Seit wenigen Tagen liegen die Ergebnisse der Leerstandsbefragung der Aktion gegen Leerstand vor. Auch wenn die Untersuchung keine statistisch relevanten Aussagen zulässt, zeigt sie doch, wo Unternehmen die Ursachen ihres Leerstands sehen und mit welchen Maßnahmen sie dagegen vorgehen. Die Antworten zeigen aber auch: Ein strategischer Ansatz und ein Kommunikationskonzept zur Leerstandsbeseitigung fehlen in den meisten Fällen.
Für die Befragung zwischen April und August 2010 wurden Wohnungsunternehmen im gesamten Bundesgebiet angeschrieben. Die teilnehmenden Unternehmen verwalten Bestände von 140 bis 50.000 Wohneinheiten – mit Leerstandsquoten von 0 bis 25 Prozent. Einige kämpfen bereits seit Anfang/Mitte der 90er-Jahre mit dem Leerstand in ihren Beständen, andere stellen sich dieser Herausforderung erst seit ein paar Jahren. Durchschnittlich steht bei den befragten Unternehmen eine Wohnung 5,9 Monate leer – bei einer Varianz von 0 bis 24,6 Monaten. Den größten Leerstand verzeichnen Wohnungen aus den 70er-Jahren, Mehrfamilienhäuser im Mischbestand (bis sechs Etagen) und Wohnhochhäuser im Siedlungsbau. Besonders häufig sind darunter Wohnungen mit 2,5 bis 3,5 Zimmern und einer Größe von 60 bis 80 Quadratmetern. Selbst einstige Highlights wie Wannenbad und Balkon schützen nicht vor Leerstand, genauso wenig wie eine kostengünstige Heizungsart. Dagegen ist die Lage ein wichtiges Moment beim Leerstand: 71 Prozent der leer stehenden Wohnungen befinden sich am Stadtrand.
Hauptursache: Bauliche Mängel
Die Hauptursache für Leerstand ist aus Sicht von 45 Prozent der Befragten in baulichen Gründen zu suchen, wobei die Größe der Wohnung (zu groß, zu klein) sowie ein Wegzug wegen fehlender Seniorentauglichkeit hier besonders ins Gewicht fielen. 27 Prozent halten finanzielle Gründe des Mieters für ausschlaggebend. Folgerichtig waren es für die Befragten auch genau diese Gründe, die die Neuvermietung erschwerten. In den neuen Bundesländern kamen noch die Arbeitsmarktlage und der damit verbundene Wegzug hinzu. Das Wohnraumüberangebot aufgrund der demografischen Entwicklung spielt nur in wenigen Fällen eine wichtige Rolle für die Befragten.
Selbstverschuldeter Leerstand?
Auffallend ist: Keiner der Befragten sah organisatorische Gründe als Problem für eine Neuvermietung an. Hier könnte ein blinder Fleck der Branche liegen. Denn genau das beobachtet Anja König, Inhaberin der Agentur für kundenfreundliche Kommunikation und Mitbegründerin der Aktion gegen Leerstand: „Wenn wir ein Unternehmen testen, wird es unseren Testern oft nicht leicht gemacht, eine Wohnung anzumieten. Von einer wenig ansprechenden Darstellung im Internet über eine genervte statt erfreute Mitarbeiterin reicht das Repertoire.“ Auch ein schleppender Informationsfluss zwischen den Abteilungen und ein insgesamt wenig professioneller werblicher Auftritt erschweren die Vermietung. Der Gegenbeweis: Bei der Wohnungsbaugesellschaft Wildau, in einer Gemeinde am südöstlichen Stadtrand von Berlin, sorgen ein straffer Vertriebsprozess mit monatlichen Vertriebszielen, ein eigens dafür eingestellter „Vermieter“ und eine gut organisierte, professionelle Kommunikation seit Jahren für eine Leerstandsquote von unter 1 Prozent.
Fehlende Ziele und Budgets
Doch in der Praxis ist eine solche Zielsetzung wenig verbreitet: So zeigte sich bei den Zielen in Bezug auf die Leerstandsreduzierung eine „deutliche Unklarheit“. Von „kürzeren Leerstandszeiten“ über „Vermietung an gute Kunden, die ihre Miete pünktlich zahlen“ reichten die ungenauen Ziel- und Zielgruppendefinitionen. Nur wenige Teilnehmer hatten sich konkrete Vorgaben für die Zahl der Neuvermietungen gesetzt beziehungsweise machten hierzu konkrete Angaben. Hier könnte eine weitere, wenig beachtete Stellschraube zur Leerstandsreduzierung liegen. „Es ist bei einer Wohnung wie bei jedem anderen Produkt, das sich am Markt bewähren muss: Am Anfang steht eine Marktanalyse und eine Analyse der Stärken und Schwächen des eigenen Produkts. Auf dieser Basis lassen sich Zielgruppen, Ziele und eine hausinterne Aufgabenliste festlegen. An so einem Prozess sind zwingend mehrere Abteilungen beteiligt“, erläutert Torsten Enders, ebenfalls Mitbegründer der Aktion gegen Leerstand, den notwendigen strategischen Ansatz. Ähnliches gilt auch für die Etats, die für die Leerstandsreduzierung bereitgestellt werden: Wenn überhaupt vorhanden, wurden pauschal Beträge von 28 bis 1000 Euro pro Wohneinheit genannt, deren Zustandekommen oft nicht ganz nachvollziehbar war. Doch in der Gänze zeigte sich, dass viele Unternehmen für die Leerstandsreduzierung keinen eigenen Etat veranschlagten.
An der Spitze: Sanierung und Internet-Vermarktung
Analog zu den baulichen Gründen des Leerstands nannte der überwiegende Teil der Befragten die Sanierung als besonders hilfreiches Mittel zur Leerstandsreduzierung, allen voran den seniorengerechten Umbau. Bei den Vermarktungsaktivitäten lag der Schwerpunkt auf der Online-Vermarktung: 86 Prozent präsentieren ihre leer stehenden Wohnungen auf ihrer eigenen Internet-Seite, 79 Prozent nutzen zusätzlich Internet-Portale, allen voran Immobilienscout 24 (79 Prozent), Immowelt (50 Prozent) und Immonet (50 Prozent). Über 90 Prozent inserieren zudem in regionalen Tageszeitungen, über 60 Prozent in Wochenzeitungen und über 30 Prozent in Anzeigenblättern, mit überwiegend gutem bis befriedigendem Ergebnis. Rund 25 Prozent bezeichneten die Ergebnisse aus Anzeigenschaltungen in regionalen Zeitungen allerdings als mangelhaft. Überregional inseriert kaum ein Unternehmen. Makler schnitten bei den befragten Unternehmen übrigens schlecht ab: Hier herrscht bei den Befragten der Eindruck vor, dass diese sich vorrangig um die Vermietung der leichter vermietbaren Objekte kümmern, die Bestände in Problemlagen aber schlichtweg meist ignorieren.
Bei den „sonstigen Maßnahmen“ erfreuen sich Aktionen großer Beliebtheit, insbesondere Bonusaktionen, zum Beispiel Kinderboni für Familien sowie Studenten- und Azubi-Angebote. Der Grund: Aktionen wie „100 für 100“ (100 Wohnungen zu 100 Euro Nettokaltmiete) oder „Unsere Elf zur EM“ (elf Wohnungen zu 2,50 Euro pro Quadratmeter) lassen sich besser vermarkten als 11 oder 100 leerstehende Wohnungen. Für einige der befragten Unternehmen brachte auch die Überarbeitung der Internet-Angebote (Einstellung mit Bildern und Grundriss) bereits eine Verbesserung des Vermietungserfolgs. Als weniger erfolgreich bezeichneten die befragten Wohnungsunternehmen die Teilnahme an Messen, die Ansprache von Bestandsmietern („Mieter-werben-Mieter-Aktionen“) und den „Renovierungszuschuss“.
Werbung in Printmedien und im Rundfunk
Zeitungsbeilagen und direkt verteilte Flyer- oder Postwurfsendungen nutzen immer noch 21 beziehungsweise 25 Prozent der Befragten, allerdings meist weniger als viermal im Jahr. Mit steigender Auflage steigt hier die Zufriedenheit mit dem Erfolg. Regelmäßigkeit und eine hohe Auflage allein sind allerdings noch keine Erfolgsgarantie. „An professionell gemachter Print-Werbung kommt ein Unternehmen auch in Zeiten der Online-Werbung nicht vorbei“, so Charles Ashman, Inhaber einer Berliner Werbeagentur und dritter Partner der Aktion gegen Leerstand. Er kennt die selbsterstellte Werbung von Wohnungsunternehmen zur Genüge und urteilt hart über sie: „Mit billigem Humor, austauschbaren Bildern, beißenden Farben und unleserlichen Schriften erzielen Unternehmen eher einen Imageschaden als einen Vermietungserfolg.“ Die genannten „Symptome“ sind laut Ashman oft ein Indiz, dass es gar kein Kommunikationskonzept im Unternehmen gibt. Gleiches gilt übrigens auch für lokale Radio- und TV-Werbung, die immerhin 27 Prozent der Teilnehmer nutzen.
Fazit: In den meisten Wohnungsunternehmen wird zwar erheblicher Aufwand in Form von Einzelmaßnahmen gegen den Leerstand getrieben, jedoch oft ohne strategischen Ansatz und ohne Kommunikationskonzept. So verpuffen Investitionen, weil der dritte Schritt vor dem ersten gegangen wird.
Chris Weiland
Bild: Damit Wohnungen nicht allzu lange leer stehen, sollten nicht nur Einzelmaßnahmen ergriffen werden – vielmehr ist eine Strategie sinnvoll. (Aquamat)
