Die Anforderungen an Immobilienverwalter steigen stetig an. Gesetzesänderungen, verschärfte Verordnungen, neue technische Vorgaben und die aktuelle Rechtsprechung stellen die Branche vor immer größere Herausforderungen. Dementsprechend sind in den letzten Jahren immer mehr Immobilienverwalter in die Haftung genommen worden. Wie vertrackt die Rechtslage sein kann, zeigt Stephen Lietz.
Eine immer komplexer werdende Materie bringt es mit sich, dass die fachlichen Anforderungen an den Grundeigentumsverwalter immer größer werden, egal, ob es sich um eine Eigentumswohnanlage, ein Mietobjekt, eine Einzelimmobilie oder einen Immobilienfonds handelt. Im selben Maß steigen auch die dabei entstehenden Haftungsrisiken. So banal es sich vielleicht zunächst anhört: Nicht immer lässt sich die Frage, ob eine Forderung, die gegen den Immobilieneigentümer gerichtet ist, bezahlt werden muss oder nicht, einfach beantworten. Welche Haftungsfallen im Detail lauern können, verdeutlicht das folgende Beispiel:
Im Jahr 2005 lässt eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), vertreten durch den Verwalter, das Dach neu decken. Die Arbeiten werden im August des Jahres beendet, und der beauftragte Architekt nimmt die Leistung ab. Erst Anfang des Jahres 2009 erhält der Verwalter vom Dachdeckerbetrieb die Schlussrechnung über einen Betrag von 35.000 Euro. Der Verwalter prüft die Rechnung sachlich und fachlich und gibt die Bezahlung frei.
Ein Fehler, wie ein aufmerksamer Miteigentümer meint. Denn er ist der Auffassung, dass die Forderung verjährt sei und nicht mehr bezahlt werden müsse. Wie stellt sich die Rechtslage nun dar? Nach den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier Paragraf 195 BGB) beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Dass der Dachdecker nach ausgeführter Arbeit grundsätzlich einen Vergütungsanspruch hat, ergibt sich aus dem Vertrag, der zwischen der WEG und dem Dachdecker geschlossen wurde. Die Arbeiten wurden beendet. Fraglich ist aber, ob der Dachdecker die Zahlung verlangen kann, also ob die Forderung fällig ist und keine Einreden, etwa die Verjährung, dem entgegenstehen. Die Beantwortung dieser Fragen hängt maßgeblich von der Art des geschlossenen Vertrags ab.
VOB/B-Vertrag
Ist zwischen den Parteien die Geltung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB/B (früher Verdingungsordnung für Bauleistungen), vereinbart worden, ist die Erteilung der Schlussrechnung die Voraussetzung für die Fälligkeit der Forderung des Dachdeckers (Paragraf 16 Absatz 3 Nr. 1 VOB/B).
Es liegt demnach in der Hand des Unternehmers, wann er durch die Erteilung der Schlussrechnung die Forderung fällig stellt. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits 1977 entschieden, dass für die Fälligkeit des Werklohns bei Vereinbarung der VOB/B der Zeitpunkt der tatsächlichen Erteilung der Schlussrechnung maßgeblich ist und nicht der Zeitpunkt, zu dem die Schlussrechnung hätte erteilt werden können, also etwa nach der Abnahme (BGH, NJW 1977, 2075).
Im vorliegenden Beispiel wäre damit der Anspruch erst mit der Aushändigung der Schlussrechnung fällig geworden. Da seit dem Stellen der Schlussrechnung noch keine drei Jahre vergangen sind, ist die Forderung auch noch nicht verjährt. Die WEG muss die Rechnung bezahlen. Der Verwalter hat kein Haftungsproblem.
BGB-Vertrag
Ist zwischen den Parteien jedoch nicht ausdrücklich die Geltung der VOB/B vereinbart worden, gilt lediglich die gesetzliche Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (hier Paragraf 641 BGB). In diesem Fall liegt die Beurteilung meist anders. Nach Paragraf 641 BGB ist die Vergütung bereits bei der Abnahme des Werks zu entrichten. Der gesetzliche Wortlaut sieht die Stellung der Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung nicht vor. Der BGH hat demzufolge auch entschieden, dass die Verjährung für die Forderung des Unternehmers, in unserem Fall des Dachdeckers, bereits mit der Abnahme zu laufen beginnt (BGH BauR 1979, 62).
Mit dieser Regelung soll ausdrücklich vermieden werden, dass es im Belieben des Unternehmers steht, wann eine Forderung fällig wird. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt könnte sonst der Unternehmer den Verjährungsbeginn manipulieren, was nicht gewünscht ist (OLG Frankfurt, NJW-RR 2000, 755). Wenn also im genannten Beispiel die Abnahme im August 2005 erteilt wurde, beginnt die Berechnung der Verjährungsfrist am Schluss des Jahres 2005. Die Dreijahresfrist wäre dann am Ende des Jahres 2008 abgelaufen. Im Jahr 2009 bestünde demnach für die WEG die Möglichkeit, sich auf die Einrede der Verjährung zu berufen. Die 35.000 Euro müssten nicht mehr gezahlt werden, und der Verwalter hätte ein Haftungsproblem.
Kann dieses Problem gelöst werden?
Nach der weitergehenden Rechtsprechung des BGH kann zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, dass der Werklohn nur dann verlangt werden kann, wenn auch die Schlussrechnung erteilt wurde. Damit hängt die Fälligkeit der Zahlung der Schlussrechnung wieder von deren Datum ab, und die Verjährungsfrist beginnt erst danach.
Eine solche Vereinbarung kann nach Auffassung des BGH ausdrücklich aber auch stillschweigend getroffen werden. Es kommt jeweils auf den Einzelfall an. Einige Oberlandesgerichte und auch die überwiegende Mehrheit der Stimmen in der juristischen Literatur sehen hier die Möglichkeit, dem Unternehmer doch noch zu seinem Werklohn zu verhelfen. Dies hat für den Verwalter die glückliche Nebenwirkung, dass er hier nicht haften muss. Die Gerichte vertreten die Auffassung, dass es in der Regel zwischen den Parteien als vereinbart angesehen werden kann, dass erst die Stellung der Schlussrechnung zur Fälligkeit der Forderung führen soll, weil ja dem Schuldner auch die Höhe der zu bezahlenden Summe bekannt sein muss. Er weiß ja sonst gar nicht, was er bezahlen soll. Außerdem benötigt jeder Unternehmer für seine Buchhaltung und die Steuererklärung eine anständige Rechnung (21. Senat des OLG Düsseldorf in BauR 1997, 1052; 13.Senat des OLG Köln 13 U 10/78 und weitere).
Es bedarf deshalb nach dieser Meinung keiner ausdrücklichen Vereinbarung oder Absprache. Die stillschweigende Abmachung, dass die Verjährungsfrist erst nach Stellung der Schlussrechnung zu laufen beginnt, wäre dann die Regel und nicht die Ausnahme. Dieses Argument geht dem BGH aber offensichtlich zu weit, denn, so das Argument: Die Höhe der Summe ist für die Frage der Verjährung zunächst nicht entscheidend. Eine Regel, dass die Schlussrechnung erst die Voraussetzung der Fälligkeit darstellt, entspreche nun einmal nicht dem Wortlaut des Gesetzes und dürfe deshalb nicht angenommen werden. Nur im Einzelfall, so der BGH, kann es Ausnahmen geben.
So sieht der BGH eine Pflicht zur Schlussabrechnung nur als gegeben an, wenn die Vertragsparteien Voraus- oder Abschlagszahlungen vereinbart hatten. Denn diese sind nach allgemeinem Verständnis nur vorläufig und müssen durch die Schlussrechnung konkretisiert werden (BGH NJW 2002, 1567). Bei der Frage, ob die Schlussrechnung im BGB-Vertrag Voraussetzung für die Fälligkeit ist oder nicht, kommt es also sehr auf die Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung an.
Das Haftungsrisiko des Verwalters indes bleibt also bestehen. Eine Beseitigung dieser Unsicherheit durch eine Gesetzesänderung des Paragrafen 641 BGB wird bereits diskutiert, ist aber noch nicht auf dem parlamentarischen Weg. Dem Verwalter kann deshalb nur geraten werden in jedem Fall juristischen Rat einzuholen, um Haftungsrisiken auszuschließen.
Stephen Lietz
Bild: Schneller als einem lieb ist, können Verwalter in die Haftung genommen werden. Dagegen helfen nur eine gute Versicherung, ständige Fortbildungen und juristischer Rat. (Project Photos)
