Die Hilfswerk-Siedlung ist kein gewöhnliches Immobilienunternehmen: Hier wird sich mit viel Geist und Seele und bestimmt auch mit Beistand "von oben" dem Wohnen und Leben gewidmet. Denn das Wohnungsunternehmen gehört zur Evangelischen Kirche Berlin-Brandenburg-schlesische Oberlausitz. Spannend dabei ist, wie die Berliner den Spagat zwischen christlich-sozialem Handeln und wirtschaftlichen Zielen schaffen.
Die Hilfswerk-Siedlung (HWS) hat nicht nur als kirchliche Einrichtung gute Werke zu tun, sondern in der Nachkriegszeit zahlreiche Wohnungen gebaut, um den Wohnungsmangel im ehemaligen West-Berlin zu entschärfen. Angemessenen Wohnraum zu angemessenen Preisen zu schaffen ist seit der Gründung der Hilfswerk-Siedlung Hauptaufgabe des Wohnungsunternehmens. Heute verwalten die Berliner rund 8000 Wohnungen aus eigenem und fremdem Bestand. Darunter auch Besonderheiten wie das Ferienhaus „Heimeliger Winkel“ auf dem Darß. Seit Ende 2005 verwaltet und modernisiert die HWS zudem 15 Ein- und Zweifamilienhäuser in Dresden. Zum Geschäftsfeld gehören aber nicht nur Immobilien und kirchliche Liegenschaften: Auch 1200 Kleingärten und Dienstleistungen im Forstbereich finden sich im Portfolio der Berliner.
Modernes Unternehmen mit preisgekröntem Leitbild
Die Evangelische Kirche ist stolz auf ihr modernes Unternehmen und scheut den Vergleich mit privatwirtschaftlichen oder kommunalen Immobilienunternehmen nicht. In den wichtigsten betriebswirtschaftlichen Kennziffern belegt die HWS im Vergleich mit den Mitgliedsunternehmen des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) Plätze im oberen Drittel oder setzt die Benchmark. So verwaltet jeder Mitarbeiter der HWS derzeit 192 Einheiten, im Gegensatz zu durchschnittlich 125 Einheiten der BBU-Unternehmen. Kein Wunder – denn das kirchliche Unternehmen setzt nicht nur bei der Bewirtschaftung und Verwaltung seiner Bestände moderne Management-Methoden wie zum Beispiel Kapitalerhaltungskonzepte sowie Portfolio- und Abweichungsanalysen ein. Prozessgestütztes Arbeiten, ein detailliertes Management-Handbuch, eine Organisation mit klaren Bereichen und Kompetenzstellen oder ein laufendes, internes Benchmarking gehören für die HWS zum guten Ton. Dazu zählt auch eine leistungsgerechte Vergütung der Mitarbeiter nach dem Prinzip der Balanced Score Card (BSC). Nach diesem Prinzip werden die Leistungen des einzelnen Mitarbeiters, die Arbeit der Abteilung und der Unternehmenserfolg unterschiedlich gewichtet und bewertet. Die Angestellten sollen so zusätzlich motiviert und für ihren Beitrag zum Unternehmenserfolg belohnt werden. Durchschnittlich rund 15 Prozent mehr Gehalt ist der HWS das Engagement ihrer Beschäftigten wert. Für diese Art der Unternehmensorganisation und ihr Leitbild hat die HWS 2008 den Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft erhalten.
Gropiusstadt: Eine ausgezeichnete Quartierssanierung
Preisgekrönt ist auch ein Modernisierungsprojekt des Wohnungsunternehmens: Im Juli hat die HWS beim Bundeswettbewerb „Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen“ die Bronzemedaille mit ihrem Konzept „Lebenswerte Räume“ für die Gropiusstadt gewonnen. In den 70er-Jahren hat die Hilfswerk-Siedlung in Berlin-Neukölln 1594 Wohneinheiten, zehn Geschäfte und ein Gesundheitszentrum für sozial- und einkommensschwache Bevölkerungsgruppen gebaut. Heute gibt es rund 20.000 Wohnungen, von denen die HWS etwa 1550 Einheiten verwaltet. Was damals attraktiv und begehrt war, ist längst zum sozialen Brennpunkt avanciert. 2005 hat das kirchliche Unternehmen seinen Bestand zum Präventionsgebiet erklärt und ein Quartiersmanagement eingerichtet. Das Wohngebiet soll stabilisiert und aufgewertet werden. Mit dem Konzept „Lebenswerte Räume“ will die HWS barrierefreie Innenräume und Außenanlage gewährleisten, mit Spielflächen, Gärten, neuer Beleuchtung und einer Promenade oder einem Marktplatz die Aufenthaltsqualität steigern. Wichtiger Schwerpunkt des Konzepts ist natürlich auch die energetische Sanierung des Wohnungsbestands. Rund 7 Millionen Euro investiert die HWS und setzt dabei auch auf erneuerbare Energien: Eine Solarenergiezentrale verbindet Sonnen- und Fernwärme.
Wirtschaften mit Vernunft und sozialem Gewissen
Interessant ist, dass die HWS keine regelmäßigen Zuwendungen von der Kirche bekommt. Bei herausragenden Projekten werden – wie bei anderen Wohnungsunternehmen auch üblich – zwar Fördermittel beantragt, doch tragen muss sich das Unternehmen selbst. Im Leitbild ist das klar als Unternehmensziel definiert. Allerdings unterwirft sich die HWS der kapitalwirtschaftlichen Maxime nicht bedingungslos: Im Leitbild ist eine solide Rendite zwar als Ziel festgehalten – Kapital für kirchlich-soziale Aufgaben zu gewinnen und die Spielräume diakonischen Handelns zu vergrößern, ist aber nur in soweit geboten, wie dies „möglich, vertretbar und angemessen ist“. Daher funktioniert die HWS wie eine große Solidargemeinschaft, die ihre Einkünfte aus Mieten und anderen Dienstleistungen wieder an ihre Mieter und die Gesellschaft zurückgibt. Natürlich zählt dazu auch, dass die Berliner mit vielen diakonischen Einrichtungen zusammenarbeiten und zum Beispiel Seniorenanlagen betreuen oder Mehrgenerationenhäuser, Altenhöfe oder Angebote für neue Wohngemeinschaften bereitstellen.
ems
Bild: Freuen sich über ihre Bronzemedaille beim Bundeswettbewerb „Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen“: Die Mitarbeiter der HWS sind für das Quartierskonzept für die Gropiusstadt ausgezeichnet worden.
