Er steht an der Spitze der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und ist Präsident
des Immobilienverbands Deutschland (IVD): Jens-Ulrich Kießling. Das Modernisierungs-Magazin hat sich mit dem Immobilienexperten unterhalten, welche Impulse die BSI geben und wie sie die Politik der Bundesregierung unterstützen will.
Herr Kießling, seit 1. Juli 2010 sind Sie turnusmäßig Präsident der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft. Worin sehen Sie die wichtigste Aufgabe in Ihrem Amt?
Kießling: Die wichtigste Aufgabe der BSI und damit meines Amts ist es, die Interessen der Immobilienwirtschaft zu bündeln und die Bedeutung der Branche für die Volkswirtschaft und die Konjunktur, für den Klimaschutz und den Städtebau, für erschwingliches Wohneigentum und bezahlbare Mieten immer wieder und ganz klar nach außen zu kommunizieren. Die sieben Verbände, die sich zur BSI zusammengeschlossen haben, haben sich zum Ziel gesetzt, im Bewusstsein der Verbraucher und der Politiker zu verankern, dass die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 12 Prozent der gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung – das sind rund 250 Milliarden Euro – erbringt. Die BSI-Verbände bewirtschaften über zwölf Millionen Wohneinheiten, verwalten weitere rund 250.000 Gewerbeeinheiten und stehen damit für die Hälfte aller Mietverhältnisse in Deutschland. Mit diesem Pfund müssen wir wuchern, um uns gegenüber anderen Wirtschaftszweigen politisch zu behaupten. Der Fahrzeug- und Maschinenbau zum Beispiel, der seit jeher als der Konjunktur- und Jobmotor Deutschlands gilt, hat eine Bruttowertschöpfung von lediglich rund 155 Milliarden Euro, erzielt aber eine weit größere Aufmerksamkeit als die Immobilienwirtschaft. Es ist an uns, das zu ändern.
Die Vision der Bundesregierung, bis zum Jahr 2050 alle Gebäude, auch bereits bestehende, auf einen CO2-freien Verbrauch umzustellen, sei nur möglich, wenn ein wirtschaftlich umsetzbarer Weg gefunden wird, stellt die BSI klar. Wie kann dieser Weg aussehen?
Kießling: Das Ziel der Nullemission für alle Gebäude im Jahr 2050 ist glücklicherweise – nicht zuletzt durch die Intervention der BSI – vom Tisch. Die nun angestrebte Reduzierung des CO2-Ausstoßes um 80 Prozent bis zum Jahr 2050 im Gebäudesektor ist aber immer noch sehr ambitioniert. Mit der derzeitigen Ausstattung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms und der Zuteilung der Mittel aus dem Energie- und Klimafonds ist dies nicht zu erreichen. Wenn sich die Bundesregierung an den von ihr selbst gesteckten Zielen messen lassen will, muss im Bereich von Förderprogrammen, steuerlichen Anreizen und der Mobilisierung privaten Kapitals mehr getan werden. Allein für die Ausstattung der Förderprogramme zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden müssten unseren Berechnungen zufolge jährlich 5 Milliarden Euro bereitgestellt werden.
In die Diskussion um die Neuordnung der Grundsteuer kommt nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs von Ende Juni 2010 Bewegung. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Hessen haben in einem neuen Eckpunktepapier einen Vorschlag zur vereinfachten Berechnung der Grundsteuer vorgelegt. Wie ist dazu die Haltung der BSI?
Kießling: Bei der Reform der Grundsteuer geht es darum, die bisherige Bemessungsgrundlage der Einheitswerte abzulösen und durch ein neues System zu ersetzen, das gleichwohl für Eigentümer, Vermieter und Mieter akzeptabel ist. Das im August 2010 von den Ländern Baden-Württemberg, Bayern und Hessen vorgeschlagene Modell einer vereinfachten Grundsteuer nach dem Äquivalenzprinzip deckt bereits viele Anforderungen ab, sollte an einigen Stellen aber noch verfeinert werden. Äquivalenzprinzip bedeutet, dass die Quadratmeteranzahl der Grundstücksfläche und Gebäudeflächen die Bemessungsgrundlage bildet, die wiederum mit nutzungsartabhängigen Äquivalenzzahlen multipliziert wird. Dieser Vorschlag für ein wertneutrales Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer kann nach Auffassung der BSI als Ausgangsbasis für die weitere Diskussion dienen. Die Grundsteuerreform muss aber aufkommensneutral erfolgen, eine Bemessungsgrundlage zugrunde legen, die die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten angemessen berücksichtigt, im vermieteten Bestand nicht zu einer Erhöhung der Mietbelastung führt und die selbstnutzenden Immobilieneigentümer nicht überproportional belastet. Außerdem sollte eine reformierte Grundsteuer strukturellen Leerstand angemessen berücksichtigen und möglichst eine nachhaltige Stadt- und Raumentwicklung unterstützen. Bei allen zur Debatte stehenden Reformmodellen müssen in ausreichendem Maß repräsentative Probeerhebungen durchgeführt werden, die die Belastungswirkungen – abhängig von der Art der Grundstücke und deren Nutzung – zeigen.
Die BSI hat auch maßgeblich an den Inhalten im Koalitionsvertrag mitgewirkt. Wie sieht Ihr Fazit nach fast anderthalb Jahren aus?
Kießling: Die schwarz-gelbe Koalition ist mit großen Zugeständnissen an die Immobilienwirtschaft an den Start gegangen. Noch niemals zuvor fand unsere Branche in einem Regierungsprogramm so viel Beachtung und Berücksichtigung. Doch bis jetzt wurden die im Koalitionsvertrag geweckten Erwartungen nicht erfüllt. Im Gegenteil: Union und FDP müssen nun richtig Gas geben, um innerhalb der Legislaturperiode ihre eigenen Ziele auch nur annähernd zu erreichen. Das dürfte nicht einfach werden, denn dieses Jahr steht im Zeichen von sieben Landtagswahlen. Trotzdem darf der bevorstehende Dauerwahlkampf keinesfalls zum politischen Stillstand auf Bundesebene führen.
Neben den bereits erwähnten Anstrengungen im Bereich der Energieeinsparung und der Reform der Grundsteuer – welche wichtigen Themen wird die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren umtreiben?
Kießling: Es ist höchste Zeit, das Mietrechtsänderungsgesetz in Gang zu setzen. Hier muss die Bundesregierung die Chance ergreifen, Klimaschutzziele auch auf dem Wege des Mietrechts umzusetzen. Wir fordern, die bestehenden Hürden für energetische Sanierungen zu senken. Bei allen energetischen Sanierungsmaßnahmen – ob freiwillig oder Pflicht – muss künftig die Möglichkeit der Mietminderung ausgeschlossen und die Duldungspflicht des Mieters eingeschlossen sein. Der zweite wichtige Baustein, der im Zusammenhang mit der Reform des Mietrechts angepackt werden muss, ist die beschleunigte Räumung von Mietwohnungen bei Zahlungsverzug. Ein weiteres Stichwort ist die Grunderwerbssteuer: Mit wachsender Sorge beobachten wir den Trend in den Bundesländern, die Grunderwerbssteuer massiv zu erhöhen. Hier fordern wir Befreiungstatbestände für besondere Erwerbergruppen wie zum Beispiel Erstkäufer oder Familien. Last not least sind und bleiben der Wohnungsneubau und die Bildung von Wohnungseigentum ganz oben auf der immobilienpolitischen Agenda. Zahlreichen Wohnungsmarktprognosen zufolge ergibt sich in den nächsten zehn Jahren in den Wachstumsregionen ein Wohnungsneubaubedarf von bis zu 250.000 Wohneinheiten. Deshalb müssen steuerliche Anreize geschaffen werden, die zu einer Entspannung des Mietwohnmarkts in Wachstumsregionen beitragen. Die dem Lebenszyklus von Immobilien angepasste Erhöhung der linearen Abschreibung auf 4 Prozent oder die Gewährung von Investitionszulagen wären geeignete Instrumente zur Ankurbelung des Mietwohnungsbaus. Damit die sogenannte Wohn-Riester-Förderung auch wirksam wird, kommt es darauf an, auch die vermietete Wohnimmobilie in die Förderung einzubeziehen und die Sofortversteuerung abzuschaffen. Arbeitnehmer, die durch Insolvenzen oder Rationalisierungsmaßnahmen zum Wohnortwechsel und damit zum Verkauf oder zur Vermietung ihrer Wohnimmobilien gezwungen sind, dürfen durch die Sofortbesteuerung nicht zusätzlich bestraft werden. Sie sehen, es ist viel zu tun!
Vielen Dank für das Gespräch!
Interview: Dieter A. Kuberski
Bild: Zwei auf einer Wellenlänge: Verleger Dieter A. Kuberski sprach mit Jens-Ulrich Kießling auch über die Zukunftsthemen der Immobilienwirtschaft. Mietrechtsreform und Grunderwerbssteuer sieht der BSI-Präsident dabei als wichtige Ankerthemen. (Büro Roman Lorenz)
