In einem Mietvertrag über Geschäftsräume war vereinbart worden, dass für den Mietzins die Gesamtnutzfläche maßgeblich sein sollte. Sie bestand aus 150 Quadratmetern ebenerdig und 40 Quadratmetern im Keller für die Heizung und Vorräte. Der Mieter war dann der Auffassung, dass die Fläche im Keller für den Mietpreis nicht in Ansatz gebracht werden durfte.
Nach dem Urteil des Landgerichts Hildesheim vom 27. August 2009 kam es darauf an, wie der im Mietvertrag verwendete Begriff „Nutzfläche“ auszulegen war. Wenn der Mieter aber die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Nutzfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist. So kam es darauf an, ob es sich bei den Kellerräumen um voll nutzbare Betriebsflächen handelte und den Flächen ein wirtschaftlicher Nutzwert zukam.
Die Flächenberechnung für Gewerbeobjekte erfolgt nun häufig nach der DIN 277. Sie stellt allein auf die Grundfläche ab (Brutto- und Nettofläche) und unterscheidet zwischen Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche. Auch die Richtlinien der Gesellschaft für Immobilien wirtschaftlicher Forschung basieren auf der Grundfläche, differenzieren jedoch weitergehend als die DIN 277; sie ermöglichen eine Bewertung der Mietfläche unter wirtschaftlichen Kriterien.
Im Ergebnis waren sowohl nach der DIN 277 als auch nach der Richtlinie die Kellerräume in die Berechnung der Nutzfläche einzustellen, da sie als Funktionsfläche ausschließlich für den Mieter ausgestaltet waren und dementsprechend auch von ihm genutzt wurden. Nur Flächen, die von mehreren Mietern gemeinschaftlich genutzt werden, mussten außer Betracht bleiben (Aktenzeichen 4 O 376/08).
Dr. Franz Otto
Bild: Kellerräume, die als Funktionsfläche ausschließlich einem Mieter zustehen, gehören zur Nutzfläche. (Marcus Stark/Pixelio.de)
