Gerade noch hat Bundesbauminister Ramsauer sein Füllhorn über Städte und Gemeinden ausgeschüttet und für das neue Städtebauförderungs-programm im ländlichen Raum für dieses Jahr 18 Millionen Euro versprochen, da zieht der eben noch spendable Minister im nächsten Augenblick auch schon den geballten Zorn von allen Seiten auf sich. Denn Wohnungswirtschaft, Städte, Kommunen und Verbände sehen sich einem beispiellosen Streichkonzert ausgesetzt. Da kommt die nächste Hiobsbotschaft des Statistischen Bundesamts (Destatis) genau zur rechten Zeit: Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist 2009 auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung angekommen.
Niedrigster Wert seit der Wiedervereinigung
Wie Destatis mitteilt, wurden im Jahr 2009 in Deutschland 159.000 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 9,6 Prozent oder 17.000 Wohnungen weniger als im Vorjahr 2008. Auch in den Jahren 2008 (minus 16,5 Prozent) und 2007 (minus 15,5 Prozent) wurden weniger Wohnungen gegenüber dem jeweiligen Vorjahr fertiggestellt. Seit 1995, als mit knapp 603.000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen um mehr als 73 Prozent zurück und erreichte 2009 den niedrigsten Wert seit der deutschen Wiedervereinigung. In Wohngebäuden wurden 2009 insgesamt 137.000 Neubauwohnungen fertiggestellt (minus 10,3 Prozent gegenüber dem Jahr 2008). Die Fertigstellungen von Wohnungen in Einfamilienhäusern gingen um 12,4 Prozent und die von Wohnungen in Zweifamilienhäusern um 15,2 Prozent zurück. Ebenfalls rückläufig war die Fertigstellung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (minus 5,8 Prozent).
Bauminister Ramsauer: Förderung halbieren
Ein Tiefstand, der betroffen macht und gleichzeitig die Lunte für ein Pulverfass darstellt. Denn nachdem die verschiedenen Studien und Gutachten dieses Frühjahrs dringenden Neubaubedarf sehen, mancherorts sogar schiere Wohnungsnot prognostizieren, wird sich der Mangel an altersgerechtem und energieeffizientem Wohnraum weiter verschärfen. Der deutsche Mieterbund (DMB) und der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BfW) befürchten, dass in der Folge die Mieten so weit steigen, dass vor allem junge Familien und Rentner davon betroffen sind. DMB und BfW fordern daher zusammen mit drei weiteren Verbänden der Bauindustrie die Bundesregierung zum Handeln auf. „Stattdessen kündigt der Bundesbauminister drastische Kürzungen bei Städtebauförderung und KfW-Mittel zur Gebäudesanierung an“, erbost sich DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Und tatsächlich: Obwohl die politischen Weichen für die Fortsetzung des Stadtumbaus 2010 bis 2016 grundsätzlich als gestellt galten, drohen hier Gefahren: Die Bundesmittel für die Städtebauförderung, die unter anderem die Programme Soziale Stadt, Stadtumbau Ost und Stadtumbau West umfassen, sollen für das Jahr 2011 halbiert werden. Ramsauer plant, die Fördergelder im nächsten Jahr von 610 Millionen auf 305 Millionen Euro zu reduzieren. In diesem Jahr zahlt der Bund noch 535 Millionen Euro.
Harsche Kritik aus allen Lagern
Angesichts dieser drastischen Sparpläne hagelt dem Bundesbauminister Kritik von allen Seiten um die Ohren: Rudolf Ridinger, Vorstandssprecher des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft, bezeichnete die Sparbeschlüsse der Bundesregierung als völlig realitätsfern und unterstellte dem Bundesbauminister Gedächtnisschwund. Schließlich habe die Bundesregierung zuletzt im Koalitionsvertrag mit der Förderung auch die Erwartung verbunden, die Zahl der energetischen Sanierungen zu steigern. Das Gegenteil werde bei einem Rückgang der Förderung erreicht, zumal zugleich die energetischen Anforderungen an den Wohnungsbau zunehmen. Dahingehend hat auch Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, die Berliner Sparpläen als „krasse politische Fehlentscheidung“ gewertet. Diese Mittelkürzung würde ein Zurückfahren von Investitionen und sozialen Maßnahmen um das Zwei- bis Dreifache bedeuten, weil die Städtebauförderung durch Länder und Kommunen in der Regel komplementär mitfinanziert wird. Diese Landes- und kommunalen Mittel würden zusätzlich zur Kürzung des Bunds wegfallen, erläuterte der GdW-Präsident.
Die von Ramsauer angekündigte Kürzung der Städtebauförderung würde unweigerlich zu einem erneuten Anstieg des Leerstands in den Städten führen. Der GDW sieht den Zusammenhalt und den Umbau der Städte gefährdet. Ähnlich sieht es der Deutsche Städtetag: Das Programm sei gerade in Krisenzeiten unverzichtbar. „Die Fördermittel helfen vielen Städten zu investieren, um strukturelle und soziale Probleme in einzelnen Wohngebieten erfolgreich anzugehen“, erklärt der Vizepräsident des Deutschen Städtetags, der Münchner Oberbürgermeister Christian Ude. Ziel sei es zum Beispiel, preiswerten Wohnraum innenstadtnah zur Verfügung zu stellen und industrielle Brachen für urbanes Leben vorzubereiten und instand zu setzen. Außerdem stünden viele Städte vor der Aufgabe, frei werdende Liegenschaften von Militär, Bahn und Post umzunutzen und in die Stadtentwicklung zu integrieren. Dies alles stünde mit der Kürzung auf der Kippe.
Schlag ins Gesicht der Wohnungswirtschaft
Der Direktor des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen, Alexander Rychter, kritisiert die voraussichtliche Mittelkürzung scharf: „Wer auch immer bei dem politischen Schwarze-Peter-Spiel gewinnt, die Verlierer werden auf jeden Fall die Menschen sein, die auf die soziale Wohnraumförderung angewiesen sind.“ Denn in Nordrhein-Westfalen hat sich die Lage inzwischen noch verschärft: SPD und Grüne befürchten, dass die NRW-Bank 2011 nicht die volle Summe der eingeplanten Wohnraumförderung auszahlen könne. Von 200 Millionen Euro weniger ist die Rede. „Nach der Halbierung der Mittel für CO2-Gebäudeprogramm und Städtebauförderung wäre die Verminderung der Wohnraumförderung der dritte Schlag ins Gesicht der Wohnungswirtschaft“, urteilt Rychter. Auf diese Weise könnten die Wohnungsunternehmen den an sie gestellten sozialen und umweltpolitischen Anforderungen nicht gerecht werden.
KfW-Kürzungen stellen Klimaschutz infrage
Ähnlich dramatisch sehen die Verbände die Folgen der Kürzungspläne bei der energetischen Gebäudesanierung. Hier sollen die Gelder bei den KfW-Programmen Energieeffizient bauen und sanieren ebenfalls halbiert werden. „Klimaschutz wird so unrealisierbar“, warnt Freitag. „Für Wohnungsunternehmen sind die KfW-Programme ein wichtiger Anreiz, viel eigenes Geld in die energetische Sanierung ihrer Bestände zu investieren.“ Daher geht jetzt auch die staatliche Energie-Agentur Dena auf die Barrikaden: In den nächsten 20 Jahren müssten 50 Prozent des Gebäudebestands ohnehin saniert werden. „Diese Sanierungswelle ist entscheidend. Wenn wir hier nicht die energieeffiziente Technik einsetzen, die uns zur Verfügung steht, dann kann Deutschland seine Klimaschutzziele nicht erreichen“, warnt Stephan Kohler, Vorsitzender der Dena-Geschäftsführung. Jeder Euro, der in bessere Heizungen, Dämmung und Fenster fließe, zahle sich zudem volkswirtschaftlich mehrfach aus – nicht nur durch weniger Energiekosten, sondern auch durch mehr Steuereinnahmen und Sozialbeiträge. Kohler fordert statt Kürzung eine Aufstockung der KfW-Programme.
Studie zeigt: Politikwende könnte Staatskassen sanieren
Ein Ansicht, der sich nicht nur der Deutsche Städtetag, sondern auch DMB und BfW anschließen. Letztere fordern, die Wende in der Wohnungspolitik auch mit einer Erhöhung der Abschreibungssätze einzuleiten. Ein Vorschlag, der auch den Leerstand in den öffentlichen Kassen beseitigen könnte. Denn: Das Pestel-Institut hat in einer neuen Studie herausgefunden, dass verbesserte Abschreibungsbedingungen im Wohnungsbau ein Plus an Steuern und Abgaben bringen und die öffentlichen Haushalte konsolidieren. Eine Erhöhung der Abschreibungssätze (AfA) im Mietwohnungsbau bewirke staatliche Mehreinnahmen, die im Ergebnis die durch die AfA verursachten Steuermindereinnahmen deutlich übersteigen. Der positive Effekt stellt sich nach Berechnungen des Pestel-Instituts schon ab einer geringen Erhöhung des Neubauvolumens um 4600 Wohneinheiten ein. Die Studie „Wohnungsbauinvestitionen und Staatliche Haushalte“ zeigt beispielhaft am Bau eines Mehrfamilienhauses das Einnahmeplus der öffentlichen Hand: Bereits im Jahr der Erstellung des rund 1,9 Millionen Euro teuren Neubaus fließen rund 394.000 Euro als Steuern an den Staatshaushalt zurück. Dies entspricht rund 20 Prozent der Investitionskosten. Weitere 26 Prozent – 518.000 Euro – werden zusätzlich als Sozialabgaben fällig. Die Steuerminderungen durch Abschreibungen werden dagegen erst mit deutlicher Verzögerung wirksam und erreichen im Zeitverlauf selbst bei großzügiger Auslegung nicht das Niveau der staatlichen Mehreinnahmen.
Dabei kalkulieren die Wissenschaftler konservativ und beziehen zusätzlich anfallende Steuern und Abgaben im Verkehrsbereich (Maut, Mineralölsteuer) sowie Verbrauchssteuern, die durch erhöhte Ausgaben der Beschäftigten entstehen, nicht mit in die Berechnungen ein. Der positive Effekt für die öffentlichen Haushalte lasse sich gesamtgesellschaftlich in Abhängigkeit vom Steuersatz der Investoren darstellen: Das Pestel-Institut rechnet vor, dass bei niedrigen Steuersätzen ein Anstieg des Mietwohnungsbaus um 4600 Einheiten gegenüber dem aktuellen Bauniveau ausreicht, um ein Plus an öffentlichen Einnahmen zu generieren. Nimmt man dagegen Einkommensteuerspitzensätze der Investoren an (45 Prozent), müssten für diesen Effekt rund 7300 Wohnungen zusätzlich erstellt werden. Aber auch dieses zweite Szenario sei bei der Wiedereinführung einer degressiven AfA absolut plausibel. Denn durch diese Maßnahme wäre eine spürbare Verbesserung der steuerlichen Anreize für Investoren gegeben. Für den GdW-Präsidenten Lutz Freitag steht das Fazit der Berliner Kürzungspläne daher schon fest: „Das Ministerium schneidet sich mit dieser unüberlegten Streichorgie ins eigene Fleisch.“
ems
Bild: 2009 hat die Zahl der fertiggestellten Wohnungen den niedrigsten Wert seit der deutschen Wiedervereinigung erreicht. Die dringend erforderliche Steigerung der Neubauzahlen scheint angesichts der Kürzungspläne des Bundesbauministers bei Städtebauförderung und KfW-Programmen unwahrscheinlich. (KfW Förderbank)
