Der WEG-Experte Dr. Wolf-Dietrich Deckert aus Starnberg hat auf dem 17. Deutschen Verwaltertag über die Verwalterhaftung bei anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen referiert. Mit seinem Vortrag will er Lösungswege in einem umstrittenen rechtlichen Aufgaben-Teilbereich des Verwalters aufzeigen. DER IMMOBILIENVERWALTER veröffentlicht das Manuskript seiner Länge wegen in drei Teilen. Hier Teil 2.
2. Beschlussverkündungs-Varianten (allgemein) und haftungsrelevante Fehlentscheidungen des Versammlungsleiters insbesondere in formalrechtlicher Hinsicht
- 1. Grundsätzlich sind einfache positive Mehrheitsbeschlüsse zu verkünden, wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen zu positiv gestelltem Beschlussantrag abgegeben wurden, demgegenüber negative Beschlüsse, falls über einen Antrag mehr Nein- als Ja-Stimmen ausgezählt wurden. Qualifizierte Mehrheitsgebote ergeben sich entweder aus dem Gesetz nach den Paragrafen 16 Absatz 4 und 22 Absatz 2 sowie 18 Absatz 3 Satz 2 WEG oder unter Umständen aus vereinbarten Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung. Der einstimmige Beschluss in einer beschlussfähigen Erst- beziehungsweise Wiederholungsversammlung besitzt die Qualität eines positiven Mehrheitsbeschlusses, wenn nicht alle 100 Prozent der anwesenden beziehungsweise rechtsgültig vertretenen Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft ein gleichlautendes Votum abgegeben haben. Bei Zustimmung aller 100 Prozent Eigentümer kann auch von einem allstimmigen Beschluss gesprochen werden (vergleiche insoweit bei Allstimmigkeit strittige Abgrenzung zu einer eventuell übereinstimmenden schuldrechtlichen Vereinbarung Wenzel in FS Deckert 2002, 517 ff). Ein schriftlicher Umlaufbeschluss setzt ebenfalls vorbehaltlose Zustimmung aller Eigentümer voraus (Paragraf 23 Absatz 3 WEG, diesseits als gesetzlich zwingend angesehen).
- 2. Dem Versammlungsleiter unbekannt bleibende formalrechtliche Fehler können bei objektiv zu erwartender Fehlerkenntnis und Vermeidbarkeit rechtlicher Unwissenheit im Falle „seiner“ Falsch-Verkündung ohne jegliche Hinweise und Warnungen im (erfolgreichen) Beschlussanfechtungs-Klagefall die Verfahrenskostenfolge des Paragrafen 49 Absatz 2 WEG als „Abstrafung des Verwalters durch das Gericht“ rechtfertigen. Voraussetzung einer solchen Gerichts-Nebenentscheidung ist zu begründendes „grobes Verschulden“ im Sinne „grober Fahrlässigkeit“ (Verletzung der Sorgfaltspflichten in besonders erheblichem Maße) als Tatbestandsvoraussetzung. In Betracht kommt hier insbesondere bedenken- und hinweisloses Verhalten eines Versammlungsleiters. Anzusprechen sind insbesondere Form- und Fristverstöße im Rahmen der Einladung zu einer Versammlung oder unzulängliche Gegenstandsbeschreibung im Einladungsschreiben unter Verstoß gegen Informationsgrundsätze nach Paragraf 23 Absatz 2 WEG. Auch die Anwendung eines eindeutig unzutreffenden Stimmrechtsprinzips beziehungsweise das Übersehen vereinbarter oder gesetzlicher Öffnungsklauseln mit bestimmten Qualifizierungsanforderungen kann eine solche Verfahrenskostenhaftung des Verwalters nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG auslösen. Im Anschluss an diese in Abweichung zu Kostenentscheidungsgründen nach ZPO eigens im WEG normierte Kostenentscheidungsvariante häufen sich entsprechende Kostenentscheidungen zu Lasten eines Verwalters in erfolgreichen Beschlussanfechtungsfällen im Augenblick ganz erheblich. Eine Risikoabsicherung ist wohl nur durch spezielle Rechtschutzversicherungsabsprachen möglich.
3. Die rechtlich korrekte (wahrheitsgemäße) Verkündung von Abstimmungsergebnissen im Sinne der tatsächlich abgegebenen Stimmen
Spätestens vor konkreter Abstimmung sollte ein Versammlungsleiter eindringlich warnende Hinweise zu möglichen Anfechtungsrisiken bei rechtlich erkannter beziehungsweise üblicherweise erkennbarer formalrechtlicher oder inhaltlicher Fehlerhaftigkeit eigentümerseits erwünschter Abstimmung und (Zitter-)Beschlussfassung geben und solche Hinweise auch zum Zwecke etwa eigener notwendiger Beweisführung protokollieren. Auch auf die rechtlichen Folgen (insbesondere Kostenfolgen) im Falle möglicher erfolgreicher Beschlussanfechtung sollte er hinweisen. Auf keinen Fall sollte er Eigentümer bei bekanntermaßen höchst „anfechtungsbehafteten“ Beschlüssen also zu möglicherweise rechtswidrigen Beschlussfassungen „drängen“! Was die Verfahrenskostenfolge für beklagte Eigentümer in notwendiger Streitgenossenschaft eines erfolgreichen Beschlussanfechtungsklageverfahrens betrifft, sollte – wenn überhaupt – anteilige Haftung der Beklagten nach Paragraf 748 BGB (nicht gesamtschuldnerische Haftung!) ausgesprochen und tenoriert werden (vergleiche Deckert, ZWE 2009, 69 ff).
Zu erwähnen ist auch ein durchaus mögliches eigenes Verwalter-Verfahrenskostenrisiko nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG im Wege eines insoweit antizipierten Schadenersatzes bei fehlerhafter „Güterabwägung“ im Rahmen seiner grundsätzlich legaliter zwingend bestehenden Beschlussdurchführungspflicht nach Paragraf 27 Absatz 1 Nr. 1 WEG selbst angefochtener Beschlüsse.
Eventuell hat der Versammlungsleiter bei bekanntermaßen aktuell risikobehafteter Beschlussfassung über vorgeschalteten, sanktionierenden Geschäftsordnungsbeschluss Vertagung einer Entscheidung der Gemeinschaft zu empfehlen, sich gegebenenfalls auch Ermächtigung zur Einholung von Rechtsrat geben zu lassen.
Vorsorglich kann meines Erachtens auch Aufnahme eines (nachfolgenden) Tagesordnungspunkts in der Einladung aufgenommen werden, etwa mit dem Kurzbeschrieb „Haftungsfreistellung des Verwalters durch die Gemeinschaft im Falle einer – erfolgreichen – Beschlussanfechtung zu vorausgehender Beschlussfassung“.
Insbesondere bei erkannten (und sich möglicherweise kausal auswirkenden) Formverstößen im Vorfeld und bei „der Geburt“ eines risikobehafteten Beschlusses sollte der Verwalter im Falle tatsächlich erfolgender Beschlussanfechtungsklage möglichst unverzüglich zu neuerlicher außerordentlicher Eigentümerversammlung (EV) einladen (beziehungsweise Einladung verbindlich zusagen), um zur Thematik eine jedenfalls formfehlerfreie „Zweitbeschlussfassung“ unter Aufhebung der vorausgehenden Beschlussfassung unter Vermeidung des Formfehlers in der Sache selbst nochmals herbeiführen zu lassen; eine Gemeinschaft hat auch insoweit die Dispositionsmöglichkeit, neuerlich zu entscheiden; bei rechtzeitiger Zusage sollte eine Beschlussanfechtung unterbleiben können; im Falle bereits rechtshängiger Anfechtungsklage könnte bei entsprechender fehlerfreier Beschlussfassung mit inhaltlich gleichem Ergebnis das vorausgehende Verfahren meist sehr rasch in der Hauptsache erledigt werden. Hat der Verwalter schuldhaft Formfehler verursacht, ist auch an eine Kostenübernahmeerklärung durch ihn zu denken, gegebenenfalls auch an den Verzicht eines etwa vereinbarten Sonderhonorars für die Abhaltung einer solchen außerordentlichen Folge-Eigentümerversammlung.
Im Falle erheblicher inhaltlicher Beschlussangriffe mit neuen Argumenten in einer Anfechtungsklage empfiehlt sich ebenfalls, im Einzelfall neuerliche Disposition und Eigentümerentscheidung in baldigst einzuberufender außerordentlicher EV (Zweitbeschlussfassung). Einstweilige Verfügungen mit Antrag auf Beschlussausführungs-Stopp werden im Regelfall mangels Dringlichkeit und gesetzlich vorgegebener „schwebender“ Beschlussgültigkeit und grundsätzlich gebotener Durchführungspflicht nicht beziehungsweise nur selten erlassen.
Besonders hinweisen sollte der Verwalter auf beschlussinhaltliche Risiken und die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen bei erwünschten Beschlüssen nach Paragraf 22 Absatz 1, 2 und 3 WEG. Hier empfiehlt sich bei zweifelhaften Modernisierungsentscheidungen nach Paragraf 22 Absatz 2 WEG vorsorgliche Tagesordnungspunkt-Gestaltung für einen eventuellen Wechsel (ein „Umswitchen“ nach J.-H.Schmidt) einer Entscheidung von Paragraf 22 Absatz 2 WEG bei nicht erreichbarer Doppelqualifizierung auf Paragraf 22 Absatz 1 WEG mit möglicher einfacher Mehrheits-Zitterbeschlussfassung; Einzelheiten sind hier in der Fachliteratur zurzeit höchst umstritten. Entscheidend ist nach meiner Rechtsauffassung, dass eine Gemeinschaft durchaus berechtigt ist, auch – bewusstermaßen – rechtswidrige Beschlüsse fassen zu können. Der verkündende Versammlungsleiter kann gerade zu Paragraf 22 WEG (mit Zitterbeschlussmöglichkeiten) nicht allein dem Gericht überantwortete Prüfungs- und Entscheidungskompetenzen vorwegnehmen und ist auch nicht „Vormund“ einer Gemeinschaft.
Bei erwünschten – nachteiligen – baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch einzelne Eigentümer sollte der Verwal-ter/Versammlungsleiter etwa sachdienliche Auflagen/ Vorbehalte der Gemeinschaft zu einem etwaigen Individual-Genehmigungsantrag vorformulieren, um vielleicht insoweit ein allgemein akzeptables, vergleichsweises Beschlussgenehmigungsergebnis zur Vermeidung einer Anfechtungsklage zu erreichen.
4. Nochmals: Es gibt keine Rechtsmacht des Versammlungsleiters, eigentümerseits – trotz seiner geäußerten rechtlichen Bedenken und Warnungen – gewollte Abstimmungen zu verhindern oder gar eigene „Ungültigkeitsfeststellungen“ zu treffen.
Es wird sich hoffentlich in diesen umstrittenen Fragen die Meinung verfestigen (notfalls durch eine streitklärende Revisions-Grundsatzentscheidung des BGH), nicht von Verwaltern im Rahmen vorzunehmender Beschlussverkündungen Rechtswertungen abzuverlangen, die allein dem Gericht überantwortet sind und im Einzelfall sehr schwierig sein können. Gerade Entscheidungen über „Nachteilswirkungen“ baulicher Veränderungen nach Paragraf 14 WEG sind oftmals höchst umstritten und bedürfen aufwendiger Einzelfallklärung (durch das Gericht).
Meines Erachtens besteht gerade ein Haftungsrisiko eines Verwalters bei Verkündungs-Fehlentscheidung gegenüber einer beschlusswilligen und vielleicht auch – wissend – „rechtswidrig“ im Einzelfall entscheidenden Gemeinschaft.
Grundsätzlich besteht auch Beschlussdurchführungspflicht seitens des Verwalters bei einer Entscheidung mit Handlungsbedarf für ihn gemäß Paragraf 27 Absatz 1 Nr. 1 WEG, selbst bei anfechtungsbehafteten (Zitter-)Beschlüssen, nicht allerdings bei erkanntermaßen nichtigen Beschlüssen. Seine Durchführungsverneinung oder auch Verzögerung gerade bei etwaigen Sanierungs-Zitterbeschlüssen kann bekanntlich auch zu erheblichen Baukostensteigerungen und auch Folgeschadensmehrungen speziell in mangelbetroffenem Sondereigentum führen und insoweit weitergehende Schadenersatzpflichten zu seinen Lasten begründen, insoweit unter Umständen auch gegenüber einzelnen Eigentümern aus verletzten Schutzpflichten.
Selbst vielleicht erst nach langer Zeit gerichtlich rechtskräftig festgestellte Beschlussungültigkeiten bereits vollzogener, angefochtener Beschlüsse (etwa zu umstrittenen Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum) führen jedenfalls nicht zu einer Haftung des insoweit legal handelnden Verwalters, allenfalls zu Ausgleichsansprüchen eines obsiegenden Eigentümers gegen die anfechtungsbeklagten Miteigentümer.
Aus vorgenannten Gründen sind meines Erachtens einige Gerichtsentscheidungen mit tenoriertem Ausspruch einer Verfahrenskostenhaftung des Verwalters nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG völlig unvertretbar, wenn hier rechtzeitig auf Anfechtungsrisiken und Prozessfolgen warnend vom Versammlungsleiter hingewiesen wurde; er jedenfalls hat das rechnerische Abstimmungsergebnis wahrheitsgemäß zu verlautbaren, ist also nicht „hilfsweises Rechtspflegeorgan“ zur Verhinderung möglicherweise gesetzeswidriger Beschlüsse. Völlig ermessensfehlerhaft erscheinen mir
damit mancherlei Gerichtsentscheidungen, die selbst bei nachträglich festgestellter Ungültigkeit eines Beschlusses im Anschluss an ein Anfechtungsverfahren den Verwalter als „Sündenbock“ und Verfahrensverursacher (?) in die Kosten des Verfahrens verurteilen. Auch aus Objektivitäts- und Neutralitätsgründen gegenüber allen Beteiligten hat er selbst in erkanntermaßen „anfechtungsbehafteten“ Beschlussfällen nicht im Vorfeld „streitentscheidenden Richter zu spielen“! Wie erwähnt hat er demgegenüber allerdings erkanntermaßen eindeutig nichtige Beschlussfassungen mit allem Nachdruck zu verhindern.
Bild: Der Versammlungsleiter kann eine eigentümerseits – trotz geäußerter rechtlicher Bedenken und Warnungen – gewollte Abstimmungen nicht verhindern. (Hofschlaeger/Pixelio.de)
