Axel Frohne hat in diesem vierteiligen Beitrag dezidiert ein verzwicktes Thema aufgearbeitet: Gläubigervorschüsse bei Zwangsverwaltungen nach der WEG-Reform und fehlender Masse zur Zahlung von Beitragsrückständen an die Eigentümergemeinschaft. Im vierten und letzten Teil nimmt der Bielefelder Rechtsanwalt selbst Stellung.
Da die vorgenannten Probleme durch die Änderung von Paragraf 156 Absatz 1 Satz 2 und 3 ZVG entstanden sind, soll zunächst hierzu Stellung genommen werden. In dem ersten Regierungsentwurf zur WEG-Reform fehlte eine Folgeänderung zur Neufassung des Paragrafen 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG. Die Experten sahen hierin aber die Folge, dass eine Vorabbefriedigung von Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft nicht mehr möglich erschien, da nunmehr gemäß Paragraf 155 Absatz 2 ZVG ohne die Folgeänderung erst nach Aufstellung eines Teilungsplans hätte ausgezahlt werden können. Deshalb regte der bekannte Zwangsverwaltungsspezialist Professor Udo Hintzen die Änderung in Paragraf 156 Absatz 1 an. Dem folgte das Justizministerium schnell, da es eine Verschlechterung der Eigentümergemeinschaft auf keinen Fall auch nach der Begründung wollte.
Auch Hintzen hatte vorher an die Probleme der Vorschusszahlungen nicht gedacht, da ansonsten auch eine Möglichkeit der Änderung in Paragraf 155 ZVG in Betracht gekommen wäre. Die Änderung in Paragraf 156 Absatz 1 ZVG wurde vorgenommen, weil auch die öffentlichen Lasten von dem Zwangsverwalter ohne weiteres Verfahren, also vorab, zur Befriedigung berücksichtigt werden können. Es sollte also mit Paragraf 156 Absatz 1 Satz 2 ZVG neu nichts anderes erreicht werden, als gemäß Begründung des Gesetzgebers eine Schlechterstellung der Eigentümergemeinschaft in der Zwangsverwaltung durch Paragraf 10 Absatz 1 Nr. 2 zu vermeiden. Ein Wegfall der bisherigen Vorschusspflicht gemäß Paragraf 155 Absatz 1 in Verbindung mit Paragraf 161 Absatz 3 ZVG sollte auf keinen Fall bezweckt sein.
Zwangsversteigerungsgesetz bis zum 30. Juni 2007
- Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft waren bis zu diesem Zeitpunkt in der Rangordnung der Rechte in Paragraf 10 Absatz 1 ZVG in Nr. 5 eingegliedert, stellten also auch zu diesem Zeitpunkt Rangklassenforderungen dar, sodass die Begründung mit der Bevorteilung der Eigentümergemeinschaften durch Eingliederung in eine Rangklasse durch Aufnahme in Nr. 2 nicht der Rechtslage entspricht.
- Durch die unstrittige Einstufung der Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft als Ausgaben der Verwaltung in Paragraf 155 Absatz 1 ZVG in Verbindung mit Paragraf 161 Absatz 3 ZVG führten sie auch zu dieser Zeit bereits zur Vorschusspflicht des Gläubigers bei Forderungen der Eigentümergemeinschaft und fehlender Masse. Auch andere persönliche Gläubiger konnten bereits aus der Rangklasse 5 die Zwangsverwaltung betreiben, bei der sie trotz möglicher Nachrangigkeit gegenüber der Eigentümergemeinschaft einen Vorschuss bezüglich der Forderungen der Eigentümergemeinschaft hätten bezahlen müssen, also als nachrangige Gläubiger dem vorrangigen Gläubiger, Eigentümergemeinschaft, eine Zahlung hätten leisten müssen.
- Der Wortlaut des Paragrafen 156 Absatz 1 ZVG hat sich nur dahingehend geändert, dass durch Satz 2 und Satz 3 auch bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die laufenden Beträge von dem Zwangsverwalter ohne weiteres Verfahren zu berücksichtigen sind. Es ist in keiner Weise in dem Wortlaut des Paragraf 156 Absatz 1 eine Gleichstellung mit den öffentlichen Lasten vorgenommen worden, sodass die fehlende Vorschussmöglichkeit bei öffentlichen Lasten nicht auch die Eigentümergemeinschaft durch den Wortlaut betreffen kann. Gerade bei den öffentlichen Lasten bestand der Unterschied, dass diese durch Leistungsbescheide tituliert und vollstreckbar geworden sind, was einen gravierenden Unterschied zu normalen Titeln der Eigentümergemeinschaften darstellt.
Abwägung zwischen den Meinungen
- Die Gegner der Vorschusspflicht begründen im Wesentlichen ihre Meinung mit dem Gesetzeswortlaut und der Gesetzessystematik, wobei sie diese Meinung nicht konkretisieren. Gerade der Gesetzeswortlaut in Paragraf 156 Absatz 1 ZVG lässt die Meinung der Vorschussgegner nicht begründen. Die Gesetzessystematik mit den Ausgaben der Verwaltung in Paragraf 155 Absatz 1 ZVG und der Eingruppierung der Forderungen der Eigentümergemeinschaft in Paragraf 156 Absatz 1 ZVG ist unglücklich. Sie führt aber durch die Formulierungen nicht dazu, gemäß den vorgenannten Begründungen, vor allem Becker in dem Kommentar Bärmann, Alff/Hintzen und LG Köln, die Einstufung als Ausgaben der Verwaltung entfallen zu lassen. Sie sind Ausgaben der Verwaltung mit der Vorschusspflicht, da der Zweck einer Zwangsverwaltung dahin geht, den betreibenden Gläubiger zu befriedigen und das Zwangsverwaltungsobjekt im Wert und in der Substanz zu erhalten. Sollten die Beitragsforderungen vom Zwangsverwalter nicht mehr bedient werden, weil der Gläubiger, der die Zwangsverwaltung betreibt, nicht mehr Vorschüsse bezahlen muss, besteht die Gefahr, dass die zwangsverwaltete Immobilie durch Probleme der Eigentümergemeinschaft in ihrem Wert und in ihrer Substanz wegen eventuell nicht möglicher Instandsetzungen gefährdet wird. Dieses entspricht nicht dem Zweck der Zwangsverwaltung.
- Auch stellt es einen Widerspruch dar, wenn gemäß Paragraf 156 Absatz 1 ZVG der Zwangsverwalter seinen Beitragszahlungspflichten nachkommen muss, bei Nichtzahlung von der Eigentümergemeinschaft verklagt werden muss, dieses Verfahren als Beklagter verliert und trotzdem nicht bezahlen muss, da er aus der Masse keine Zahlungsmöglichkeit hätte. Für diesen Fall ist im ZVG keine Aufhebungsmöglichkeit vorgesehen, da Paragraf 161 Absatz 3 diese Voraussetzung nicht vorsieht, da der Gläubiger einen Geldbetrag nicht vorschießen müsste.
- Erstaunlich wäre in dem Fall des Gerichtsverfahrens mit dem Zwangsverwalter bei fehlender Zahlung von Beitragsforderungen an die Eigentümergemeinschaft, wenn für die Gerichts- und Anwaltskosten nach bisheriger weiter bestehender Meinung Vorschüsse vom Gläubiger bezahlten werden müssten, aber nicht für die Hauptsache selbst.
Das Fazit
Alle bisher aufgeführten Argumente gegen die Vorschusspflicht des Gläubigers sind nicht konkret aus dem Gesetz nachgewiesen, sodass durch eine wahrscheinliche Lücke im Gesetz Paragraf 156 Absatz 1 Satz 2 und 3 in Verbindung mit Paragraf 155 Absatz 1 und Paragraf 161 Absatz 3 ZVG ausgelegt werden müsste. Hierbei ist auf die Intention des Gesetzgebers abzustellen, da auch aus dem Gesetz keinerlei andere Möglichkeiten bestehen. So hat auch das Justizministerium trotz der einzigen Gesetzesänderung der WEG-Reform im Kontopfändungsgesetz bezüglich des erforderlichen Einheitswertbescheids nach Paragraf 10 Absatz 3 ZVG wegen der Hoffnung auf Klarstellung durch den BGH auf eine Gesetzesänderung in Bezug auf die Vorschüsse verzichtet, da nach Meinung des Justizministeriums die Gesetzesabsicht klar aus der Begründung des Gesetzgebers hervorgeht.
Bei einer anderen Rechtslage würde die Gefahr bestehen, dass der Sinn von Zwangsverwaltungen bei Eigentümergemeinschaften entfällt und gleich immer Zwangsversteigerungen durch die Besserstellung in der Rangklasse 2 betrieben werden, obwohl die Möglichkeit bestehen würde bei der möglicherweise kurzfristigen Zwangsvollstreckung durch die Zwangsverwaltung, dass der Schuldner sich wieder erholt und weiter sein Eigentum behalten könnte.
Zuletzt wird noch darauf hingewiesen, dass der BGH in seinen Entscheidungen vom 5. Februar 2009 (IX ZR 21/2007) und 5. März 2009 (IX ZR 15/2008), NZM 2009, 243 beziehungsweise 372, bei denen es noch um altes Verfahrensrecht ging, darauf hinweist, dass zum einen nach Paragraf 155 Absatz 1 ZVG nach altem Recht der Verwalter verpflichtet ist, aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten, also die Kosten für Strom, Wasser und Gas zu bezahlen. Hieraus ergibt sich auch, dass der BGH die Hausgeldforderungen der Eigentümergemeinschaften, die sich zum großen Teil auch aus derartigen Kostenpositionen zusammensetzen, als Ausgaben der Verwaltung ansieht, egal, ob aus Paragraf 155 oder Paragraf 156 Absatz 1 ZVG. Zum anderen weist der BGH auch darauf hin, dass nach altem Recht zu den Ausgaben der Verwaltung eines Wohnungseigentums die während der Beschlagnahme fällig werdenden Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie zu den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß Paragraf 16 Absatz 2 WEG gehören. Auch hieraus ergibt sich, dass die Forderungen der Eigentümergemeinschaft, die aus diesen Kosten bestehen, zu den Ausgaben der Verwaltung gehören.
Im Übrigen ist noch anzumerken, dass die Argumentation der Vorschussgegner dahingehend, dass nachrangige Gläubiger vorrangige Gläubiger dadurch finanzieren, dass sie Vorschüsse leisten müssten, falsch ist, da die Vorschüsse nach Paragraf 161 Absatz 3 ZVG entweder in der sogenannten Rangklasse 0 als laufende Ausgaben der Verwaltung beziehungsweise als sonstige in der Regel durch Paragraf 161 Absatz 3 ZVG zulässige Vorschüsse zurückgezahlt werden müssen. Durch die vorrangige Rückzahlung der Vorschüsse werden die nachrangigen Gläubiger so gestellt, als ob sie keine Vorschüsse gezahlt hätten, also nicht als nachrangige Gläubiger vorrangige Gläubiger finanziert hätten.
Axel Frohne
Bild: Auf Anregung des Zwangsverwaltungsspezialisten Professor Udo Hintzen wurde Paragraf 156 Absatz 1 geändert. Doch damit fingen die Probleme mit den Vorschusszahlungen an. (Jens-Bredehorn/Pixelio.de)
