. Dies wird durch eindrucksvolle Besucherzahlen, gerade auch der Fachleute, bestätigt.
Die Wohnungsnot in München und die Miethöhen sind legendär. Haben in einem solchen Vermietermarkt energetische Maßnahmen mit hohen Investitionskosten und langer Amortisationszeit eine Chance?
Die Gegebenheiten im Markt München sind nicht ausschließlich der Grund dafür, dass die Sanierungsrate der Gebäude nicht den Erwartungen entspricht. Der München-Faktor ist vermutlich verantwortlich dafür, dass die Akteure in einem gesättigten Markt weniger risikofreudig sind und die Gewinne, die unter den momentanen Bedingungen in München gemacht werden, als Erfolg einer langfristigen Firmenstrategie missverstanden werden können. Er sorgt auch dafür, dass die heutigen Heiznebenkosten nicht so intensiv in den Fokus der Wahrnehmung gereichen, weil ihr Anteil an der hohen Gesamtmiete verhältnismäßig gering ist. Deshalb versprechen auch Gebäude mit geringeren Energie-Standards, nach den klassischen Berechnungen hohe Gewinne abzuwerfen.
Allerdings beinhalten alle klassischen Wirtschaftlichkeitsberechnungen mehrere Annahmen, zum Beispiel die der Energiepreise in zehn oder 20 Jahren. Man kann für die Bewohner und die Eigentümer nur hoffen, dass sich in einigen Jahren die heute üblichen Annahmen sich bewahrheiten. Im anderen Fall haben wir einen riesigen Bestand an Gebäuden, dessen Wert drastisch verfällt, weil die Heizkosten nicht mehr bezahlt werden können. Wir haben vor zwei Jahren schon erste hilflose Ratsuchende gehabt, die ihrer Energiekostenrechnung verzweifelt gegenüberstanden. Ich befürchte, dass dies für die sozial Schwächeren immer bedrohlicher wird. Dann bewahrheitet sich, dass kostengünstigere Gebäude eine Fehlkalkulation waren, weil deren schlechtere Energie-Standards zu ständig wachsenden Nebenkosten führen.
Es gibt nach meiner Beobachtung aber einige wichtige Hemmnis-Bereiche, die völlig unabhängig vom Standort München sind:
- Die Billig-Mentalität. Sie hat dazu geführt, dass den Bestellern von baulichen Leistungen Preise suggeriert werden, mit denen die Einhaltung der Regeln der Technik nicht möglich ist.
- Die mangelnde Fortbildungsbereitschaft. Der zuvor genannte Effekt hat eine dramatische Konsequenz. Kaum ein Betrieb sieht sich heute in der Lage, seine Mitarbeiter regelmäßig fortzubilden. Lediglich die Fortbildungsangebote von Herstellern haben noch eine gewisse Verbreitung, deren Inhalte sind aber sicher nicht selbstlos.
- Die Kommunikationslücke. Die Entscheidung für eine Sanierung erfolgt auf der Basis vieler Gespräche und Entscheidungen. Die wesentlichen Streitpunkte werden aber meist gar nicht direkt angesprochen: Ziele, Konzepte, Kosten, Qualitäten, Wirtschaftlichkeit, Energiepreissteigerungen, Sanierungsszenarien et cetera. Welcher Verwalter holt sich für diese Gespräche eine professionelle Gesprächsleitung? Sie alle kennen die Antwort.
Sie sehen, wenn man genau hinschaut, tauchen Spannungsfelder auf, die nicht Standorttypisch, bestenfalls Großstadttypisch, aber entscheidend sind. Zu welchem Gebäude wird ein langfristiges Sanierungskonzept erstellt, eine positive Kommunikationsbasis vorbereitet und eine Finanzierung für die Investitionen zum Werterhalt aufgebaut?
Die Verlierer dieses Prozesses sind alle: Die Mieter können sich die Beheizung nicht mehr leisten. Die Eigentümer beklagen den Wertverfall. Die Fachleute und Verwalter sehen sich Anklagen gegenüber, warum sie nicht rechtzeitig auf diese Zusammenhänge hingewiesen haben.
Wie sind Ihre Erfahrungen mit energetischen Modernisierungen im Geschosswohnungsbau?
Ich kenne unterschiedlichste Erfahrungen mit energetischen Modernisierungen. Einerseits von gut beratenen Akteuren auf beiden Seiten, die mit Freude eine Sanierung angegangen sind, gemeinschaftlich Vereinbarungen über die Umlage auf die Mieter getroffen haben und jetzt zufrieden in einem Haus mit geringen Nebenkosten wohnen und oft noch gute Erträge von Solaranlagen und BHKWs genießen.
In anderen Fällen streiten sich Fachleute und Entscheidungsträger bis kurz vor Auftragsvergabe, die schlecht eingebundenen Mieter bekämpfen die Maßnahme bis zum Schluss, die Materialien werden spät geliefert, alle Beteiligten streiten sich wegen erheblich verlängerter Bauzeiten und Kostenerhöhungen, die mangelhafte Ausführung sorgt für dauerhafte Auseinandersetzungen und früh erkennbare Bauschäden, die errechneten Energieeinspareffekte werden nicht erreicht. Schließlich leiden alle Beteiligten unter einem längerfristig gestörten Vertrauensverhältnis. Welches der beiden Szenarien klingt für Sie eher typisch?
Welche Langzeiterfahrungen haben Sie mit WDVS?
Wenn eine Maßnahme gut geplant und zulassungskonform nach den Regeln der Technik ausgeführt wurde, sind beste Voraussetzungen für eine Beschwerde freie Nutzung gegeben. Leider wird aber häufig an Details und Putzstärken gespart. Seltenst wird an die fortlaufende Wartung und Pflege gedacht, besonders bezüglich der Behandlung vereinzelter Putzschäden oder regelmäßiger Neuanstriche.
Es gibt jedoch für jeden Geschmack und jeden auch stark belasteten Bereich Optionen an Materialien und Oberflächen. Insofern spricht alles dafür, dass man beim WDVS grundsätzlich von einem guten und nützlichen System ausgehen kann. Ich erwarte aber von den Herstellern deutlich verstärkte Hinweise auf die teilweise notendigen (teureren) Detaillösungen und auf die Werterhaltenden Wartungsmaßnahmen.
Wie sinnvoll sind energiesparende Maßnahmen wie WDVS angesichts des enormen Einsparpotenzials über die Anlagentechnik?
Ihre Frage zielt sicher auf die Frage der angemessenen Kosten oder einer nachgewiesenen Wirtschaftlichkeit einer Sanierungsmaßnahme. Diese Frage sollte man grundsätzlich in Frage stellen. Wer garantiert uns denn, dass wir über die rechnerische Abschreibung des Baus eines Gebäudes oder eines Kesselaustausches überhaupt noch Öl oder Gas kaufen können, selbst wenn wir bereit wären, Fantasiepreise zu zahlen? So verrückt ist die Annahme gar nicht mehr, dass der Ölpreis künftig etwa um 10 Prozent pro Jahr steigt. In zehn Jahren wären das dann 2,50 Euro pro Liter. Spätestens mit dieser Preis-Vision kann die Frage nach dem Sinn von Modernisierungen völlig anders interpretiert werden. Dann stellt sich nicht mehr die Frage ob und welche einzelne Maßnahmen durchgeführt werden. Dann stellt sich die Frage, wie wir möglichst alle Gebäude sich von einer solchen potenziellen Entwicklung unabhängig machen können.
Wir sollten diese Preis-Vision auch längst nicht mehr als Drohung verstehen. Flächendeckend realisierte Plus-Energie-Häuser in Deutschland bringen über Arbeitsplätze nachhaltigen Wohlstand nach Deutschland und verringern die Abhängigkeit von den Energiepreisen eines schwer zu kalkulierenden Weltmarkts. Derzeit befinden wir uns wie Häschen in der Höhle, getrieben von der Angst, dass uns der Gas- und Ölhahn zugedreht wird. Wir könnten viel selbstbewusster auftreten, wenn wir uns unserer fachlichen und noch bestehenden finanziellen Möglichkeiten für den Umbau unserer Gebäude bewusst würden.
Aus diesen grundsätzlichen Überlegungen leitet sich die direkte Antwort auf ihre Frage ab: Jeder Eigentümer eines Gebäudes ist gut beraten, sein Gebäude mit einem bestmöglichen energetischen Standard zu versehen. Es stellt sich also nicht die Frage, ob Dämmung oder moderne Heiztechnik, sondern die Frage des wie. Auf der Basis eines Sanierungskonzepts empfiehlt sich kostenoptimal und im optimalen zeitlichen Ablauf der Einsatz der jeweils bestmöglichen Standards. Mir ist es sogar lieber, wenn nicht überstürzt billigere Einzelmaßnahmen durchgeführt werden. Ein paar Jahre des Wartens sind erlaubt, wenn die Zeit für die erfolgreiche Suche nach einem guten Gesamtkonzept genutzt wird.
Gerade Verwalter scheuen sich oft davor, ihren Eigentümern, die nicht in den Wohnungen wohnen und so nicht durch die Energieeinsparungen direkt partizipieren, eine Fassadendämmung anzubieten. Viele sagen, sie stellen auf Brennwerttechnologie oder BHKW um und halbieren so die Heizkosten mit relativ wenig Investition. Wie sehen Sie die Situation, welche Erfahrungen haben Sie?
Zum einen mangelt es häufig an einem echten Vergleich der wirklichen Kosten. Der Kesselaustausch wird gerne um bis zu 50 Prozent der Kosten zu günstig gerechnet, weil der nach den Regeln der Technik geschuldete Hydraulische Abgleich nicht einkalkuliert wurde. Hier hat sich der Markt von den Herstellern beeinflussen lassen, denn dieser Blickwinkel nutzt dem Umsatz der Produkthersteller. Die Handwerker und Planer verlieren Umsatz und Know-how, weil sie den Hydraulische Abgleich nicht verkaufen können. Wenn also für einen regelkonformen Kostenvergleich diese zusätzlichen Kosten für die Heizungserneuerung berücksichtigt würden, ergäbe sich sofort eine erheblich veränderte Kosten-Nutzen-Rechnung.
Aber auch bei der Wärmedämmung wird öfters billig gerechnet. Mangelhafte Effizienzberechnungen, vergessenes Wärmebrücken-Management, zu dünne Putzschichten, Qualitätsfragen im Bereich der Flächen mit hoher und intensiver Nutzung wie Eingänge, Spiel- und öffentliche Verkehrsflächen, sollten von Beginn an eingeplant werden. Das fatale ist, dass Angesichts der marktbeherrschenden Billig-Mentalität und dieser üblichen unwahren Kostenrechnungen eine Zurückhaltung der Entscheider und Verwalter sogar nachzuvollziehen ist. Kann man es dem Verwalter verdenken, wenn er sich davor scheut Maßnahmen zu beauftragen, für deren absehbar suboptimale Qualität er anschließend den Kopf hinhalten muss? Trotz Wärmedämmung droht bei Wärmebrücken die Gefahr von Schimmel. Welcher Verwalter will nach der Kostenumlage diese für Laien schwer erklärbaren Folgen begründen?
Die Forcierung einer guten und preiswerten Planungs- und Ausführungsqualität durch alle Akteure im Bauwesen ist nach meiner Einschätzung der Schlüssel zum Abbau von mentalen Widerständen. Natürlich spielen auch grundsätzliche Ängste vor neuen Aufgaben, zum Beispiel bei den Verwaltern gegenüber mehr Dämmung eine Rolle. Aber die zuvor beschriebenen echten Qualitäts-Aussagen der Bauakteure sind die Basis einer flächendeckenden Begeisterung der Verwalter zu nachträglichen Dämmung aller Gebäude.
Sollte tatsächlich jeder Altbau gedämmt werden? Wie werden kritische Fälle in bei Ihnen gehandhabt?
Diese Frage führt zum Konfliktfeld im Denkmal- oder Ensembleschutz oder sonstigen Gebäuden mit dicken Wänden. Sie führt aber auch zur Qualitätsfrage der vorbereitenden Planung der Wärmedämmung, besonders im Hinblick auf eine Durchfeuchtung der Wände. Viele bauphysikalische Laien reden verallgemeinernd von der Speicherfähigkeit dicker Wände, von der Dämmwirkung dicker Wände, von einem solaren Gewinn durch das südliche Mauerwerk, von atmenden Wänden, ohne diese Faktoren wirklich auf das konkrete Gebäude übertragen zu können.
Zumindest die rhetorische Frage sei erlaubt, warum unstrittig modernste Bäder und Küchen in Denkmälern zulässig sind, während andere Bauteile oder Funktionen streng historisch bewertet werden. In dieser Wertung sind unbewusste Prägungen enthalten, die den historischen Donnerbalken, aber auch die Solarenergienutzung verdammen. Für die Wärmedämmung dieser Gebäude findet sich aber inzwischen aber immer öfter eine pragmatische Lösung, auch für Denkmäler.
Ansonsten sollte bei jedem Bauwerk, das von den üblichen Standards abweicht, eine gute Planung vorgeschaltet werden. Dies gilt auch besonders wegen dem zu erstellenden Lüftungskonzept nach DIN 1946. Wenn mehr als ein Drittel der Fenster ausgetauscht, oder derselbe Anteil an der Dachfläche erneuert wird, ist ein Lüftungskonzept zu erstellen. Im Fall der Außenwanddämmung - im Idealfall mit dem gleichzeitigen Fensteraustausch - ist also gleich mit zu bedenken, ob gegebenenfalls eine mechanische Lüftung eingebaut werden kann. Die Antwort auf diese Frage sollte vor jeder Dämmmaßnahme beantwortet werden.
Manche Architekten lehnen WDVS ab, weil dadurch die Kubatur verändert wird und die Gebäude angeblich deformiert würden. Wie stehen Sie dazu?
Über Schönheit kann man sich trefflich streiten. Nach meiner Einschätzung ist die Funktionalität und gute Wartungsmöglichkeit der Gebäude wesentlich wichtiger als die Ästhetik. Kommt denn jeder Architekt, der eine Dämmung an einem Gebäude ablehnt, in Zukunft für höhere Heizkosten persönlich auf? Wer Diskussionen entscheidend mitprägt, sollte immer auch die Konsequenzen tragen müssen.
Bei einem zu vermuteten Konflikt zwischen Ästhetik und Funktionalität geht es aber auch noch um ganz andere grundsätzliche Fragestellungen. Den familiengerechten Wohnungszuschnitt, die Barrierefreiheit, den Gebäudezugang, den Zugang für die Wartung der Installation et cetera. Hinsichtlich dieser Grundsatzfragen werden derzeit viele Paradigmen der heutigen Architektur kritisch diskutiert. Für mich ist die dauerhafte Nutzbarkeit und Bezahlbarkeit der Gebäude durch den Eigentümer das alles erschlagende Thema. Jeder Architekt hat die Aufgabe, die Eigentümer ganzheitlich über das Für und Wider der Aspekte rund ums Gebäude zu beraten. Im Rahmen dieser Gesamtschau kann dann auch über die Kubatur geredet werden. Jedes Bestandsgebäude ist ein Prototyp, das nach einer individuellen Lösung im Anschluss an eine gute Beratung und gute Planung verlangt.
Es gibt auch schon erste statistische Erkenntnisse, dass ein neuer kleiner Trend dazu führt, den Wohnraum zur Kostenminderung nur noch teilweise zu beheizen. Diese Entscheidung kann ein Argument gegen eine nachträgliches anbringen des WDVS sein. Dieses Verhalten zeigt aber einen erheblichen Beratungsbedarf beim richtigen Lüften und den daraus resultierenden Einschränkungen bei der Gebäudenutzung!
Ein weiteres oft genanntes Argument gegen die Fassadendämmung ist der Verlust von Tageslicht in den Räumen, weil das Fenster weit hinter der Dämmung liegt. Müssen wir das für Energiesparen in Kauf nehmen?
Es gibt viele Effekte, die zu einer verringerten natürlichen Belichtung der Räume führen können: Eine zusätzliche Bebauung des Nachbargrundstücks, das Gedeihen der Büsche und Bäume im Garten, die ursprünglich mal als Miniaturen gekauft wurden. Mehr oder weniger große Bäume können schließlich sogar unter den Baumschutz fallen.
Wie zuvor schon unter der architektonischen Diskussion stellt mach schnell fest: Es sind wie immer verschiedene Effekte gegeneinander aufzuwiegen. Auch dieser Aspekt spricht dafür, so früh wie möglich die Bewohner und Mieter mit ins Boot zu holen. Und wenn im Einzelfall die Prioritäten für mehr natürliches Licht im Raum steht – dann kann die Frage nach der Wärmedämmung zum Zeitpunkt höherer Energiekosten unter neuen Vorzeichen wieder aufgerollt werden.
Ein typischer Fall für die Prioritätensetzung ist dieser: Gerade das Erdgeschoss als Wohnfläche hat den Vorteil der Option einer Technik unabhängigen Barrierefreiheit, diese Räume sind zumindest im städtischen Bereich aber meist dunkler. Diese Fragestellung wird man subjektiv mehrmals im Leben anders beantworten.
Es mag sein, dass etwas natürliche Beleuchtung durch die zusätzliche Wärmedämmung verloren geht. Andererseits steigt die Behaglichkeit in den gedämmten Räumen durch die höheren Wandoberflächen-Temperaturen. Dann kann sich durch geringere Lufttemperaturen eine höhere Luftfeuchtigkeit einstellen. Letztlich haben immer die Eigentümer (und die Mieter) die Tragweiter der Entscheidungsoptionen abzuwägen.
Welche Möglichkeiten gibt es speziell in Ihrem Verantwortungsbereich, Wohnungsverwaltern und ETW-Besitzern energetische Sanierung schmackhaft zu machen?
Den Zwang zur Sanierung sehe ich immer als eine denkbar schlechte Motivation an. Es ist die Aufgabenstellung des Bauzentrums München, eine gewisse Lust auf Veränderung schaffen. Dazu gehört zu vermitteln, dass Veränderungen ohnehin absehbar sind.
Mir scheint aber auch eine gewisse Geduld bei der Sanierung der Gebäude wichtig zu sein. Eine schnell herbeigeführte Maßnahme, vielleicht noch in fragwürdiger Qualität, wird keinem der Beteiligten Freude bereiten. Gerade in WEGs ist erst ein langfristig angelegtes seriöses Sanierungskonzept die Basis für eine vernünftige Entscheidungsfindung wichtig. Dazu gehört die Verständigung der Beteiligten über die Sanierungsziele und die Art der Werterhaltung.
Schließlich sollte auch die erhebliche Bedeutung eines guten Klimas unter den Bewohnern eines Gebäudes erkannt werden. Nicht alle Bewohner eines Gebäudes sind sich wohl gesonnen. Deswegen ist besonders der Verwalter gut beraten, unabhängig von Sanierungsplanungen das gute soziale Miteinander der Bewohner und Mieter zu fördern. Gegebenenfalls sollte bei anstehenden Entscheidungen auch sehr früh schon ein professioneller Mediator hinzugezogen werden.
Jeder Verwalter sollte sich aber auch darüber bewusst sein, dass er in einigen Jahren durchaus haftbar für dafür sein kann, wenn er die Entscheidungsfindung in einer WEG nicht mit allen wesentlichen fachlichen Aspekten bereichert hat. Wir haben im Wohnungsbau zwei Phasen erlebt: Das Schaffen von Wohnraum ohne langfristige Prioritätensetzung und die Billig-Mentalität. Ob wir wollen oder nicht – auch unabhängig von der Diskussion der energetischen Baustandards – viele Gebäude kommen in die Phase eines erheblichen Sanierungsbedarfs. Jeder Verwalter ist mit Sicherheit gut beraten, wenn er sich angesichts der anstehenden Arbeiten am Wohngebäude hinsichtlich der Risiken von Entscheidungen besonders auch für sich selbst seine Gedanken macht. Ein erster Schritt wäre geschafft, wenn begeisternde Verwalter es schaffen, dass begeisterte Eigentümer seine Leistungen gerne bezahlen. Und wenn der Aufwand größer wird, auch gerne mit einigen Euros mehr.
Fragen: Oliver Mertens
Bild: Roland Graebel: „Gerade in WEGs ist erst ein langfristig angelegtes seriöses Sanierungskonzept die Basis für eine vernünftige Entscheidungsfindung wichtig.“
