Was war passiert? Ein Altbau aus ca. 1890 wird zur Wohnungseigentümergemeinschaft "umgewandelt". Den Veräußerungen werden von der teilenden Eigentümerin (und Klägerin) überwiegend Kaufverträge über eine „gebrauchte Immobilie“ zu Grunde gelegt. Darüber hinaus verpflichtet sich die Klägerin zur Erbringung von werkvertraglichen Leistungen (z. B. Renovierung des Treppenhauses). Bei Wohnung Nr. 11 sollte zusätzlich ein Wasserschaden und dessen Ursachen beseitig werden. Als es später zu Wassereinbrüchen kommt, halten die Beklagten die Klägerin für verantwortlich.
Auf der Versammlung der Wohnungseigentümer werden deshalb folgende Beschlüsse gefasst:
„1. Die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft F-Straße 27 beschließen zur Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Sachmängelgewährleistungsrechte der Miteigentümer, insbesondere der Miteigentümer der Einheit Nr. 11, an sich zieht. Die Gemeinschaft soll die alleinige Zuständigkeit haben, die Sachmängelgewährleistungsrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen.
2. Die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft F-Straße 27 beschließen, die WEG F-Straße 27 wird ermächtigt, die Sachmängelgewährleistungsrechte der Miteigentümer bezüglich der Rechte am Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen geltend zu machen.“
Dagegen richtete sich die Beschlussanfechtungsklage.
Die Meinung des Gerichts: Ganz zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Übereinstimmung mit den Instanzgerichten meint. Er gießt seine Botschaft in den Leitsatz „Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht.“ Mit diesem Satz, sprachlich ob der begrifflichen Doppelung „steht nicht/zusteht“ sicherlich verbesserungsfähig, ist eine Entwicklung zementiert, die sich mit den grundlegenden Problemen des so genannten „Kernbereichs“ des Wohnungseigentums beschäftigt. Denn der einzelne kann – und wird – mit seinen Einzelinteressen, die mit denjenigen des Verbandes ja nun keineswegs übereingehen müssen, gleichsam „im Gemeinwohlinteresse“ rasiert werden können.
Ratschlag für den Verwalter: Die Entscheidung bildet einen Abschluss zur Rechtsprechungsentwicklung. Der V. Zivilsenat nimmt kritische Stimmen nicht in die Entscheidungsgründe auf (s. Michael J. Schmid, NZM 2009, 721). Durch die sorgfältige Dokumentation des jeweiligen Wortlauts der gefassten Beschlüsse in der BGH-Entscheidung hat der Verwalter sogar ein reproduzierbares „BGH-geprüftes“ Formulierungsmuster.
Dokumentation: BGH, Urt. v. 15. 1. 2010 – V ZR 80/09, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 6 vom 26. 3. 2010.
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