Der Bundesgerichtshof hat mit einem Grundsatzurteil eine Reihe von Berliner Baumängelverfahren beendet. Im vorliegenden Fall geht es um Rückabwicklungen des Kaufvertrags und Verjährungsfristen für Rückabwicklungsansprüche.
Mit einer aktuellen Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte und Fristen für Erwerber sowie Bauträger im Falle von Baumängeln und Rückabwicklungsansprüchen klarer definiert (Urteil vom 19. August 2010 – VII ZR 113/09). Dem Urteil war ein fast siebenjähriger Rechtstreit vorausgegangen, in dessen Mittelpunkt eines der größten Berliner Bauträgersanierungsobjekte der Nachwendezeit stand. In der sanierten Wohneigentumsanlage traten in mehreren Gebäuden Mängel im Gemeinschaftseigentum wie Schimmelpilzbildung in Loggien sowie Dachschäden auf.
Die Kläger machten gegenüber der beklagten Bauträgerin die Rückabwicklung ihrer Erwerbsverträge wegen wesentlicher Mängel an der Bausubstanz im Wege des großen Schadenersatzes geltend. Nach dem BGH-Urteil können sowohl die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als auch einzelne Wohnungseigentümer dem Bauträger eine eigene Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Es liegt insoweit kein Interessenkonflikt vor, der die Ansprüche Einzelner einschränkt. „Der Bundesgerichtshof sorgt mit seiner Entscheidung nun für mehr Handlungs- und Rechtssicherheit bei Bauträgern, Einzeleigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften“, erklärt Rechtsanwalt Roger Wintzer von Lill Rechtsanwälte, der in dem Verfahren die Interessen des Bauträgers vertrat.
Der Leitsatz des Urteils:
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundene Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert.
„Hat eine Eigentümergemeinschaft bereits Forderungen zur Mängelbeseitigung gestellt, so beschneidet sie die Ansprüche Einzelner nur dann, wenn ein Interessenkonflikt vorliegt. Dieser Umstand ist allerdings nicht per se gegeben“, erklärt der Rechtsanwalt. „Einzeleigentümer können nach wie vor eigene Fristen zur Beseitigung von Mängeln stellen. Dies hat der BGH mit seinem Urteil bekräftigt.“ Für Bauträger bedeutet dies, dass sowohl von Seiten der Eigentümergemeinschaft als auch von Einzelerwerbern zeitgleich Forderungen gestellt werden können.
Langwierige Untersuchungen zur Ursachenklärung, umfangreiche Baumängelerfassung durch Sachverständige sowie außergerichtliche Auseinandersetzungen sind immer wieder Ursache für langwierige Rechtstreitigkeiten. „Aufgrund der oft sehr langen Verfahrensdauer kommt insbesondere den Verjährungsfristen große Bedeutung zu“, so Wintzer weiter. Im Regelfall verjähren Ansprüche auf Mängelbeseitigung gegen einen Bauträger nach fünf Jahren. Diese Verjährungsfristen verlängern sich durch Verhandlungen so lange, bis es zu einer Einigung kommt oder die Verhandlungen endgültig abgebrochen werden.
