Was war passiert? Der Kläger macht im Dezember 2009 gegen die Beklagten als ehemalige Mieter einer in der Wohnanlage gelegenen Wohnung - nach Abtretung der Ansprüche durch die Eigentümergemeinschaft - Schadensersatz wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum geltend. Der Auszug erfolgte schon im Juni 2008, wobei sechs der im Personenaufzug befindlichen Edelstahlpaneelen beschädigt worden sein sollen. Schadenshöhe: knapp 6.800 Euro!
Die Meinung des Gerichts: Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hält die auf § 548 Abs. 1 BGB gestützte Verjährungseinrede der Beklagten für stichhaltig und weist die Klage ab. Immerhin maß der Senat der Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung bei, weshalb er die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen hat. Er will zur Anwendbarkeit von § 548 Abs. 1 BGB über die gesetzliche Vermietungsbefugnis des Wohnungseigentümers aus § 13 WEG kommen. Diese gesetzlich vorgesehene Berechtigung sei „gleichsam einer Ermächtigung eines Dritten zur Vermietung seines Eigentums gleichzusetzen. Denn eine Vermietung des Sondereigentums ohne Einräumung des Rechts zur Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen ist nicht möglich. Der Mieter muss die Wohnung ja erreichen können. Dementsprechend ist anerkannt, dass der vermietende Sondereigentümer seinem Mieter das ihm zustehende Mitbenutzungsrecht überträgt ...“.
Ratschlag für den Verwalter: Die rechtlich richtige Beurteilung der gestellten Frage ist das eine, das konkrete Vorgehen des Fachverwalters die andere Frage. Denn mit guten Gründen lässt sich auch aus der Stuttgarter Gerichtsbarkeit eine Entscheidung vermelden, die genau das Gegenteil für richtig hält und eine für eine Zurechnung unter § 548 BGB ausreichende Nähebeziehung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Mietvertrag verneint (LG Stuttgart, NZM 2009, 36 – zur Beschädigung eines Tiefgaragentores). Lässt der vermietende Sondereigentümer die mietrechtliche Sechsmonatsfrist ungenutzt verstreichen, so dass sich sein Mieter später erfolgreich „davonstehlen“ kann, ist zu prüfen, ob darin nicht eine zum Ausgleich verpflichtende Pflichtverletzung des Sondereigentümers gegenüber der Gemeinschaft liegt. Dann müsste das Schadensverhältnis zwischen diesen abgewickelt werden und bräuchte nicht ein gekünstelt wirkendes Hinübergreifen einer mietrechtlichen Vorschrift ins Wohnungseigentümerverhältnis begründet werden. Der Fachverwalter jedenfalls muss schnell handeln und darf sich auf derartige Rechtsfragen nicht verlassen. Sofort mit Bekanntwerden des Schadens sind unverzüglich die entsprechenden Feststellungen zu veranlassen, ggf. ist Strafanzeige zu erstatten, damit hoheitliche Hilfe bei der Sachverhaltsaufklärung (gegenüber den Umzugshelfern etc.) zugezogen werden kann (Schadensbildfeststellungen).
Jedenfalls sind die Wohnungseigentümer zu befragen, wer noch genaue Angaben dazu machen kann, wann er den Aufzug zuletzt unbeschädigt benutzt bzw. eine Beschädigung wahrgenommen hat. Denn auf diese Weise ist eine Verantwortlichkeit des Mieters und seiner Helfer möglicherweise (gerichtsfest) sicher einzugrenzen. Sicher ist eines: Eine Nutzerwechselpauschale (s. dazu meinen Bericht in DIV H. 7/2010, S. 370) bekommt durch einen solchen Vorfall eine neue Dimension angesichts eines derartigen Schadensbildes wie im Stuttgarter Fall.
Dokumentation: OLG Stuttgart, Urt. v. 5.8.2010 – 7 U 82/10, Entscheidungsabdruck in BeckRS 2010, 22143 = WuM 2010, 563.
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