Europäische Wohnimmobilien werden in den kommenden fünf Jahren eine mit dem Büro-, Einzelhandels- und Logistiksegment vergleichbare Entwicklung zeigen: Für Mietwohnungen wird zwischen 2010 und 2014 ein Total Return von rund 7,3 Prozent pro Jahr prognostiziert. Mietwohnimmobilien bieten hierbei den besten Ertrag, da sie bei vergleichbarer Attraktivität ein geringeres Investitionsrisiko sowie eine niedrigere Volatilität der Total-Return-Prognosen aufweisen als Gewerbeimmobilien. Das geht aus dem zweiten Europäischen Wohnungsmarktbericht von Patrizia Immobilien hervor.
Die Studie geht von einer Zunahme transnationaler Investitionen im europä-ischen Wohnimmobiliensektor aus. Darauf wiesen große Portfoliotransaktionen institutioneller Investoren in Deutschland und Schweden hin. Wohnimmobilien profitierten vom neuen Risikobewusstsein der Anleger infolge der Wirtschaftskrise. Insbesondere institutionelle Anleger, aber auch vermögende Privatinvestoren und Family Offices setzten auf Wohnimmobilienfonds, da die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen bei Wohnimmobilien Wertstabilität, Sicherheit und einen kalkulierbaren Cashflow gewährleiste. Vor allem in Städten forcierten angesichts einer geringen Neubautätigkeit der fortschreitende Bevölkerungszuzug und die Tendenz zu immer kleineren Haushaltsgrößen bei höherem Flächenbedarf pro Bewohner den Angebotsengpass. Hierdurch werden Mieten und Kaufpreise insbesondere bei qualitativ guten Wohnimmobilien in guten bis sehr guten Lagen steigen.
Kein einheitlicher europäischer Wohnungsmarkt
Da es aufgrund unterschiedlicher Rechtssysteme und erheblicher regionaler Eigenheiten keinen einheitlichen europä-ischen Wohnimmobilienmarkt gibt, erfordere die Zunahme grenzüberschreitender Transaktionen von Fonds- und Asset-Managern eine hohe Professionalisierung. Für eine adäquate Risikoanalyse von Investmentplatzierungen müssen sie nationale und regionale Besonderheiten hinsichtlich demografischer und wirtschaftlicher Entwicklungen sowie die jeweiligen Standortqualitäten entsprechend berücksichtigen. Denn allein die Mietentwicklung ergibt in den einzelnen Ländern ein sehr heterogenes Bild: Während die baltischen Staaten Mietrückgänge im zweistelligen Prozentbereich und Irland Rückgänge im einstelligen Prozentbereich verzeichneten, entwickelten sich die Mieten in Belgien oder Spanien weitgehend konstant; in Tschechien stiegen die Mieten sogar deutlich. Auch Bevölkerungsentwicklung und Alterungstrend unterscheiden sich in den einzelnen Ländern signifikant: Zwar werden sie alle Staaten betreffen, doch in räumlicher Hinsicht keineswegs zeitsynchron auftreten. Beispielsweise soll bis 2050 das Medianalter in Schweden um 2,4 Jahre, in Polen um 12,8 Jahre ansteigen.
Verknappung von Wohnraum nimmt zu
Zentrale Herausforderungen für die europäischen Wohnimmobilienmärkte sind die Themen Energieeffizienz, Demografie und Urbanisierung. Die Studie rechnet für Osteuropa mit einem deutlichen Bevölkerungsrückgang bis 2050, während die Bevölkerung in Nordeuropa auf einem immer geringeren Niveau wachsen wird. Für West- und Südeuropa wird bis 2025 ein Anstieg der Bevölkerung erwartet, bevor auch hier, wie in Osteuropa, der Schrumpfungsprozess einsetzt. In Deutschland wird die Bevölkerungszahl bis 2050 um rund 14 Prozent abnehmen. Bis 2050 werden laut Studie rund 85 Prozent der europäischen Bevölkerung in Ballungsräumen leben – heute sind es rund 73 Prozent. Urbane Zentren in Frankreich, Belgien und Dänemark werden sogar teilweise über 90 Prozent liegen. Wenn in Zukunft neun von zehn Europäern in Städten leben werden und zudem der Trend zu kleinen Haushaltsgrößen von ein bis zwei Personen anhält, wird der Wohnraum in Städten knapp. Dieser Angebotsengpass werde einen erheblichen Druck auf Mieten und Kaufpreise zur Folge haben.
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red
