Ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen haftet in der Öffentlichkeit häufig ein verstaubtes Image an – besonders wenn sie auch noch im Ruhrpott liegen, der ebenfalls häufig mit diesem Vorurteil kämpfen muss. Dass das alles nur ein Griff in die Klischeekiste ist, zeigt die Dortmunder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Dogewo 21: Seit einer Frühjahrskur startet sie mit neuem Slogan und Marketingoffensiven durch, die eben keine leeren Werbeversprechen sind. Sie hat die Mieterzufriedenheit zum Unternehmensziel erhoben und füllt ihren Leitspruch „Hier bleib ich!“ mit Leben. Ihre Unternehmensstrategie ist auf Nachhaltigkeit ausgerichtet – nicht nur ökologisch, auch ökonomisch: Mit einer dauerhaften Bestandserhaltung setzen die Dortmunder auf langfristige Wohnsicherheit. Die umfassenden Modernisierungs- und Stadtentwicklungskonzepte, mit denen die Dogewo 21 ihre Bestände zu Perlen im Revier macht, sind ihr Markenzeichen.
Ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit
Ein Beispiel für eine solche Verwandlung ist die Modernisierung der Prae-Bau-Siedlung in Dortmund-Mengede. Die Plattenbauanlage, in den Jahren 1961 bis 1963 entstanden, verdankt ihren Namen ihrer vorgefertigten Bauweise. Etwa 1000 Menschen leben in den 350 Wohnungen, die sich über 17 viergeschossige und ein siebengeschossiges Gebäude erstrecken. Das Modernisierungskonzept geht nach dem Motto „klotzen, nicht kleckern“ vor: Statt in viele kleine Einzelmaßnahmen zu investieren, nimmt die Dogewo 21 rund 20 Millionen Euro für eine integrierte Modernisierungslösung der gesamten Wohnanlage in die Hand. Dabei sind die Mieter, getreu dem Unternehmensziel, von Anfang an mit im Boot: Ihre Meinung wurde berücksichtigt, sie saßen mit in der Jury, die den Wettbewerb zu den Modernisierungsmaßnahmen beurteilte.
Moderner Feinschliff mit Farbe und Glas
Das architektonische Konzept greift die städtebaulichen Motive aus den 60er-Jahren auf und verpasst den Gebäuden mit Stahlbalkonen, verglasten Eingangsbereichen und neuen Bädern den modernen Feinschliff. Das neue frische Farbkonzept tut sein Übriges: In allen Himmelsrichtungen leuchten die Fassaden in lebendigen und kontrastreichen Nuancen. Sie sind aber nicht nur ästhetische Aufwertung, sondern dienen den Bewohnern auch zur Orientierung zwischen den 18 Gebäuden. Die nach Westen und Osten verlaufenden Giebel sind in kühleren Farben gehalten, warme Töne sind auf nach Norden und Süden gerichteten Flächen zu finden. Mit den elfenbeinfarbenen Frontflächen ergeben sich so harmonische Farbspiele, auch zwischen den Häusern. Bei der Fassadengestaltung haben es die Dortmunder indes nicht bewenden lassen: 30.000 Quadratmeter sind mit einem Wärmedämm-Verbundsystem verkleidet worden, das besonders stoßfest ist und sich somit auch für die stark belasteten Sockel- und Eingangsbereiche eignet.
Pfiffiges Öko-Konzept mit innovativer Energieversorgung
Ihre nachhaltige Unternehmensdevise setzt die Dogewo 21 auch in Sachen Energieversorgung um: Für 17 Häuser der Siedlung kommt ein erdgasbefeuertes Blockheizkraftwerk (BHKW) mit einer elektrischen Leistung von 122 Kilowatt und einer thermischen Leistung von 204 Kilowatt zum Einsatz. Das BHKW deckt rund 65 Prozent des Wärmebedarfs, für Spitzenlasten kommen zwei Niedertemperatur-Heizkessel mit je 895 Kilowatt und ein Pendel- beziehungsweise Pufferspeicher mit 5000 Litern Fassungsvermögen auf. Damit die Wärme auch in die Wohnungen kommt, haben die Dortmunder ein eigenes 3 Kilometer langes Nahwärmenetz verlegt, das in 46 Hausanschlussstationen mit Warmwasserspeichern endet. Die Bilanz dieses Energiekonzepts kann sich sehen lassen: Um 1200 Megawattstunden ist der Jahresheizwärmebedarf nach der Sanierung gesunken, das ist eine Energieeinsparung von rund 40 Prozent. Damit werden jetzt pro Quadratmeter Wohnfläche 55 Kilogramm CO2 gespart – bei einer Gesamtwohnfläche von knapp 26.000 Quadratmetern sind das über 1400 Tonnen pro Jahr. Zusätzlich können sich die Mieter auch noch über eine jährliche Stromkostenersparnis von über 100.000 Euro freuen. Damit nicht genug, hat das Wohnungsunternehmen auf dem siebengeschossigen Gebäude am Burgring eine Photovoltaikanlage installiert, die jährlich über 37.000 Kilowattstunden Strom produziert. Auch zum Thema Abwasser haben sich die Dortmunder etwas einfallen lassen: Das Regenwasser gelangt nicht mehr mit dem Brauchwasser in die Kanalisation, sondern wird in überirdischen Mulden gesammelt und über Rinnen in den nahe gelegenen Fluss Emscher geleitet. Ein Gewinn für Umwelt und Portemonnaie: Denn durch die Zuleitung des Regenwassers entfallen anteilig die Abwassergebühren, allein im Jahr 2007 sind sie um rund 13.800 Euro gesunken.
Wohnfortschritt heißt barrierefreies Wohnen
Mit dem Haus am Burgring geht die Dogewo 21 noch einen Schritt weiter: Mit dem Modellprojekt Wohnfortschritt liefert sie ihren Beitrag für ein langes, selbstständiges Wohnen im Alter. Auch hier stehen die Mieterwünsche wieder im Vordergrund. So hat das Wohnungsunternehmen zusammen mit der Dortmunder Forschungsgesellschaft für Gerontologie rund 70 Mieter im Alter zwischen 64 und 83 Jahren im Vorfeld der Sanierungsarbeiten gezielt zu ihren Wohnwünschen und -bedürfnissen befragt. Herausgekommen ist ein Konzept, das sowohl intelligente Haustechnik als auch haushaltsnahe Dienstleistungen umfasst. Zusammen mit dem Fraunhofer-Institut für Software- und Systemtechnik hat das Wohnungsunternehmen das Haus am Burgring mit modernster und bedienerfreundliche Sicherheits- und Kommunikationstechnologie ausgestattet: Mittels Multimedia-Steckdosen lassen sich verschieden Kommunikationsdienste nutzen, optional können Räume über Sensoren und Aktoren überwacht werden. Über ein zentrales Bedienelement haben die Mieter jederzeit den Überblick, ob Haustür und Fenster offen stehen oder der Herd noch angeschaltet ist. Zusätzliche Sicherheit bringen hier die elektronische Herdabschaltung ebenso wie vernetzte Brandmelder oder das Notrufsystem für Senioren oder Behinderte.
Neben diesen technischen Finessen haben die Dortmunder aber auch über bauliche Veränderungen für das Wohl ihrer älteren Mieter gesorgt: Die Wohnungen sind barrierefrei bis ins Bad – schwellenlose Duschen, unterfahrbare Waschtische, höhenverstellbare Hänge-WCs und nach außen aufschlagende Badtüren gehören hier zum Standard. Vergrößerte Aufzüge, barrierefreie Laubengänge, elektronisch schließende Hauseingänge, einbruchhemmende Wohnungstüren mit Videogegensprechanlage sowie ein neues Beleuchtungskonzept setzen Maßstäbe für sicheres und selbstbestimmtes Leben. Ein Glanzlicht sind hier auch die barrierefreien Balkone: Sie haben neue Brüstungen und Verglasungen erhalten, die sich öffnen lassen. So kann der Balkon als Loggia auch ganzjährig genutzt werden – für Senioren und Menschen mit Behinderung ein Plus an Wohnkomfort.
Sahnehäubchen obendrauf: Serviceorientiertes Netzwerk
Sahnehäubchen in diesem Konzept ist aber das serviceorientierte Netzwerk für Senioren – kurz Sonet –, das die Dogewo 21 zusammen mit den Städtischen Seniorenheimen Dortmund (SHDO) ins Leben gerufen hat. Die Mitglieder erhalten eine Karte, mit der sie kostenlose Beratungen und Informationen über das Servicetelefon erhalten. Hier steht eine eigens geschulte und qualifizierte Fachkraft, die den Anrufer kennt und diesem auch selbst bekannt ist, rund um die Uhr zur Verfügung. Sie vermittelt je nach Bedarf Wahlleistungen aus dem breiten Partnernetzwerk: Vom Blumengießen bei Urlaub oder Krankenhausaufenthalt über den Menübringservice, Haushaltshilfen oder therapeutische und pflegerische Dienste werden fast alle Lebenssituationen im Alter mit konkreter Hilfe unterstützt, damit die Mieter möglichst lange in ihren eigenen vier Wänden bleiben können. Das Programm ist so beliebt, dass schon über 100 Mieter teilnehmen.
Image und Marketing im Zeichen der Kundennähe
Begleitet werden diese und weitere Modernisierungen und Leistungen der Dogewo 21 von breit angelegten Marketingkampagnen. Für die außergewöhnliche Sanierung der Prae-Bau-Siedlung und die Modernisierung des Quartiers Scharnhorst haben die Dortmunder eigens aufwendige Broschüren aufgelegt, die Entwicklung und Maßnahmen gestalterisch ansprechend aufzeigen. Dabei fällt auf, dass hier weniger leere Werbeversprechen und Selbstbeweihräucherung zählen, sondern wirklich Wert auf Inhalte gelegt wird. Doch die Dortmunder betreiben natürlich auch klassische Imagepflege: Im Mai dieses Jahres hat die Dogewo 21 mit zwei weiteren Wohnungsunternehmen die Kampagne „Fairmieter für Dortmund“ aufgelegt, die ihr Verständnis einer verantwortungsvollen und nachhaltigen Wohnungsbewirtschaftung offensiv der Öffentlichkeit bekannt machen soll. Kundenzufriedenheit ist das Credo der Dortmunder, auch online: 2008 ist der neue Internet-Auftritt für seine Nutzerfreundlichkeit und Kundennähe, zum Beispiel bei der komfortablen Wohnungssuche im Netz, ausgezeichnet worden. Nicht ohne Grund: Mittlerweile erfolgen 40 Prozent der Erstkontakte von Neumietern zum Unternehmen online. Wie aktiv sich das Wohnungsunternehmen um seine Klientel bemüht, zeigen auch die zahlreichen Servicebüros, in denen regelmäßig Vorträge zu vielfältigen Themen stattfinden, die Broschüren für Neumieter im Stadtteil Wambel und das Mietermagazin – Marketinginstrumente für unaufdringliche, aber effektive Kundenpflege. Regelmäßige Mieterfeste oder Aktionen, bei denen zum Beispiel Balkonblumen an die Mieter verschenkt werden, lassen den Kontakt zwischen Unternehmen und Mietern nicht abreißen. Dass sich das alles lohnt, zeigt eine Mieterbefragung: Rund 90 Prozent der Mieter sagen „Hier bleib ich!“ und werden auf jeden Fall oder sehr wahrscheinlich bei einem Umzug wieder in eine Wohnung der Dogewo 21 ziehen. Dieses Umfrageergebnis bestätigt, dass die Dortmunder ihr Unternehmensziel wirklich leben. Und das schlägt sich auch wirtschaftlich nieder: Die Leerstandsquote liegt unter 1 Prozent.
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Auch die Bewohner wissen jederzeit, was die Sonne Gutes tut: Die Photovoltaikanlage produziert jährlich über 37.000 Kilowattstunden Strom. (Dogewo 21)
