Autor Hellmuth Mohr gibt Hinweise aus dem Bau- und Arbeitssicherheitsrecht, die die Regeln des Aufzugbetriebs erläutern und vor Ort überprüft werden können. Auch zum ständigen Streit um den Betrieb und die Kosten für den Aufzug zwischen Wohnungseigentümern, Vermietern und Mietern gibt der Rechtsanwalt Informationen.
Die Landesbauordnungen (LBO) der Länder weisen im Aufbau und Wortlaut geringfügige Unterschiede auf, weil das Bauordnungsrecht in der Kompetenz der Länder liegt und diese sich nur mehr oder weniger streng an eine einheitliche Musterbauordnung halten. Da ein Aufzug in einem Gebäude für den Benutzer, insbesondere für behinderte Menschen, ein wesentlicher Gebäudebestandteil ist und der Aufzugschacht im Brandfall eine besondere Gefahrenquelle darstellt, enthalten die LBO in dem Teil, der sich mit einzelnen Bauteilen beschäftigt, auch eine Regelung über Aufzuganlagen. In Baden-Württemberg ist dies der Paragraf 29 LBO, in den anderen Bundesländern liegt die Regelung hierzu zwischen den Paragrafen 33 und 41. In den LBO wird eine Gebäudehöhe festgelegt (Baden-Württemberg: 13 Meter), bei deren Überschreiten Aufzüge vorgeschrieben sind, die auch für Rollstühle, Krankentragen und Lasten geeignet sind. Die ausreichend lange Verhinderung der Brandweiterleitung wurde neu in die LBO Baden-Württemberg aufgenommen. Aufzüge müssen auch von behinderten Menschen ohne fremde Hilfe genutzt werden können. Die Länder haben entsprechende Regelungen hierzu in den letzten Jahren bei der Überarbeitung der LBO aufgenommen.
Wenn sich der Benutzer eines Aufzugs auf diese Regelungen berufen will, muss er aber beachten, dass ein Betroffener, im öffentlichen Baurecht ein „Nachbar“, nur dann Rechtsschutz verlangen kann, wenn die maßgebliche Vorschrift auch ausdrücklich seine Interessen schützen soll. Speziell im Bauordnungsrecht der LBO ist dies aber nur ausnahmsweise der Fall, zum Beispiel bei den Abstandsflächen zum Nachbargebäude und beim Brandschutz. Die übrigen Vorschriften über die Bauteile genießen keinen Nachbarschutz. Deshalb kann gegen den Betreiber einer Aufzuganlage nur dann vorgegangen werden, wenn die erwähnten technischen Regelungen zur Verhinderung der Brandweiterleitung (so die LBO) nicht beachtet werden.
Die Regeln der Arbeitssicherheit
Aufgrund der hohen Gefährdung, zum Beispiel durch Absturz, unterliegen Aufzuganlagen umfangreichen Anzeige-, Prüfungs- und Betriebsvorschriften. Für Anlagen, die vor dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV, früher die Aufzugsverordnung, AufzV) am 3. Oktober 2002 in Betrieb waren, gelten die bisher gültigen Beschaffenheitsanforderungen weiter. Eine davon abweichende Anordnung darf die zuständige Behörde dann festlegen, wenn hierdurch Menschenleben oder die Gesundheit geschützt werden. Dagegen sind die Betriebsvorschriften der BetrSichV auch für derartige Altanlagen seit dem 31. Dezember 2007 anzuwenden. Die Beschaffenheitsanforderungen in den Technischen Regeln für Aufzüge (TRA) bleiben deshalb auch weiterhin bestehen, werden aber im Laufe der Zeit in neue Technische Regeln zur BetrSichV überführt.
Die wiederkehrende Prüfung für Aufzuganlagen muss grundsätzlich alle zwei Jahre erfolgen. Schon nach der AufzV musste ein Aufzugführer mit entsprechender Sachkundeprüfung bestellt werden. Ihm obliegen die Beaufsichtigung der Anlage und insbesondere das Befreien von eingeschlossenen Personen. Der Aufzugwärter muss zwar leicht erreichbar sein, die BetrSichV formuliert die hierbei zu erfüllende Voraussetzung aber nicht mehr so eindeutig wie die AufzV. Ein sofortiges Eingreifen wird nicht verlangt. Es reicht aus, wenn man eine Servicezentrale alarmieren kann, die dann den Aufzugwärter losschickt. Nicht notwendig ist eine Gegensprechanlage. In der BetrSichV wird auch der Aufzugwärter nicht mehr ausdrücklich verlangt, da sie nur eine Reaktion in angemessener Zeit fordert.
Daneben besteht die zivilrechtliche Haftung auf Schadenersatz aus der Verletzung einer sogenannter Verkehrssicherungspflicht (Verantwortung für eine Gefahrenquelle) nach Paragraf 823 Bürgerliches Gesetzbuch, die den Eigentümer, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch den Mieter treffen kann, wenn das Haus insgesamt an ihn vermietet ist. Die laufende Überprüfung des Aufzugs gehört nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) schon aus den 50er-Jahren zu diesen Pflichten.
Regelungen zu Errichtung und Betrieb
Im Regelfall ist eine Aufzugsanlage Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine Ausnahme ist nur denkbar, wenn der Aufzug innerhalb der zum Sondereigentum gehörenden Räume liegt. Diese Ausnahme liegt aber dann nicht vor, wenn der für die unteren Stockwerke allgemein zugängliche Aufzug mit einem speziellen Schlüssel nur für den Eigentümer der darüber liegenden Dachgeschosswohnung in dessen Wohnung führt. Sowohl der Einbau eines Aufzugs wie dessen Stilllegung sind bauliche Veränderungen, für die die Einstimmigkeit nach Paragraf 22 WEG erforderlich ist, ausgenommen bei behördlichen Verfügungen. Wenn zum Beispiel die Behörde verlangt, dass ein Aufzugwart angestellt oder selbstschließende Türen installiert werden müssen, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nach Paragraf 21 Absatz 4 WEG.
Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung alle Maßnahmen, die das Eigentum auf einen modernen Stand der Technik bringen, als zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehörig erklärt, ändert dies nichts an der notwendigen Einstimmigkeit für den Einbau eines Aufzugs. Nur in der Literatur wird zudem die Möglichkeit diskutiert, dass bei sehr geräumigen Treppenhäusern mit deshalb geringem Gemeinschaftsflächenverlust der Einbau einer transparenten Aufzugkonstruktion möglich ist, wenn nur die bauwilligen Wohnungseigentümer die Kosten übernehmen. Dann können die übrigen Eigentümer von Kosten und Nutzen freigestellt werden. Auch das Stilllegen eines Aufzugs ist an die Zustimmung aller Eigentümer gebunden, weil damit nicht lediglich eine Gebrauchsregelung getroffen wird (Ausnahme wieder bei behördlicher Anordnung). Auf die vielfältigen Möglichkeiten der Nutzungsregelungen wird hier nicht vertieft eingegangen. Hinzuweisen ist aber auf die Verkehrssicherungspflicht des Verwalters, dem die regelmäßigen Wartungen und TÜV-Prüfungen obliegen. Ebenso muss er sicherstellen, dass bei Pannen eingeschlossene Personen befreit werden können.
Die beim Betrieb des Aufzugs anfallenden Kosten haben die Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile nach Paragraf 16 Absatz 2 WEG zu tragen, wenn kein anderer Kostenverteilschlüssel vereinbart ist. Dies gilt auch für die Eigentümer von Erdgeschosswohnungen und Eigentümer, die den Aufzug nicht benutzen. Auch die Bewohner von Gebäuden ohne Aufzug in einer Mehrgebäudewohnanlage müssen für den Fahrstuhl in einem anderen Gebäude mitzahlen. Denn es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Wohnungseigentümer Kosten einer solchen Einrichtung nicht zu tragen hat, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen.
Es besteht aber die Möglichkeit, unter den Voraussetzungen des Paragrafen 16 Absatz 3 WEG eine vom Verhältnis der Eigentumsanteile abweichende Kostenregelung zu treffen, wenn dies wie vom Gesetz gefordert ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (sachliche Gründe, ohne unbillige Nachteile für einen Wohnungseigentümer. Der anzuerkennende Nachteil für einen Wohnungseigentümer kann darin liegen, dass er die geänderten Kosten aufgrund eines entsprechenden Vertrags mit seinen Mieter an diesen nicht weiterreichen kann. Dabei ist allerdings das doppelte Mehrheitserfordernis des Absatzes 4 zu beachten. Durch einen solchen Mehrheitsbeschluss können dann die Miteigentümer in einer Mehrhausanlage ohne Aufzug im eigenen Gebäude von den Kosten für den Aufzug befreit und die Miteigentümer mit Aufzug können nach sogenannten Aufzugpunkten, die den stärkeren Aufwand des Aufzugs für die Bewohner der oberen Stockwerke berücksichtigen, an den Kosten beteiligt werden. Von der Rechtsprechung gebilligt wurden folgende Aufzugspunkte: EG 1,3; 1. OG 1,4; 2. OG 1,5 und so weiter.
Hiervon zu trennen sind die Regeln innerhalb der Gemeinschaft über die tatsächliche Benutzung des Aufzugs, die entweder durch Vereinbarung aller Eigentümer oder durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden können (Paragraf 15 WEG). Ein Mehrheitsbeschluss muss allerdings ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen. Deshalb kann zum Beispiel die Einschränkung der freien Fahrt des Aufzugs in alle Stockwerke aus Sicherheitsgründen wegen unerwünschter Besucher des Hauses nicht eingeschränkt werden, wenn der gleiche Zweck auch durch eine Gegensprechanlage an der Hauseingangstüre erreicht werden kann.
Aufzugstreit mit dem Mieter
Nach einer Entscheidung des BGH vom September 2006 kann sich auch der Mieter einer Erdgeschosswohnung nicht gegen die Beteiligung an den Aufzugkosten in einem Formularvertrag wehren. Aber Vorsicht: Wenn der Aufzug vom Mieter im Erdgeschoss weder für gemeinsame Räume auf dem Dachboden oder im Keller genutzt werden kann, haben die Gerichte auch einen Anspruch auf Kostenbefreiung bejaht. Dies gilt natürlich auch dann, wenn der Aufzug am eigenen Stockwerk vorbeifährt. Da der Mieter nur die Wartungskosten bezahlen muss, kann er nicht zu den Kosten des Stördiensts oder für die Instandsetzung und Lieferung von Ersatzteilen herangezogen werden. Aus Wartungsverträgen müssen deshalb entsprechende Kosten herausgerechnet werden. Streitträchtig sind hierbei natürlich bloße Prozentangaben für die Kosten der Instandhaltung, was der BGH nach früherer Zurückhaltung nun ablehnt. Dagegen sind die Betriebskosten für eine Notrufanlage ansetzbar, aber natürlich dann nicht mehr, wenn der Hausmeister als Aufzugführer kostengünstiger wäre.
Fazit: Ein Aufzug muss nicht nur technisch, sondern auch juristisch betriebssicher sein. Sonst bleibt er im Widerstreit der beteiligten Interessen stecken.
Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Stuttgart
Bild: Nicht schön, aber praktisch – und nebenbei ständige Streitquelle in Wohnanlagen: der Aufzug. (Jens Bredehorn/Pixelio.de)
