Der WEG-Experte Dr. Wolf-Dietrich Deckert aus Starnberg hat auf dem 17. Deutschen Verwaltertag über die Verwalterhaftung bei anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen referiert. Mit seinem Vortrag will er Lösungswege in einem umstrittenen rechtlichen Aufgaben-Teilbereich des WE-Verwalters aufzeigen. Mit dem dritten Teil (nach DIV 7/2009 und 1/2010) schließen wir nun den Beitrag.
Es folgen Kurzhinweise zur einschlägigen Rechtsprechung und weiterführenden Fachliteratur (jeweils auszugsweise) zu dieser heftig umstrittenen Beschlussverkündungs-Thematik und daraus etwa resultierender Haftungsfragen.
Zur einschlägigen Rechtsprechung aus jüngster Zeit:
- Eine etwa in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Einstimmigkeit bei Beschlüssen gilt nicht bei solchen nach den Paragrafen 12 Absatz 4 Satz 1, 16 Absatz 3 und 4, 22 Absatz 2 Satz 1 und 26 Absatz 1 WEG. In diesen Fällen kann das dort gesetzlich geregelte Mehrheitsprinzip nicht durch anderweitige Vereinbarungsregelung ausgeschlossen werden (OLG Hamm, Beschluss vom 19. August 2008, ZMR 2009, 219 = NZM 2009, 163 = DWE 2008, 130).
Anmerkung: Das Gesetz ist hier als zwingend vorrangig zu berücksichtigen; Fehlentscheidungen führen im Regelfall zu erfolgreicher Beschlussanfechtung. - Bejahte Haftung des versammlungsleitenden Verwalters nach Hauptsacheerledigung eines Beschlussanfechtungsverfahrens (hier: hinsichtlich eines von Paragraf 29 Absatz 1 WEG abweichenden Verwaltungsbeiratsbestellungsbeschlusses) trotz rechtzeitiger Hinweise der Versammlungsleitung auf bestehendes Anfechtungsrisiko (bereits AG Hamburg-Barmbeck, Beschluss vom 8. März 2004, DWE 2005, 5 folgende mit heftiger, dort veröffentlichter Literaturkritik).
Anmerkung: Bei dieser schon früheren Entscheidung ging es um eine kostenrechtliche Ermessensentscheidung des Gerichts nach Paragraf 47 WEG alte Fassung, meines Erachtens unberechtigterweise zu Lasten des Verwalters. - Hat ein Versammlungsleiter „irrtümlich“ entgegen vereinbarter qualifizierter Beschlussmehrheit (gemäß Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung) „nur“ einen einfachen Mehrheitsbeschluss verkündet, ist dieser nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und verbindlich (LG München I, Beschluss vom 3. Dezember 2007, ZMR 2008, 915).
- Genehmigt die Eigentümermehrheit trotz erfolgter Fehlerhinweise eine vom Verwalter vorgelegte („falsche“) Abrechnung und wird zugleich oder zusätzlich Verwalterentlastung beschlossen, sind dem Verwalter im Falle erfolgreicher Beschlussanfechtungsklage mangels einer („seiner“) Provokation zur Fassung dieser Beschlüsse keine Verfahrenskosten nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG aufzuerlegen (LG Saarbrücken, Beschluss vom 2. März 2008, ZMR 2009, 319 = ETW, G. 2, 7256)
- Hat der Verwalter in der Einladung einen Tagesordnungspunkt entgegen Paragraf 23 Absatz 2 WEG zu ungenau beschrieben, ist er zumindest in die Gerichtskosten des erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahrens nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG (beziehungsweise Paragraf 47 WEG alte Fassung) zu verurteilen (so AG Düsseldorf, Beschluss vom 7. Juli 2008, ZMR 2008, 917 – noch nicht rechtskräftig).
- Bereits nach Paragraf 47 WEG alte Fassung können auch dem formell am Verfahren beteiligten Verwalter Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn er durch sein unrichtiges, schuldhaftes Verhalten das Verfahren verursacht hat. Im vorliegenden Fall ließ es die Versammlungsleitung zu, dass ein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst wurde. Dabei ist nach Ansicht des Gerichts nicht entscheidungserheblich, ob er die Eigentümer vor Abstimmung auf Anfechtungsrisiken hingewiesen beziehungsweise vor einer Beschlussfassung gewarnt oder ob er sogar die Gemeinschaft zur Beschlussfassung gedrängt habe. Vielmehr hätte der Versammlungsleiter auch auf die aus erfolgreicher Anfechtbarkeit resultierenden Folgen, das heißt Kosten sowie mögliche zeitliche Verzögerung der Durchführung des Beschlusses durch eine Anfechtung, eindringlich hinweisen müssen (LG Köln, Beschluss vom 10. März 2008, NZM 2009, 285 mit ablehnender Anmerkung von Deckert in NZM 2009, 272, als unvertretbar in Ergebnis und Begründung).
- Beteiligt sich der Verwalter an der Abstimmung über seine Entlastung beziehungsweise der Genehmigung „seiner“ Abrechnung trotz eines nach Paragraf 181 BGB und Paragraf 25 Absatz 5 WEG bestehenden Stimmrechtsverbots, ist im erfolgreichen Anfechtungsfall Anwendung des Paragrafen 49 Absatz 2 WEG geboten (AG Neuss, ZMR 2008, 498, Hinweis bei Drasdo NZM 2009, 257/261).
- Hat ein (hier übrigens laienhafter) Eigentümer-Verwalter das Zustandekommen von Beschlüssen verkündet, obwohl erfolgreiche Stimmenmehrheiten nicht vorlagen, soll ihn ein grobes Verschulden im Sinne des Paragrafen 49 Absatz 2 WEG treffen; ihm können dann die Prozesskosten auferlegt werden. Ein Versammlungsleiter darf nämlich nur dann einen positiven Beschluss verkünden, wenn die für den Beschluss erforderliche – einfache oder qualifizierte – Stimmenmehrheit erreicht ist; vorliegend war eine Öffnungsklausel mit Dreiviertel-Qualifizierungsgebot vereinbart (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 11. Januar 2008, ZMR 2008, 997 = ETW G 2/7158 mit scharfer Anmerkungskritik von Deckert, zumal dort der Verwalter sogar zu entsprechender einfacher Mehrheitsbeschlussverkündung trotz seiner Bedenken-Hinweise von der Gemeinschaft „gedrängt“ wurde; a. A. – leider – Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 8.Auflage Paragraf 23 Randnummer 43).
Diese Entscheidung wurde zwischenzeitlich im Erstbeschwerdeverfahren vom LG Berlin revidiert. Dort kam zum Ausdruck, dass es derzeit höchst umstritten sei, ob der Verwalter nur „richtige“ und fehlerfreie Beschlüsse verkünden dürfe (wie von Kümmel, von Seldeneck, GE 2002, 382 und Gottschalg, Haftung … 2. Auflage 2005, Randnummer 126 im Gegensatz zur Literatur in DWE 2005, 5 folgende behauptet; vergleiche auch Deckert ZMR 2008, 585). Vorliegend könne jedenfalls ohne erfolgte Beweisaufnahme kein Schuldvorwurf im Sinne des Paragrafen 49 Absatz 2 WEG (grobe Fahrlässigkeit/Mutwilligkeit) gemacht werden. Gegen eine ihn dennoch belastende Kostenentscheidung stehe ihm im Übrigen sofortiges Beschwerderecht nach Paragraf 569 ZPO zu (so LG Berlin, Beschluss vom 17. Februar 2009, ZMR 2009, 393). - Zur „Verkündungsersetzung“ durch das Gericht im Feststellungsklageverfahren vergleiche AG Hamburg Blankenese, Teilurteil vom 17. September 2008 – noch nicht rechtskräftig – ZMR 2008, 1001 mit Anmerkung von Elzer = ETW G 2/7163.
- Sollte der Verwalter (aus seiner Sicht zu Unrecht) mit Verfahrenskosten nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG belastet worden sein, hätte er zum einen vor einer solchen Entscheidung Anspruch auf rechtliches Gehör, zum anderen könne er gegen die Entscheidung sofortige Beschwerde analog der Paragrafen 91 a Absatz 2 Satz 1 und 99 Absatz 2 Satz 1 ZPO einlegen, allerdings unter Beachtung der zweiwöchigen Notbeschwerdefrist des Paragrafen 569 ZPO (LG Frankfurt, Beschluss vom 3. November 2008, ZMR 2009, 228 = ETW G 2/7218; ebenso LG Berlin, GE 2009, 388 und LG München I, Urteil vom 27. April 2009, 1 S 19129/08).
- Der Verwalter soll auch feststellen und verkünden können, dass die Abstimmung über einen nachteilig das Gemeinschaftseigentum verändernden Antragswunsch keine einstimmige Zustimmung gefunden hat (hier: zum DG-Ausbau und Einbau von Gaubenfenstern), also abgelehnt wurde (anstatt einer „nur“ mehrheitlichen Antragsgenehmigung). Der Verwalter kann hier nicht verpflichtet werden, das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses durch Gerichtsentscheidung feststellen zu lassen, von dem er weiß, dass er im Anfechtungsfalle aufzuheben ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn es erkennbar war, dass ein Kläger keinen Zustimmungsanspruch zu seiner baulichen Veränderung besitzt (so LG München I, unter Hinweis auf Bärmann/Merle WEG 10. Auflage, Paragraf 22 Randnummer 193, Urteil vom 27. April 2009, 1 S 19129/08).
Anmerkung: Dieses Entscheidungsergebnis (auch ohne Revisionszulassung) entspricht nicht diesseitiger Rechtsauffassung und übersteigt die Verkündungs- und Entscheidungskompetenz eines Versammlungsleiters ungeachtet der neuen gesetzlichen Regelungsformulierung in Paragraf 22 Absatz 1 WEG (zurzeit höchst umstrittene Problematik). - Zu eigener, möglicher Beschlussanfechtungsberechtigung eines Verwalters und meines Erachtens zu Recht angenommenem Rechtsschutzbedürfnis nur im Falle eigener, nachteiliger Rechtspositionsberührung (vergleiche LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18. März 2009, ZMR 6/09 483 mit weiteren Nachweisen).
Ergebnisthesen in Zusammenfassung
- Nichtbeschlüsse besitzen keinerlei Beschlussqualität im Wohnungseigentumsrecht und erzeugen damit auch keinerlei Rechtswirkungen.
- Über (objektiv) erkennbar zu einer Beschlussnichtigkeit führende Anträge sollten verwalterseits Abstimmungen und Verkündungen generell vermieden werden (insoweit erhebliches Kostenhaftungsrisiko nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG im Fall einer etwa geführten erfolgreichen Nichtigkeits-Feststellungsklage).
- Spätestens vor Abstimmung über Anträge, die erkennbar zu anfechtungsbehafteten Beschlussergebnissen führen, hat der Verwalter oder Versammlungsleiter der Gemeinschaft eindringliche Warnungen und Hinweise auf Anfechtungsrisiken und Folgen hieraus für den Fall gerichtlicher Ungültigkeitsbestätigung zu geben; er besitzt allerdings keine Entscheidungsmacht wie ein streitentscheidender Richter, dennoch von Eigentümern gewollte Abstimmungen zu verhindern, selbst wenn diese zu rechtswidrigen Zitterbeschlüssen führen sollten. Der Versammlungsleiter ist auch kein Rechtspflege-Organ, fehlerhafte Beschlüsse verhindern zu müssen, auch nicht Rechtsberater beziehungsweise Vormund einer Gemeinschaft, die durchaus auch in Kenntnis hoher Anfechtungsrisiken (rechtswidrige) (Zitter-)Beschlüsse fassen kann. Insoweit liegt die Entscheidungskompetenz über Gültigkeit beziehungsweise Ungültigkeit eines Beschlusses allein beim Gericht; kraft Gesetzes liegt damit tatsächlich die „Anfechtungslast“ bei den sich beeinträchtigt fühlenden, belasteten und widersprechenden Eigentümern.
- Erfolgreiche Beschlussanfechtungen insbesondere aufgrund vermeidbarer, vom Verwalter verursachter Formfehler (mit entsprechend anzustellender Kausalitätsprognose) können zu Recht zu einer den Verwalter belastenden Kostenentscheidung nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG (im Sinne eines antizipierten Schadenersatzes) führen. Bei nicht erkannten inhaltlichen Beschluss-ungültigkeitsmängeln wird hinsichtlich etwaiger Schuldvorwürfe dem Verwalter gegenüber auf einen rechtlichen Durchschnittswissensstand beziehungsweise besondere Erwartungshaltungen der Eigentümer abzustellen sein, vielleicht auch auf seine abgesprochene Honorarhöhe (belastende Entscheidungen nach Paragraf 49 Absatz 2 WEG sollten hier eher die Ausnahme bleiben).
- Anfechtbare beziehungsweise bereits angefochtene Beschlüsse hat der Verwalter bei ihn treffender Handlungsverpflichtung nach zwingender Gesetzesbestimmung in Paragraf 27 Absatz 1 Nr. 1 WEG grundsätzlich zur Ausführung zu bringen, um gerade mögliche Folgeschäden und etwaige Kostenmehrungen zu verhindern. Bei erkennbarer Erfolgsaussicht einer Anfechtung kann sich auch die Notwendigkeit einer etwaigen außerordentlichen Folgeversammlung mit der Möglichkeit von Zweitbeschlussfassungen ergeben. Auch sogenannte Zitterbeschlüsse sind also bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Ungültigerklärung „schwebend“ gültig und grundsätzlich auch auszuführen, erzeugen also keinerlei aufschiebende Wirkung.
- Belastungen des Verwalters mit Verfahrenskosten nach der Neuregelung des Paragrafen 49 Absatz 2 WEG mit dortigen Tatbestandsvoraussetzungen eines groben Verschuldens (im Sinne grober Fahrlässigkeit) und Veranlassung des Verfahrens durch ihn sollten nach wie vor die Ausnahme bleiben.
Der Starnberger WEG-Experte Wolf-Dietrich Deckert warnt Verwalter vor den Haftungsrisiken bei der Beschlussfassung.
