"Studenten sind eine andere Klientel"
Verwaltung einmal anders: Die Vegis Immobilien ist in Deutschland einer der größten Betreiber von privaten Studentenwohnheimen für Dritte. Der Immobilienverwalter sprach mit dem geschäftsführenden Gesellschafter Werner Merkel über Besonderheiten und Perspektiven dieses interessanten Segments der Verwaltung.
Herr Merkel, was ist so attraktiv daran, sich auf besserwissende Studenten, ständige Flurpartys und hohe Fluktuation in den Mieträumen einzulassen?
Die Neubautätigkeit ist zurzeit sehr gering. Investoren suchen sich andere lukrative Anlagemöglichkeiten. In den letzten 40 Jahren hat die Öffentliche Hand im Bereich Studentenwohnheimbau nicht genügend unternommen, geschweige diese stetig in gutem Zustand zu halten. Es gibt nur zwei bedeutende Betreiber: Das Studentenwerk mit einer öffentlichen Struktur und die Konfessionellen. Beide haben kein Geld, um ausreichende neu zu bauen oder die Bestände zu sanieren. Im Gegenteil, gerade die Konfessionen denken sogar über Verkäufe ihrer Objekte nach. Es gab in der Vergangenheit vereinzelt Investoren, die das Geschäftsmodell privates Studentenwohnheim ausprobiert haben, aber wieder abgesprungen sind. Wer heute Investieren will, der investiert aus Renditegründe eher in Studentenwohnheime. Und wir sind dann die Spezialisten für die Bewirtschaftung!
Wie entwickelt sich der Markt mit den privaten Studentenwohnheimen?
Durch die gestiegenen Ansprüche der Studenten und Anstieg der Studierendenzahlen ist eine erhebliche Nachfrage an unterschiedlichen Standorten entstanden. In Frankfurt am Main würden zum Beispiel 400 Neubaueinheiten aufgesogen wie ein Schwamm. Daran kann man den Nachfrageeffekt sehen. Die Mainmetropole hat im Übrigen am schlechtesten abgeschnitten, wenn es um die Qualität der Angebote geht. Dort gibt es kaum Einzimmerappartements, sondern überwiegend WGs. Ich finde es sehr gut, dass eine ganze Reihe von Investoren in den nächsten Jahren einige tausend Einheiten an verschiedensten Hochschulstandorten platzieren wollen und neu bauen oder umwandeln. Studentenwohnheime brauchen im Vorfeld eine eingehende architektonische Planung, weil man viele Ausstattungsmerkmale nicht benötigt, die in einer Wohnanlage Pflicht sind. Andererseits muss auf bestimmte Details großen Wert gelegt werden, die man aus dem normalen Appartementbau oder Wohnbau so nicht kennt.
Inwieweit sind Sie von der derzeitigen Marktentwicklung betroffen?
Inzwischen ist eine hochinteressante Situation eingetreten. Jetzt stehen Investoren und Projektentwickler plötzlich bei uns Schlange und wollen Beratung, weil wir schon sehr lange als Bewirtschafter von Studentenwohnanlagen, an verschiedenen Standorten am Markt sind und über entsprechende Erfahrung sowie Know-how verfügen. Die potentiellen Planer wollen sich zumindest eine Standort- und Wirtschaftlichkeitsanalyse von uns erstellen lassen, um ihren Investoren größtmögliche Sicherheit anbieten zu können. Der Investor will Geld anlegen, aber gleichzeitig wissen, dass er seine Investition auf eine geprüfte dauerhafte Vermietbarkeit stützen kann. Und diese Sicherheit bieten wir nachweislich an. Auch Banken fragen zur Finanzierung bei dem späteren Bewirtschafter nach, weil sie wissen, dass die normale Verwaltertätigkeit für diese Spezialimmobilie nicht ausreicht.
Wie gehen Sie dabei im Einzelnen vor?
Wir erstellen über eine Standort-, Objekt- und Wirtschaftlichkeitsanalyse eine Machbarkeitsstudie. Entscheidend sind dabei Faktoren wie die Entfernung vom geplanten Grundstück zur Uni, Infrastrukturen vor Ort, sowie Entfernungen zu nächst gelegenen Wohnheimen. Informationen über den Bestand an bereits existierenden Wohnheimen, in welchem Preislevel welche Leistungen durch welchen Betreiber angeboten werden. Dazu gehört auch immer, dass wir uns falls notwendig mit den Studentenwerken austauschen. Stimmen diese Faktoren, wird mit dem verantwortlichen Architekten die Grundanforderungen an ein Studentenwohnheim besprochen. Wir begleiten auch den Architekten in der dann folgenden Planungsphase und übernehmen die Einrichtungsberatung.
Wenn man es richtig macht und kalkuliert, ist die Rendite besser als im Wohnraum. Hier sind 5,5 bis 6,5 Prozent Rendite erzielbar und das nachhaltig. Mit einer Wohnimmobilie wird dies kaum erreicht.
Wie kommt man an dieses sehr spezielle Know-how?
Die Bayern Immobilien Treuhand BIT ist 1986 in Konkurs gegangen. Über die Vertriebsschiene hatte ich zu dem Unternehmen Kontakt, deshalb beinhaltet unser Firmenname die Bezeichnung Vertriebsgesellschaft. Die BIT hatte Studentenwohnheime über das Bauherrenmodell vertrieben, das von den Bundesländern Bayern und Rhein-Land-Pfalz gefördert wurde. Und dieses Kontingent musste unabhängig vom Konkurs weitergeführt werden. Ich habe mich getraut es übernommen. Aber ohne zu wissen, auf was ich mich da einlassen würde. Denn mit normaler Verwaltung hat das nur bedingt zu tun.
Als Vegis die Studentenwohnheime übernommen hatte, habe ich mich intensiv mit dem Thema auseinander setzen müssen. In der folgenden Zeit hat sich dann natürlich ein hoher Erfahrungssatz angesammelt, weil wir in den Fehlern, die wir selbstverständlich im Anfang gemacht haben, einen - wenn auch teueren - hervorragenden Lehrmeister hatten. Wir haben ordentlich Lehrgeld bezahlt.
Lehrgeld in welcher Form?
Wir haben zum Beispiel zu Anfang geglaubt, wir stellen wenn alle Kostenrechnungen vorliegen im darauffolgenden Jahr in einem Plan-/Ist-Vergleich die Einahmen/Ausgaben gegenüber. Hatten wir festgestellt, dass eine Unterdeckung vorliegt, war es schon zu spät. Eine Nachforderung war wegen der Warmmiete ja nicht möglich. Das Jahr hatte somit mit Verlust abgeschlossen. Da das laufende Jahr zu dem Zeitpunkt auch schon wieder halb gelaufen war, konnte die notwendige Erhöhung der Nebenkosten auch nur noch für die Zukunft wirken. Damit war zumindest für das laufende Jahresergebnis mit einem weiteren Verlust zu rechnen. Seitdem kontrollieren wir die Wohnheime monatlich auf Verbrauchskosten, wie Wasser, Heizung und Strom. Dadurch wird ein monatlicher Plan-/Ist-Vergleich erstellt, der uns wenn notwendig sofort durch Erhöhungen der Nebenkosten reagieren lässt. Dazu führen wir aufwendige Kostenlisten, die uns nebenbei eine große Datensammlung für ein Benchmarking eingebracht hat, das wir in der Beratung erfolgreich einsetzen.
Welche Studenten leben in ihren Wohnheimen?
In den Studentenwohnheimen herrscht eine Multi-Kulti-Mieterschaft. Es gibt viele Nationalitäten und ethnische Gruppen, was bei unseren Mietern zu ganz besonderen Vermietungsstrukturen führte. Man darf zum Beispiel nicht auf einem Flur zu viele Nationalitäten unterbringen. Die kommen oft nicht mit einander klar. Unsere Sachbearbeiter haben inzwischen ein Gefühl dafür entwickelt, welche Ethnien und Nationalitäten zusammenpassen und welche nicht. Unsere Hausmeister, auf die hier eher die Bezeichnung Wohnheimmanager zutrifft, sind die wichtigsten Personen. Sie spielen eine ganz andere Rolle als gewöhnlich. Sie sind diejenigen, die die Ein- und Auszüge managen, was bei einem Semesterwechsel schon mal 20 bis 30 Prozent der Gesamtbelegung ausmachen kann - und das zweimal, bei Ein- und Auszug. Wir holen regelmäßig unsere Hausmeister zum Meinungsaustausch zusammen. Sie werden von uns über Probleme auf dem Laufenden gehalten und entsprechend geschult. Wir beziehen die Hausmeister in unsere Denkweise mit ein.
Welche Voraussetzungen muss ein Studentenwohnheim erfüllen?
Die Ausführung von Studentenwohngebäuden ist einfach und zweckmäßig vorzusehen und muss den Nutzeranforderungen entsprechend einwandfrei funktionieren, sowie dauerhaft sein. Es sind Bauten zu planen, die bei guter Qualität für das studentische Wohnen besonders geeignet sind. Auf eine wirtschaftliche Ausführung ist sowohl hinsichtlich der Investitionskosten als auch der Bewirtschaftungs-, Nutzungs- sowie der Instandhaltungskosten hinzuwirken.
Die allerwichtigste Voraussetzung für ein Wohnheime ist, dass es sich betriebswirtschaftlich rechnet. Das ist ab 180 bis 200 Appartements der Fall. Das erfordert einen Vollzeithausmeister, der selbstverständlich im Objekt wohnt. Ich würde kein Wohnheim einer solchen Größenordnung übernehmen, in dem der Hausmeister um 17.00 Uhr nach Hause geht. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass allein die ständige Anwesenheit eines solchen Mannes im Haus die Zerstörung, übergebührliche Abnutzung und Beschädigung erheblich mindert. Das zweite ist, dass das Haus frei sein kann von jeglichen Zähleinrichtungen. Außer Hauptwasseruhr, Hauptstromzähler und einem Gaszähler ist keine weitere Zähleinrichtung nötig.
Man braucht funktionale Appartements und entsprechende Gemeinschaftsräume. Die Appartements sind möglichst klein und kompakt, sind mit eigener Küche, einer nutzergerechten Möblierung und Nasszelle ausgestattet. Auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Fernsehraum, Tischtennisraum, wenn möglich eine Party-Lounge, in den sich die Studenten zu kleinen Feiern zurückziehen können, sollten nicht fehlen. Dazu kommen möglichst großzügige, abschließbare Fahrradunterstellmöglichkeiten. Kellerabteile werden nicht gebraucht, weil die Studenten nur mit Reisetaschen einziehen. Weiterhin müssen abrechnungsfreie Mieten kalkuliert und die Anmietung per Internet möglich sein, um nur einige Kriterien zu nennen.
Was spielt die Haustechnik für eine Rolle, wie sind die Gebäude energetisch aufbereitet?
Je besser das Haus energetisch aufbereitet ist, desto effektiver kann man Energie sparen. Die Nebenkosten werden dann für den Studenten geringer. Da wir eine Warmmiete haben, können wir die Einsparung nutzen und kalkulatorisch bei der Kaltmiete zuschlagen. Die meisten unsere Wohnheime sind jetzt etwa 25 Jahre alt und haben die Technik aus den achtziger Jahren. Bei den neuen Studentenwohnheimen können wir unsere Erfahrung einbringen. Es geht nicht nur darum, die Miete billiger zu machen, sondern die Kaltmiete stärker auszunutzen. Man muss die Kalkulation über die gesamte Warmmiete erbringen, sonst hat der Betreiber das Risiko.
Wie sieht die ideale Studentenbude aus?
Die ideale Studentenbude hat mittlerweile maximal 20 Quadratmeter. Unsere meisten Appartements liegen bei 17 bis 18, inklusive Küchenzeile und Nasszelle. Der verbleibende Wohnraum reicht völlig aus, wenn man ihn mit einem Bett nebst Matratze und Schonbezug, einem Schreibtisch, einem Drehstuhl, einem Besucherstuhl, einem großen Kleider- und Wäscheschrank sowie Gardinen und Leuchten, ausstattet. Wichtig sind genügend Steckdosen für das technische Equipment der Studenten. Der Wohnbereich sollte mit PVC-Bodenbelägen ausgestattet sein, weil dadurch eine bessere Hygiene gewährleistet ist. Vor dem Nasszellenbereich und der Küche sind grundsätzlich nur Stein- oder hochwertiges PVC-Fliesen vorzusehen.
Wie verläuft ein Nutzerwechsel?
Bei einem Auszug muss das Appartement vom Mieter besenrein und gestrichen übergeben werden. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert, Farbe und Qualität werden von uns vorgeschrieben. Ab einem Semester Wohnzeit lassen wir die Appartements streichen. Dies führt allerdings dazu, dass nach sechs oder sieben Anstrichen die Tapete abfällt. Das Risiko müssen wir eingehen. Dann zahlt der ausziehende Student nur den Anstrich und ist aus der Renovierungsverpflichtung entlassen. Wir tapezieren und streichen dann neu. Aus den kalkulierten Mieten werden Rücklagen gebildet, aus denen im Gegensatz zu WEGs nicht nur das Gebäude instand gehalten wird, sondern auch das Mobiliar.
Die Studentenbude hat sich in den letzten 20 oder 30 Jahren verändert. Was hat das für Sie und die Anforderungen an Ihre Firma bedeutet?
Alle Appartements sind mit Telefonanschluss versehen. Heute braucht allerdings kaum einer mehr den festen Telefonanschluss, weil jeder ein Handy hat. Aber wir könnten kein Appartement mehr ohne Internetanschluss inklusive Flatrate vermieten. Die Flatrate ist in der Warmmiete eingeschlossen. Wir haben einen Generalvertrag mit einem Provider, somit kommen wir im Augenblick auf etwa 10 Euro Kosten pro Monat und Kopf für die Flatrate. Der Stromverbrauch ist in den letzten zwanzig Jahren um 100 Prozent gestiegen. Die PCs in den Zimmern laufen Tag und Nacht.
Thema Kaution: Wie gehen Sie damit um?
Kaution muss selbstverständlich auch hier gezahlt werden, wird aber nicht verzinst, da Studentenwohnheime von einer Verzinsung ausgenommen sind. Wir stellen aber der Heimselbstverwaltung 80 Prozent der Kautionszinsen zur Verfügung. Davon können sich die Studenten zum Beispiel Zeitungen kaufen, die im Gemeinschaftsraum gelesen werden können, oder einen DVD-Player. Dafür verlangen wir aber, dass die Wohnheime eine Heimselbstverwaltung bilden. Zu Beginn eines Semesters wählen sie einen Vorstand. Das sind für uns wichtige Bindeglieder zwischen den Studenten und uns. In vielen Wohnheimen haben wir Gemeinschaftsräume bis hin zu kleinen Gaststätten, die wir der Heimselbstverwaltung (HV) in Eigenverantwortung übertragen haben. Die machen das dann selbst, und haften wiederum mit ihren Kautionszinsen. Das hat sich wunderbar eingespielt. Wir mussten bisher ganz selten einmal eingreifen. Es ist ganz wichtig, so eine HV in diesen Häusern zu haben. Sie können sich nicht jedes Mal mit allen Mietern einzeln auseinandersetzten, wenn es um Grundsätzliches geht. Die Mitglieder der HV können bis zu zwei Semester länger wohnen bleiben als die normale Mietzeit vorsieht. Wir sind auch großzügig bei nachgewiesenen Problemen familiärer Natur, wenn mal ein Semester ausgesetzt werden muss oder bei Studenten, die mitten im Examen sind. Wenn uns das nachgewiesen wird, dann dürfen sie noch einmal ein Semester wohnen bleiben. Aber ansonsten geht's raus. Da sind wir konsequent.
Das klingt nach Höchstmietdauer. Können die Studenten nicht solange wohnen, wie sie studieren?
Nein, bei den Wohnheimen, die mit Fördergeldern gebaut wurde, ist die Wohn-höchstdauer auf die Regelstudienzeit begrenzt. Wir müssen dies zu Semesterbeginn kontrollieren. Die Studenten haben uns jeweils zu Beginn eines Semesters eine Ausfertigung ihrer Immatrikulations-bescheinigung (IMA) einzureichen. Gleiches gilt natürlich auch für die Ausstellung des Mitvertrages. Keine IMA, kein Mietvertrag, kein Wohnrecht. Zum Antrag des Mietvertrages sind auch zwei Passbilder vorzulegen, somit haben wir die ständige Kontrolle, ob der Antragsteller auch der Mieter ist.
Wer sind Ihre Wettbewerber?
Unsere ernstzunehmenden Mitbewerber sind die Studentenwerke. In zweiter Linie, jedoch wesentlich kleiner, sind es die konfessionellen Wohnheime. Dann gibt es noch eine größere Anzahl von einzelnen Betreibern mit nur einem Wohnheim. Wenn man die Wohnheime vergleicht, haben wir den besseren Standard, da wir die Häuser unter privatwirtschaftlichen Gesichtspunkten betreiben. Verwaltung und Betrieb müssen äußerst wirtschaftlich und unter Renditegesichtspunkte geführt werden und dürfen nicht nur der reinen Unterbringung dienen. Wir haben mit Investoren Objektbegehungen in unseren Studentenwohnheime vorgenommen, die mittlerweile 25 Jahre alt sind. Die haben gestaunt, in welch gutem Zustand solche Häuser selbst nach so langer Nutzungszeit mit Studenten als Mietern sein können.
Über welche Kanäle wird die Vermarktung abgewickelt, und wie sind ihre Wohnheime ausgelastet?
Hier helfen uns natürlich mittlerweile unser Name und das Internet. Wir haben inzwischen den Namen Vegis Campus als Wort- und Bildmarke schützen lassen. Wir sind an den Standorten seit vielen Jahren im Studienführer der jeweiligen Universität gelistet. Das Internet, das vor allem bei den ausländischen Studenten die Fernanmietung ermöglicht, ist sehr beliebt und zeigt alle wichtige Information auf einen Blick. Wenn sie heute einen Studentenwohnheimplatz in Mainz suchen, erscheint zuerst unsere Homepage. Wir haben tausende von Zugriffen jeden Monat für das Segment studentisches Wohnen. Aber der beste Träger zur Vermarktung ist der Student selbst, der schon bei uns wohnt oder gewohnt hat. Denn die Studenten unterhalten sich darüber, wo und wie sie wohnen. Wir haben kürzlich einen Beitrag im Internet gefunden, da stand zu lesen: ,Wohnst du auch schon in einem Vegis-Wohnheim?'. Ich glaube dies spricht für sich.
Koblenz ist zum Beispiel ein interessanter Standort. Wir könnten dort mindestens 100 Einheiten mehr vermieten, wenn wir sie hätten. Man muss an den Standorten natürlich ständig überwachen, welche Entwicklungen dort stattfinden. Deshalb ist der Kontakt zu den Studentenwerken und den Universitäten von hohem Nutzen. Als die Studiengebühren in Hessen eingeführt wurden, gab es sofort eine starke Verschiebung nach Rheinland-Pfalz. Viele bewarben sich für Mainz, aber studierten in Darmstadt. Sie nahmen es lieber auf sich, hin und her zu fahren, weil Darmstadt ein katastrophaler Unterbringungsstandort ist. Wie sie sehen, besteht noch einiger Bedarf, der gedeckt werden muss. Am Standort in Mainz haben wir ständigen persönlichen Kontakt mit dem Studentenwerk, das knapp 3000 Wohnheimlätze bewirtschaftet. Wir haben dort 800. Wir schieben uns bei Bedarf auch gegenseitig Mieter zu. Die Nachfrage nach Einzimmerappartements ist sehr hoch. Wir haben in den letzten 10 Jahren eine Durchschnittsleerstandsquote von unter 1 Prozent gehabt.
Wie viele Studentenwohnheimeinheiten betreibt die Vegis?
Wir bewirtschaften im Augenblick etwa 2000 Einheiten in Mainz, Trier, Koblenz, Mayen, Erlangen, Passau, München und Berlin. Weitere 300 bis 400 Einheiten sind derzeit in Vorbereitung zur Übernahme. Wir gehen aber davon aus, dass wir durch die laufenden Beratungsmandate weitere Objekte in die Bewirtschaftung bekommen. Wir werden aber keine Verwaltung und Bewirtschaftung übernehmen, bei der wir nicht eine eingehende Analyse durchgeführt haben, aus der die Wirtschaftlichkeit und nachhaltige Vermietbarkeit hervorgeht. Es bringt uns nichts, wenn das Objekt halb leer steht, weil ein Investor glaubt, irgendwo in die Pampa ein Wohnheim setzen zu müssen. Ich sagte ja bereits: Es mag durchaus in Frankfurt am Main einen Bedarf für Hunderte Wohnheimplätze geben. Wenn die aber auf dem falschen Grundstück stehen, ohne Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, werden sie nicht angenommen, weil die Studenten meist kein Auto haben und auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen sind.
Was kalkulieren Sie bei einem Neubau, was geben Sie dem als Studentenwohnheim für eine Lebenserwartung?
Der Aufwand liegt komplett ausgestattet bei 1600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Abnutzung durch häufigen Wechsel der Studierenden hat keine Auswirkung auf den Baukörper selbst, sondern nur auf das Mobiliar und die Schönheitsreparaturen. Klar, dass es im Eingangsbereich und in den Treppenhäusern natürlich eine stärkere Abnutzung gibt, als gewöhnlich. Man muss die Treppenhäuser etwas öfter streichen, als es üblicherweise der Fall ist, ansonsten ist die Abnutzung nicht höher. Aber auch das ist bei der Renditeberechnung schon berücksichtigt, denn hierfür haben wir bereits in der Kaltmiete Rücklagen für Gebäude und Mobiliar angesetzt. Die Lebenserwartung eines Wohnheimes ist bei entsprechender Pflege jedem anderen wohnwirtschaftlich genutzten Gebäude gleich zu setzen.
Herr Merkel, vielen Dank für den Einblick in die Verwaltung und Bewirtschaftung von Studentenwohnheimen.
Interview: Jörg Bleyhl und Oliver Mertens
Bild: Werner Merkel: "Wenn man es richtig macht ist die Rendite besser als im Wohnraum. Hier sind 5,5 bis 6,5 Prozent Rendite erzielbar - und das nachhaltig." (Mertens)
