Die mögliche Haftung der Baubehörde bei rechtswidrigen Entscheidungen zu einer Baugenehmigung ist bereits öfter Thema gewesen. Nun zeigen auch diese beiden aktuellen Entscheidungen auf, dass es im öffentlichen Baurecht vielfältige Risiken für einen Bauherrn gibt, der dem Handeln der Behörde vertraut. Zum einen geht es um Schadensfolgen aus einer rechtswidrig nicht erteilten Baugenehmigung und die Möglichkeit, diesen Schaden geltend zu machen. Im zweiten Fall geht es darum, dass ein Bauvorbescheid wieder zurückgenommen wurde.
Wie bei jedem Handeln einer Behörde steht auch hinter der Prüfung von Baugesuchen durch das Bauamt die mögliche Sanktion einer Amtshaftung, und zwar sowohl bei einer rechtswidrig erteilten Baugenehmigung als auch bei einer rechtswidrigen Versagung.
Die verzögerte Photovoltaikanlage
In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Januar 2009 ging es um Folgendes: Zur Errichtung von Modulträgern für Photovoltaik an zwei Windkraftanlagen zeigte der Bauherr der zuständigen Baubehörde den Baubeginn an, weil er davon ausging, dass hierfür keine ausdrückliche Baugenehmigung erforderlich ist. Die Baubehörde war jedoch der Auffassung, dass im vorliegenden Fall die bloße Anzeige des Bauvorhabens nicht ausreichend ist und hob, um die mit der Anzeige nach Ablauf einer bestimmten Frist verbundene Wirkung einer Baugenehmigung zu vermeiden, diese auf und verlangte die Vorlage von Unterlagen zur Durchführung eines Genehmigungsverfahrens nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. Der Bauherr unterrichtete daraufhin den Lieferanten seiner Anlage. In diesem Vertrag hatte der Lieferant, wohl in Vorahnung möglicher Schwierigkeiten bei der Erteilung der Baugenehmigung, für den Fall des Rücktritts des Bestellers einen pauschalen Schadenersatz in Höhe von 5000 Euro vereinbart. Ebenso war vereinbart, dass der Lieferant bei einer Verzögerung zwischen der Anzeige des Baubeginns bei der Behörde und dem Baubeginn sofort zurücktreten konnte, ohne die weitere Klärung im Rechtsweg abwarten zu müssen. Von diesem Rücktrittsrecht machte der Lieferant nun tatsächlich Gebrauch. Nachdem die Baubehörde den Aufhebungsbescheid später wieder aufgehoben hatte und damit wieder die mit der Bauanzeige verbundene Baugenehmigung vorlag, verlangte der Bauherr als Schadenersatzanspruch von der Baubehörde auch den von ihm an seinen Lieferanten gezahlten pauschalen Schadenersatz in Höhe von 5000 Euro.
In der Sache ging es um die Frage, ob ein solcher Schadenersatzanspruch aus einem Lieferungsvertrag Inhalt eines Amtshaftungsanspruchs sein kann. Der Laie mag bei der Bejahung dieser Frage nicht zögern. Da für Juristen aber nichts einfach ist, wird es kaum überraschen, dass zwar das Landgericht in der ersten Instanz dem Anspruch stattgegeben hat, das Oberlandesgericht aber zugunsten der Behörde entschieden hat und erst der BGH wieder wie das Landgericht zugunsten des Bauherrn.
Umfang des Anspruchs aus Amtshaftung
Wer den manchmal leidvollen Umgang mit Juristen und juristischen Problemen bereits gewöhnt ist, wird vermuten, dass für den Juristen auch an dieser Stelle noch ein Haar in der Suppe ist. Für den normalen Schadenersatzanspruch aus einem Vertrag oder aus einer deliktischen Handlung ist offensichtlich, dass auch die hier fällige Vertragsstrafe vom Schuldner bezahlt werden muss. Beim Amtshaftungsanspruch wird demgegenüber immer noch geprüft, ob dem geschädigten Dritten gegenüber auch eine Amtspflicht besteht, deren Verletzung zu einem Schadenersatzanspruch berechtigt. Aber auch unter dieser Einschränkung ist es zunächst nachvollziehbar, dass der antragstellende Bauherr von der entsprechenden Amtspflicht erfasst wird. Allerdings hat der BGH auch entschieden, dass eine Amtspflicht den Bauherrn nicht von allen denkbaren wirtschaftlichen Nachteilen bewahren soll, die bei Durchführung seines Vorhabens entstehen können.
Die Argumentation des Bundesgerichtshofs
Von der Amtspflicht werden konkrete Aufwendungen für die Planung und Durchführung des Vorhabens erfasst, die in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Verwirklichung des konkreten Bauvorhabens stehen. Das Gericht fordert hierbei einen überschaubaren zeitlichen und sachlichen Zusammenhang. Natürlich soll es nicht in der Hand des Bauherrn stehen, durch eine ungewöhnliche und besondere Vertragsgestaltung den Schutzbereich der Amtspflicht auszuweiten, um jedes beliebige Vermögensinteresse des Bauherrn zu erfassen. Aus der Sicht des Gerichts musste sich aber ein wirtschaftlich denkender Vertragspartner (der Bauherr) auch unter Berücksichtigung der Interessen der Gegenseite im vorliegenden Fall auf die Vereinbarung einer Vertragsstrafe einlassen. Dabei spielte der zeitliche Ablauf für den BGH auch eine Rolle. Wenn im Zeitpunkt, als die Baubehörde die Bauanzeige zurückwies und ein Genehmigungsverfahren nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz verlangte, mit einer Verzögerung von voraussichtlich mehr als drei Monaten gerechnet werden musste, ist ein sofortiges Kündigungsrecht für den Auftragnehmer gerechtfertigt, wodurch für beide Vertragsparteien umgehend Klarheit geschaffen werden kann. Zu diesem Zeitpunkt war auch nicht voraussehbar, dass die Baubehörde schon innerhalb von sechs Wochen wieder einlenken würde.
Bei jedem Bauantrag muss also bedacht werden, welche wirtschaftlichen Folgen sich aus einer Verzögerung der Baugenehmigung ergeben. Soweit die Vertragsparteien hieran wirtschaftliche Folgen knüpfen, muss geprüft werden, ob diese sich mit dem Amtshaftungsanspruch verbinden lassen. Eine ausreichende vertragliche Dokumentation der wirtschaftlichen Interessen des Auftragnehmers ist dabei hilfreich.
Fall Nummer 2: Der fiktive Bauvorbescheid
Eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs in Kassel zum Juli 2009 soll verdeutlichen, welche rechtlichen Unsicherheiten mit Baugenehmigungen verbunden sein können, die sich dem Laien kaum erschließen. Im vorliegenden Fall ging es zwar um einen Bauvorbescheid, der nach den einschlägigen Regelungen in den Landesbauordnungen für einen Zeitraum von üblicherweise drei Jahren eine Bindungswirkung für die in ihm entschiedenen baurechtlichen Sachverhalte erzeugt. Der gleiche Sachverhalt lässt sich deshalb auch mit einer Baugenehmigung durchspielen.
Vorläufiger Sieg gegen die Veränderungssperre
Ein Bauherr beantragte einen Bauvorbescheid, für den nach den Vorschriften zur Vereinfachung des Baugenehmigungsverfahrens in den Landesbauordnungen nach Ablauf einer Frist die Erteilung vom Gesetz fingiert wird. Diese Frist hat die Baubehörde auch tatsächlich nicht eingehalten. Gegen diese Genehmigungswirkung wehrte sich die Behörde mit dem Hinweis auf die Zurückstellung von Baugesuchen nach Paragraf 15 Baugesetzbuch. Diese Möglichkeit gibt das BauGB, um Veränderungen im Hinblick auf eine kommende Veränderungssperre zu vermeiden. Gegen diese Zurückstellung hat der Bauherr allerdings Widerspruch eingelegt. Nach einer ausdrücklichen Regelung im BauGB entfalten zwar Nachbarwidersprüche gegen Baugenehmigungen keine aufschiebende Wirkung. Diese Regelung kann aber nicht auf Widersprüche gegen die Zurückstellung ausgedehnt werden. Deshalb hätte die Behörde zur Beseitigung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Zurückstellung den Sofortvollzug anordnen müssen, was sie aber nicht getan hat. Somit bleibt es im Ergebnis trotz des Zurückstellungsbescheids wegen der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs bei der Pflicht der Baubehörde zur unverzüglichen Weiterbearbeitung des Antrags auf einen Vorbescheid. Mit Ablauf der von der Landesbauordnung vorgesehenen Bearbeitungsfrist ist eine fiktive Genehmigung eingetreten.
Rücknahme des rechtswidrigen Verwaltungsakts
Im vorliegenden Fall hat die übergeordnete Baugenehmigungsbehörde, die nicht identisch ist mit der örtlichen Bauplanungsbehörde, das Vorliegen der Zurückstellung übersehen. Deshalb ist eine Baugenehmigung, die im Widerspruch zu einer solchen Zurückstellung erteilt wird, rechtswidrig. Dasselbe gilt auch für eine fiktive Baugenehmigung, die ohne Prüfungsvorgang nur durch Fristverlauf als erteilt gilt, und für einen Bauvorbescheid, der zumindest teilweise die gleichen Wirkungen hat wie eine endgültige Baugenehmigung. Der fiktive Vorbescheid konnte also wieder zurückgenommen werden.
Für einen Bauherrn ist es in jedem Fall wichtig, sich mit den materiellen Voraussetzungen einer Baugenehmigung zu beschäftigen und sich nicht alleine auf den Vorteil einer abgelaufenen Frist für die Genehmigungsfunktion zu verlassen. Außerdem stellt sich in diesem Fall die Frage, ob bei einer Amtshaftung aus der Rücknahme einer fiktiven Baugenehmigung sich der Bauherr als Mitverschulden nicht die Kenntnis von der Zurückstellung anrechnen lassen muss. Denn selbst wenn er vorläufig erfolgreich dagegen mit seinem Widerspruch vorgehen konnte, musste er doch letztendlich mit einer Rücknahme seiner Baugenehmigung rechnen. Deshalb war sein Vertrauen auf den endgültigen Bestand der Baugenehmigung nicht geschützt.
Hellmuth Mohr Rechtsanwalt, Stuttgart
Bild: Ärger mit dem Photovoltaikmodul. Der BGH entschied: Baugenehmigung ja, Schadenersatz nein. (Peter von Bechen/Pixelio.de)
