Zum 1. Juli hat die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die bisher geltende Wertermittlungsverordnung abgelöst. Die Reformierung des über 20 Jahre alten Vorgängers hätte dazu beitragen können, die deutsche Immobilienbewertung näher an internationale Standards zu rücken. Diese Chance wurde verpasst.
Zwar wird mit der neuen Verordnung durchaus der Versuch unternommen, internationaler zu werden. Denn die in Deutschland etablierte Ertrags-, Sach- und Vergleichswertmethodik wird um ein weiteres Verfahren ergänzt, das auf den ersten Blick an einen international etablierten Bewertungsansatz erinnert: an das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF). Der Versuch erscheint jedoch insgesamt zu halbherzig. Bei der in der ImmoWertV neu aufgenommenen Methodik handelt es sich keinesfalls um einen DCF-Ansatz, der internationalen Ansprüchen genügt.
Prognose – erlaubt oder nicht erlaubt?
Der Unterschied: Laut ImmoWertV dürfen zwar periodisch unterschiedliche Erträge in die Bewertung einfließen, diese sollen allerdings in vergleichsweise engen Grenzen aus den erzielbaren Erträgen abgeleitet werden, vor allem aus den vertraglichen Vereinbarungen. Künftige Entwicklungen können nur bedingt berücksichtigt werden – nämlich dann, wenn sie mit einem hohen Maß an Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. Das DCF-Verfahren nach internationalen Maßstäben hingegen beinhaltet einen darüber hinausgehenden Prognoseansatz. Eine DCF-Bewertung kann folglich auch spekulative Elemente und subjektive Einschätzungen enthalten, die sich zum Zeitpunkt der Bewertung noch nicht anhand konkreter Entwicklungen belegen lassen.
Keine übliche Methodendiskussion
An dieser Stelle soll explizit nicht die übliche Methodendiskussion geführt werden, mit der Frage, welcher Ansatz besser oder schlechter ist. Die deutschen Verfahren haben ebenso ihre Berechtigung wie die angelsächsischen – beide haben sich in der Praxis bewährt. So zeigt beispielweise eine Untersuchung der Investment Property Databank in Zusammenarbeit mit der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dass Großbritannien und Deutschland bei der Bewertung ähnlich gut sind: Der Anteil der Verkäufe, bei denen der erzielte Verkaufspreis um weniger als 10 Prozent von der letzten Bewertung abwich, ist laut der Studie gleich groß. Er liegt in Deutschland und Großbritannien jeweils bei 60 Prozent.
Verpasster Mehrwert
Fest steht jedoch: Ein „echtes“ DCF-Verfahren hätte einen Mehrwert der ImmoWertV dargestellt, der die bereits Jahre andauernde Methodendiskussion hätte entspannen können. In den ersten Entwürfen der ImmoWertV war der Gesetzgeber noch auf einem deutlich besseren Weg. In der verabschiedeten Fassung jedoch findet sich mit dem eingangs beschriebenen Ansatz lediglich eine neue Variante des Ertragswertverfahrens, die in der Praxis kaum Anwendung finden dürfte. Ein echtes DCF-Verfahren wäre außerdem aus Sicht der finanzierenden Banken wünschenswert gewesen. Denn sie sind Cash-Flow-orientiert und betrachten zukünftige Ertragsströme, um mögliche Kapitalunterdeckungen zu identifizieren.
Die Cash-Flow-Betrachtung hätte im Zuge der ImmoWertV normiert werden können. Für Banken wäre damit ein einheitlicher Standard vorgegeben worden. Der Sprachgebrauch ist zeitgemäßer und der Verordnungstext wurde gestrafft, aber insgesamt gilt die neue ImmoWertV nicht als großer Wurf. Vor allem die Chance, ein DCF-Verfahren nach internationalem Vorbild einzuführen, wurde verpasst. Angelsächsische Kollegen kennen schlicht und ergreifend Begriffe wie Restnutzungsdauer oder Bodenverzinsung aus ihrer Arbeit nicht. Eine umfassendere Reform der deutschen Wertermittlungsverordnung wäre wünschenswert gewesen.
Dietmar Meister
Ernst & Young Real Estate
