Am 11. Mai hat das Bundesjustizministerium einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt, den die Immobilienwirtschaft begrüßt. Am gleichen Tag haben die Grünen ihrerseits einen Antrag eingebracht, der Eigentümer zur Modernisierung zwingen soll. Für die Branche ist der Entwurf der Bundesregierung der lang ersehnte Schritt nach vorne, während die oppositionellen Grünen zwei Rollen rückwärts machen.
Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger hat einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt. Die Regierungsparteien und die Immobilienwirtschaft zumindest sind zufrieden. "Wir sehen den Auftrag eines sozial ausgewogenen Reformvorschlags als erfüllt an. Die Verbesserung der Position des Vermieters erfolgt mit Augenmaß und ohne zusätzliche finanzielle Belastungen der Mieter", sagt Jens-Ulrich Kießling, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). Die Klimaschutzziele der Bundesregierung, deren zentraler Bestandteil die Steigerung der Energieeffizienz des Wohnungsbestands und der Ausbau des Einsatzes erneuerbarer Energien ist, erfordern nach Ansicht der immobilienwirtschaftlichen Verbände Anpassungen im Mietrecht. Dazu zählt die Ausweitung der Definition der energetischen Modernisierung, die in dem neuen Paragrafen 555 b BGB geregelt ist und unter anderem nun auch die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien umfassen soll.
Während der Durchführung der Modernisierung soll der Mieter künftig die Arbeiten gemäß dem ausgeweiteten energetischen Modernisierungsbegriff dulden müssen (Paragraf 555 d BGB). Dauert die Modernisierung weniger als drei Monate, soll die Minderung der Miete ausgeschlossen werden (Paragraf 536 BGB). Die BSI hält diese Regelung für sozial ausgewogen. Der Mieter profitiere nach der energetischen Modernisierung von der Energieeinsparung in der Wohnung, indem er niedrigere Nebenkosten bezahle. Für den Vermieter würden die Durchführung der Arbeiten und die Kostenkalkulation aber deutlich erleichtert. Die Forderungen der Immobilienwirtschaft für die Durchführung der energetischen Modernisierung seien mit diesem Entwurf weitgehend erfüllt. "Als sehr gelungen betrachten wir die Aussage des Gesetzentwurfs, dass die energetische Modernisierung vom Mieter grundsätzlich zu dulden ist. Dieses Signal hat die Politik bislang nicht gegeben. Hiermit kommt der politische Wille zum Ausdruck, die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands zu forcieren", fügt Kießling hinzu.
Härtefallklausel
Sehr positiv bewerten die immobilienwirtschaftlichen Verbände, dass die finanzielle Überforderung eines einzelnen Mieters nicht mehr die Gesamtmaßnahme blockieren kann, sondern dieser Härtefall erst bei der ihn treffenden Modernisierungsumlage berücksichtigt werden soll, und dass die Geltendmachung eines Härtefalls bei der Durchführung der energetischen Modernisierung nun erstmals in einer bestimmten Frist erfolgen muss (Paragraf 555 d Absatz 3 BGB). "Die damit erreichte Klarheit entspricht einer langjährigen Forderung der Immobilienwirtschaft und schafft mehr Rechtssicherheit bei der energetischen Modernisierung", fasst Kießling diese Neuregelung zusammen. Allerdings lasse die konkrete Formulierung der Härtefallklausel zu wünschen übrig. "Wir erwarten aufgrund der Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe viele Rechtstreitigkeiten, die vor Gericht landen werden, wenn es um die Auslegung der Härtefallklausel geht."
Einmietbetrüger
Der Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts sieht auch eine Verbesserung der Möglichkeit der Räumung von Wohnungen bei Einmietbetrügern (Mietnomaden) vor. Professionelle Vermieter von Wohnungen seien vom Mietnomadentum zwar nicht so stark betroffen wie private Vermieter. Die jetzt vorgesehene Möglichkeit der sogenannten Berliner Räumung, das heißt der schnelleren Räumung von Wohnungen bei unberechtigter Nutzung durch Untermieter, und die neue Hinterlegungsanordnung (Paragraf 302 a ZPO) seien jedoch generell geeignet, die Lasten der Vermieter im Fall von Einmietbetrug zu verringern. Kießling: "Einmietbetrüger dürfen nicht vom Gesetz geschützt werden. Das stellt dieser Gesetzentwurf nun deutlicher heraus."
Contracting
Kritisch sieht die Immobilienwirtschaft, dass die geplante Regelung des Energie-Contractings im Mietrecht generell gelten soll und damit die bereits aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestehenden unkomplizierten Möglichkeiten der Umstellung auf Wärmelieferung abgeschafft werden. Axel Gedaschko, Präsident des GDW, erklärt: "Damit würde die Bundesregierung ein Modell beenden, mit dem bereits heute große Energieeffizienzressourcen durch Contracting erschlossen werden."
Der Entwurf war nach monatelangem ministeriumsinternen zähen Ringen und zuletzt Stillstand Anfang Mai fertig geworden. Die Einzelheiten werden derzeit innerhalb der Bundesregierung abgestimmt, bevor der Referentenentwurf Ländern und Verbänden zugeleitet wird.
Derweil setzen die Grünen auf Modernisierungszwang. Einem Antrag der Grünen zufolge sollen künftig nur noch energetische Modernisierungen und Umbauten für altersgerechtes Wohnen auf die Mieter umgelegt werden können, und das auch nur mit 9 Prozent der Investitionssumme. Außerdem fordern sie ein Verbot von Ölheizungen und strengere Gebäudestandards, die Abschaffung des Verbrauchsausweises und eine Verpflichtung, bei Neubauten und im Bestand erneuerbare Energien zu nutzen. Klar, dass sich die Grünen damit in der Immobilienbranche keine Freunde machen.
red/om
Bild: Justizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger hat den Entwurf der Mietrechtsänderung vorgestellt. (FDP-Bundestagsfraktion)
