Grün wirkt besser als Grau. Das gilt nicht nur für die Farbe in Prospekten über Immobilien, sondern auch für die tatsächliche Gestaltung von Miet- oder Verkaufsobjekten. Aber nicht nur die Verkaufspsychologie, sondern auch rechtliche Regeln, etwa Vorgaben aus dem Baugesetzbuch (im Bebauungsplan private Grünflächen nach Paragraf 9 Absatz 1 Nr. 15 oder Abstandsflächen nach der Landesbauordnung), können die Grundlage für Freiflächen sein. Zwangsläufig stellt sich dann die Frage, wer für die Unterhaltung solcher Flächen verantwortlich ist. Jahreszeitbedingt geht es in der nachfolgenden Darstellung der damit verbundenen Rechtsfragen nicht um die Winterdienste (Räum- und Streupflichten). Neben dem Inhalt und dem Umfang der Verkehrssicherungspflichten im Allgemeinen werden die besonderen Rechtsbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter behandelt.
Im juristischen Sprachgebrauch hat sich für die Haftung des Eigentümers für die von einer in seinem Eigentum stehenden Sache ausgehende Gefahr der Begriff Verkehrssicherungspflicht herausgebildet. Grundsätzlich besteht zwar kein Gebot, einen anderen vor einer Selbstgefährdung zu bewahren. Wer aber in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage für Dritte schafft oder andauern lässt, ist verpflichtet, diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und ihm zumutbar sind, um Schädigungen Dritter möglichst zu verhindern. Aus dieser Formulierung wird erkennbar, dass das Vorliegen einer Verkehrssicherungspflicht immer durch eine Abwägung der Risikobereiche des Schädigers (naheliegende Gefahr) und des Geschädigten (Risikobereich des Verletzten: Eigenverantwortung für Unglücke) vom Richter geprüft wird. Deshalb können die nachfolgend dargelegten Sorgfaltsmaßstäbe immer nur eine Richtschnur sein, aber keine verbindliche Aussage, weil diese immer von den Besonderheiten des Einzelfalls abhängt.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 3. Juni 2008 (VI ZR 223/07) lautet die maßgebliche Formel zur Beurteilung der Pflichten des Verkehrssicherungspflichtigen: „... diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass nicht jeder abstrakten Gefahr vorbeugend begegnet werden kann. Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, ist im praktischen Leben nicht erreichbar. Haftungsbegründend wird eine Gefahr erst dann, wenn sich für ein sachkundiges Urteil die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden.“
Verlässlich lässt sich die Aussicht eines möglichen Rechtstreits deshalb nur dann beurteilen, wenn man Vergleichsfälle aus der Rechtsprechung heranzieht. Wegen dieser Unsicherheit für den betroffenen Geschädigten kann deshalb nur geraten werden, für ausreichenden Rechtschutz entweder durch eine Rechtschutz- oder eine Haftpflichtversicherung zu sorgen, weil die ersatzpflichtige Versicherung im Streitfall um hohe Versicherungsleistungen bei Personenschäden immer versuchen wird, den Geschädigten durch einen langen Weg durch die Instanzen mürbe zu machen. Notwendig für die Haftung aus einer verletzten Verkehrssicherungspflicht ist aber immer ein Verschulden, wenn auch nur in der Form von Fahrlässigkeit. Die maßgebliche Regel in Paragraf 823 BGB zur deliktischen Haftung setzt Verschulden voraus. Es handelt sich hier nicht um eine reine Gefährdungshaftung.
Die Grundregeln für Grundstücke
Grundsätzlich besteht ein Schutzbedarf nur für diejenigen Personen, die bestimmungsgemäß mit dem Grundstück in Berührung kommen, also nicht für den Einbrecher oder Dieb. Nicht geschützt sind Gefahrenbereiche und untypische Gefahren, die bei einem befugten Besucher keinen Schaden hätten verursachen können (wenn zum Beispiel ein unbefugter Besucher über eine Gartenmauer springt und sich dabei verletzt). Geschützt sind dagegen unter anderem Mieter, deren Besucher, Nachbarn, Handwerker und der Briefträger. Für einen unbefugten Verkehr auf dem Grundstück besteht nur dann eine Verantwortung, wenn dieser entweder hingenommen wird (zum Beispiel ein Trampelpfad über ein Grundstück) und beim Spielen von Kindern, insbesondere wenn auf dem Grundstück gefährliche Gegenstände vorhanden sind. Bei Kindern muss in besonderem Maße auf diejenigen Gefahren geachtet werden, die ihnen aufgrund ihrer Unerfahrenheit, ihres Leichtsinns oder ihres Spieltriebs drohen. Auf einem eingefriedeten Grundstück mit einem Teich kann der Eigentümer auf die Beaufsichtigung von Kleinkindern vertrauen (Aufgabenbereich des Aufsichtspflichtigen), wenn nicht unbefugt Kinder auf dem Grundstück spielen. Dies gilt auch für ein Schwimmbecken in einem Privatgarten.
Im Freiflächenbereich müssen Schäden durch Bäume oder Hecken vermieden werden. Deshalb ist eine Kontrolle wegen einer Gefährdung durch herabstürzende Äste erforderlich. Ebenso sind Hindernisse durch Öl oder Verschmutzungen durch Laub zu beseitigen. Soweit es sich um ein für die allgemeine Öffentlichkeit offenes Grundstück handelt, erstreckt sich die Verkehrssicherungspflicht nur auf die dem öffentlichen Verkehr zugänglichen Bereiche. Außerdem besteht keine allgemeine Pflicht, alte Gebäude und Einrichtungen an den jeweiligen Stand für Neubauten anzupassen, wenn dies rechtlich nicht ausdrücklich gefordert ist.
Der Verpflichtete
Die Verkehrssicherungspflicht trifft denjenigen, der für die Gefahrenquelle verantwortlich und in der Lage ist, die zur Gefahrenabwehr notwendigen Maßnahmen zu treffen. Das ist im Regelfall der Eigentümer, auch die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Mieter, zumindest für den an ihn vermieteten Bereich (Wohnung), bei der Vermietung eines ganzen Hauses an ihn auch bezüglich der Freiflächen vor dem Haus. Verantwortlich ist der Mieter dann also auch für seinen Hofraum und den Garten. Dagegen sind öffentliche und dem Verkehr gewidmeten Flächen (öffentlicher Gehweg und Parkplätze am Straßenrand) nicht von der privatrechtlichen Verkehrssicherungspflicht erfasst. Hier kommen Räum- und Streupflichten der Anlieger aus einer Satzung der Kommune in Betracht.
Es ist möglich, die Verkehrssicherungspflicht durch Vertrag auf einen Dritten zu übertragen. Der Übertragende muss sich aber vergewissern, dass der Übernehmende hierzu auch bereit und in der Lage ist. Notwendig sind natürlich klare Absprachen über den Umfang der Pflichten und die Art deren Erfüllung. Beim Übertragenden verbleiben Prüfungs- und Hinweispflichten, deren Umfang von der Art der Gefahrenquelle abhängt. Strittig ist, ob dem Mieter durch Formularvertrag die Verkehrssicherungspflicht für einen Bereich übertragen werden kann, der nicht zur Mietsache selbst gehört, insbesondere der Winterdienst auf den Wegen zu seiner Mietsache.
Verkehrssicherungspflicht im Wohnungseigentum
Die ordnungsgemäße Verwaltung nach Paragraf 21 Absatz 5 WEG umfasst auch die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht durch die Eigentümergemeinschaft. Diskutiert wird auch, ob neben der Gemeinschaft die Wohnungseigentümer Träger von Pflichten bleiben, weil sie ebenfalls Träger von Rechten sind. Die Pflicht kann nämlich auch einem Wohnungseigentümer übertragen werden, zum Beispiel für ein Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche. Nach den Paragrafen 16 Absatz 2 und 21 ändern sich durch ein Sondernutzungsrecht zwar nicht die Eigentumsverhältnisse, sodass die Kosten auch für das Sondernutzungsrecht von der Gemeinschaft zu tragen sind. Im Regelfall kann aber die Teilungserklärung dahin ausgelegt werden, dass auch die laufende Unterhaltung und damit die Verkehrssicherungspflicht dem Berechtigten stillschweigend übertragen wird. Für das Sondereigentum ist der einzelne Eigentümer verantwortlich, wenn nicht auch der Mieter hierfür Verantwortung trägt.Wird ein Verwalter bestellt, ist er für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich. Dies ergibt sich schon aus Paragraf 27 Absatz 1 Ziffer 2 WEG (Mindestpflicht des Verwalters). Die Gerichte haben immer wieder die Verkehrssicherungspflicht als Teil der Pflicht des Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung betrachtet. Dabei ist in der Literatur aber strittig, ob diese Pflicht des Verwalters auch gegenüber Dritten (!) tatsächlich originärer Natur ist, was eher der Auffassung der Rechtsprechung entspricht, oder erst durch eine vertragliche Vereinbarung begründet wird. Die Streitfrage kann auf sich beruhen, wenn die Eigentümergemeinschaft rechtzeitig vor möglichen Haftungsfällen einen Verwaltervertrag abschließt.
Verletzt der Verwalter seine Pflicht, hat auch ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber ihm, wenn er selbst geschädigt ist. Die Eigentümer haben nach Abschluss eines Vertrags mit dem Verwalter zwar nur noch Kontroll- und Überwachungspflichten, aus denen sie aber auch haften können. Eigentümer, die im Gebäude wohnen, müssen den Verwalter über erkennbare Risiken unterrichten. Ebenso müssen alle Eigentümer die Finanzierung von Maßnahmen zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht sicherstellen und die notwendigen Beschlüsse hierzu fassen.
Im Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und dem Verwalter wird bei einer Inanspruchnahme durch einen außenstehenden Dritten ein Schaden unter Gesamtschuldnern nach Paragraf 426 Absatz 1 BGB nach Verschuldensanteilen aufgeteilt. Dies gilt sowohl beim Schaden eines Dritten und einem Mitverschulden beim Eigentümer (fehlende Kontrolle) und dem Verwalter (Pflichtverletzung), aber auch im Falle eines geschädigten Wohnungseigentümers, der ebenfalls für den Schaden mitverantwortlich ist, im Verhältnis zum Verwalter. Regelmäßig wird ein solcher Schadensanspruch aber durch die Haus- und Grundbesitzhaftpflichtversicherung abgedeckt, die nach Paragraf 21 Absatz 5 Nummer 3 WEG vorgesehen ist.
Wenn der Verwalter wie üblich einen Dritten mit der Erledigung der Verkehrssicherungspflicht beauftragt (Ermächtigung durch die Eigentümer notwendig!), hat auch er wiederum nur Überwachungs- und Kontrollpflichten. Der Verwalter kann den Vertrag mit dem Dritten im Namen der Gemeinschaft schließen. Wenn der Verwalter entsprechend der dargelegten Auffassung der Rechtsprechung unabhängig von einer vertraglichen Übertragung der Verkehrssicherungspflicht originärer Träger dieser Pflicht ist, kann er den Vertrag auch im eigenen Namen abschließen.
Eine eigene Handlungspflicht zur Beseitigung von Gefahren aus der Verkehrssicherungspflicht besteht für den Verwalter nur nach Paragraf 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG (dringende Fälle). Wenn er hierbei einen Handwerker hinzuzieht, haftet der Verwalter für jeden, auch einen nur fahrlässigen Fehler des Handwerkers nach Paragraf 278 BGB, da der Handwerker Erfüllungsgehilfe des Verwalters bei der Wahrnehmung einer Pflicht ist, die dem Verwalter persönlich obliegt.
Nach Paragraf 831 BGB haftet er im Normalfall ohne Eilbedarf für den beauftragten Handwerker nur bei eigenen Fehlern bei dessen Auswahl, Überwachung und Anleitung. Die Beweislast für korrektes Verhalten obliegt aber dem Verwalter. Die beauftragten Handwerker oder Sonderfachleute erfüllen hierbei nicht eine Pflicht, die den Verwalter selbst trifft. Deshalb ist die Verantwortung des Verwalters eingeschränkt. Dem Interesse des Verwalters entspricht es, zumindest im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern seiner Haftung auf Vorsatz zu beschränken, was aber nur in einem frei ausgehandelten Vertrag möglich ist, nicht in einem vorformulierten Vertrag (AGB). Eine solche Haftungsbeschränkung hilft natürlich nichts gegenüber Ansprüchen von dritten Personen (zum Beispiel der Besucher des Hauses).
Fazit: Auch beim Freiflächenmanagement müssen einige Rechtsregeln beachtet werden. Sonst wachsen nicht nur grüne Gräser auf bunten Wiesen zwischen den Gebäuden, sondern auch grauer Haare auf den Köpfen der Verantwortlichen.
Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Stuttgart
Bild: Auch eine Lösung, allerdings durchaus risikobehaftet (Mertens)
