Wer will wo – und vor allem wie – wohnen, und welche Wohnkosten können dafür anfallen? Diese Fragestellungen sind für jeden Wohnungsanbieter zentral, wenn es darum geht, die Bestände zielgenau und mit einem bestmöglichen Kosten-Nutzen-Verhältnis weiterzuentwickeln. Die Beratungsgesellschaft Analyse & Konzepte hat nun ein neues Nachfragermodell vorgestellt, anhand dessen diese zentralen Fragen eruiert werden können.
Das Modell bezieht dabei drei Dimensionen der Nachfrage ein: das Alter und den Haushaltstyp, die Wohnkaufkraft und zuletzt die Wohnkonzepte. Danach besteht zunächst ein deutlicher Einfluss des Alters der Haushaltsmitglieder auf die jeweilige Wohnungsnachfrage. Hierbei symbolisiert das Alter typische Lebensphasen, die sich in entsprechenden Wohnformen beziehungsweise Wohnzyklen niederschlagen (zum Beispiel Starterhaushalte).
Im Modell der Hamburger Beratungsgesellschaft werden Altersgruppen nur für die Differenzierung bei altershomogenen Single- und Paarhaushalten herangezogen (18 bis 30 Jahre, 30 bis 45 Jahre, 45 bis 65 Jahre und über 65 Jahre). Generationsübergreifende Haushaltsformen werden durch die Haushaltstypen Familien und Mehrpersonen-Haushalte abgebildet.
Wohnkaufkraft
Die Wohnwünsche der Haushalte werden entscheidend durch ihre finanziellen Möglichkeiten bestimmt. Daher wurde für die ökonomische Dimension der Haushalte die Wohnkaufkraft gebildet. Dabei wird berücksichtigt, wie viele Personen von dem Einkommen tatsächlich leben müssen. So kann etwa ein Ein-Personen-Haushalt mit einem Nettoeinkommen von 2500 Euro deutlich mehr für das Wohnen ausgeben als eine vierköpfige Familie mit derselben Einkommenshöhe. Das Modell unterscheidet demnach niedrige, mittlere und hohe Wohnkaufkraft. Bei der Identifikation der Wohnwünsche wurde notwendigerweise eine Gewichtung nach regionaler Kaufkraft vorgenommen. Denn mit 1500 Euro im Monat lässt sich in München nicht der gleiche Wohnraum mieten wie in Zwickau. Anhand der lokalen Kaufkraftkennziffern kann das Modell so für jeden Standort individuell angepasst werden.
Wohnkonzepte
Im Modell werden auf empirischer Basis insgesamt sechs Wohnkonzepte identifiziert: konventionell-situiert, kommunikativ-dynamisch, häuslich-familiär, anspruchsvoll, solide-bescheiden und schließlich einfach-funktional. Durch den Begriff Wohnkonzept wird ausgedrückt, dass es sich nicht um spontane Wünsche der Haushalte oder Moden handelt, sondern um eher langfristig angelegte subjektive Orientierungen, die aber auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigen. Die Differenzierung nach Wohnkonzepten erfolgt ausschließlich in Bezug auf die Wohnungsnachfrage, das heißt hinsichtlich der Anforderungen an den Wohnungstyp, den Wohnstandort und direkte wohnungsbezogene Ausstattungsmerkmale und Dienstleistungen. Durch eine Kombination der Dimensionen „Alter/Haushaltstyp“, „Wohnkaufkraft“ und „Wohnkonzept“ lassen sich dann rund 50 Nachfragergruppen abbilden. In einer sogenannten Nachfragematrix wird abgebildet, welchen Wohnungstyp zum Beispiel ein 35-jähriger Paarhaushalt mit mittlerer Wohnkaufkraft und einem kommunikativ-dynamischen Wohnkonzept nachfragt.
Modellanwendung
In der Anwendung des Modells wird folgendermaßen vorgegangen: Zunächst wird anhand einer sehr kompakten Mieterbefragung festgestellt, welche Nachfragergruppen (Kombination aus Alter/ Haushaltstyp, Wohnkaufkraft und Wohnkonzept) im eigenen Bestand oder zum Beispiel auch bei den Interessenten vertreten sind. Dann kann in einem zweiten Schritt anhand der Nachfragematrix identifiziert werden, welche Wohnungstypen von diesen Nachfragergruppen gewünscht werden. Es lässt sich ableiten, wie das Wohnungsangebot unter anderem im Hinblick auf Preis, Größe, Ausstattung, Wohnumfeld und Serviceleistungen gestaltet werden sollte. Umgekehrt kann natürlich auch geschaut werden, für welche Nachfragergruppen denn die (modernisierten) Wohnungen infrage kämen. Auf dieser Basis können dann zum Beispiel ganz konkrete Modernisierungsstrategien und Planungen bis hin zur Ebene der Wohnanlage vorgenommen werden. Genauso bietet das Modell Unterstützung bei der Entwicklung unternehmensweiter Marketingkonzepte, denn es gibt genaue Auskünfte über die Zielgruppen.
www.analyse-konzepte.de
Matthias Klupp
Bild: Gefällt’s euch hier? Ein neues Nachfragermodell weiß es genau: Es kann feststellen, welchen Wohnungstyp zum Beispiel ein 35-jähriger Paarhaushalt mit mittlerer Wohnkaufkraft und einem kommunikativ-dynamischen Wohnkonzept nachfragt. (Warema)
