Beim Anbringen von Dämmschichten auf der Fassade müssen Grundstücksgrenzen und Bauabstände peinlich genau beachtet werden. Bei Nichtbeachtung droht nämlich der Rückbau. Darauf weist die DAS Rechtsschutzversicherung hin, die einschlägige Gerichtsurteile vorstellt.
Nicht nur die steigenden Kosten für Heizenergie, sondern auch immer schärfere gesetzliche Regelungen und der Aspekt der Vermietbarkeit zwingen Bauherren dazu, bei ihren Häusern auf Energieeffizienz zu achten. Dazu gehört nicht nur eine zeitgemäße Heizungsanlage, sondern auch eine gute Wärmedämmung der Gebäudeaußenhülle. Sowohl bei Neubauten als auch bei nachträglichen Dämmungsmaßnahmen wird jedoch immer wieder der vorgeschriebene Abstand zur Grundstücksgrenze nicht eingehalten oder gar die Grenze selbst überbaut. Ursache ist häufig, dass die Dämmschicht bei der ursprünglichen Planung des Vorhabens nicht berücksichtigt wurde. Bei einem Überbau über die Grenze – und in manchen Fällen auch bei einer Verletzung des Mindestabstands – droht die Verurteilung zum Rückbau der Dämmung oder gar zum Abriss des überstehenden Gebäudeteils.
Fall 1: Überbau der Grundstücksgrenze
Ein Haus war exakt bis an die Grundstücksgrenze gebaut worden. Auf der anderen Seite führte die Grundstückseinfahrt des Nachbarn an der Grenze entlang. Der Hauseigentümer ließ Instandsetzungsmaßnahmen an seiner Fassade durchführen. Zunächst wurde – ohne Genehmigung des Nachbarn – ein Gerüst auf dessen Zufahrt errichtet. Der Nachbar stimmte dem nachträglich zu. Als die Handwerker jedoch begannen, auf die Fassade eine 15 Zentimeter dicke Dämmschicht aufzutragen, ging er vor Gericht. Eine einstweilige Verfügung sorgte für einen Arbeitsstopp.
Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied: Der Nachbar hat einen Unterlassungsanspruch gegen den Auftraggeber. Geduldet werden müssen derartige Überbauten nur dann, wenn sie nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgt sind und wenn der betroffene Grundeigentümer nicht sofort oder kurz nach der Baumaßnahme dagegen Widerspruch erhoben hat. Beides war hier nicht der Fall: Da dem Bauherrn der Grenzverlauf bekannt gewesen sei, habe er zumindest grob fahrlässig gehandelt. Sein Nachbar habe sofort Widerspruch eingelegt. Das Gericht verwies auch auf das baden-württembergische Nachbarrechtsgesetz. Danach dürfen sogenannte untergeordnete Bauteile in den Luftraum des Nachbargrundstücks hineinragen, wenn das Haus selbst zulässigerweise direkt an der Grenze errichtet wurde. Gemeint seien zum Beispiel Simse oder Terrassenüberdachungen. Die Wärmedämmung hingegen sei kein untergeordnetes Bauteil. Der Eigentümer musste auf die Dämmschicht verzichten (OLG Karlsruhe, 9. Dezember 2009, Aktenzeichen 6U121/09).
Tipp: Muss für eine notwendige Baumaßnahme das Nachbargrundstück betreten werden, gibt es also keine andere Möglichkeit, dann hat der Bauherr ein sogenanntes Hammerschlags- und Leiterrecht. Er beziehungsweise seine Handwerker dürfen vorübergehend das Nachbargrundstück betreten, um die Arbeiten auszuführen. Schonender Umgang mit dem Eigentum des Nachbarn ist dabei allerdings Pflicht. Schäden müssen natürlich ersetzt und die Arbeit zügig abgeschlossen werden. Auch die ortsüblichen Ruhezeiten müssen eingehalten werden. Dieses traditionelle Recht ist in den Landesbauordnungen vieler Bundesländer verankert.
Fall 2: Verletzung des Grenzabstands
Ein Hauseigentümer hatte einen Anbau erstellen lassen. Der Rohbau hielt exakt den landesrechtlich vorgeschriebenen Mindestabstand zur Grundstücksgrenze ein, der bei 3 Metern lag. Vergessen hatte man, dass die Wärmedämmung weitere 11 Zentimeter ausmachte. In fertiggestelltem Zustand wurde der minimale Grenzabstand dann um 11 Zentimeter unterschritten. Der Nachbar verlangte die Beseitigung des den Grenzabstand unterschreitenden Bauwerksteils. Vor Gericht kam er damit nicht durch: Zwar gelten grundsätzlich für den Grenzabstand dieselben Regeln wie für einen Überbau über die Grenze. Hier war es aber dem Gericht zufolge unwesentlich, ob der Bauherr grob oder nur leicht fahrlässig gehandelt hatte.
Durch die Beseitigung der Wärmedämmung entstünde dem Bauherrn ein erheblicher Schaden, während der Nachbar kaum einen nennenswerten Vorteil hätte. Eine Verletzung des Grenzabstands von nur 11 Zentimetern sei mit bloßem Auge kaum zu sehen. Auch hatte der Nachbar offenbar nur deshalb geklagt, weil der Bauherr ihm die Durchleitung von Regenwasser verweigert hatte. Ergebnis: Die Dämmung konnte bleiben (OLG Köln, 15. November 2002, Aktenzeichen 19U75/02).
Tipp: Einige Landesbauordnungen (hier: Nordrhein-Westfalen) sehen die Möglichkeit vor, dass im Zusammenhang mit Wärmedämmungsmaßnahmen eine Unterschreitung des Mindestabstands baurechtlich genehmigt werden kann.
Fall 3: Gemeinsame Giebelwand
Auf zwei benachbarten Grundstücken stand jeweils ein Wohnhaus. Die Häuser hatten eine gemeinsame Giebelwand, die auf der Grundstücksgrenze stand. Ein Teil der Wand diente dabei ausschließlich dem Haus eines der Eigentümers als Außenwand, da sein Haus etwas höher und länger war als das des Nachbarn. Der betreffende Eigentümer wollte nun auf seinem Teil der Giebelwand – einschließlich eines Wandteils, der ins Nachbargrundstück hineinragte – eine Dämmung sowie Schieferplatten anbringen. Er verklagte den Nachbarn auf Duldung der Baumaßnahme.
Der Streit ging bis vor den Bundesgerichtshof. Dieser entschied zu Gunsten der Wärmedämmung. Die Richter erläuterten, dass es hier um eine sogenannte Nachbarwand oder halbscheidige Giebelmauer ginge. Dies sei eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung; die Wand gehöre beiden Parteien gemeinsam. Der Kläger könne die Duldung der Arbeiten verlangen, wenn dieser Schritt dem beiderseitigen Interesse entspreche. Dies sei der Fall, da die Häuser 100 Jahre alt seien und es nur darum ginge, die Wand in einen Zustand zu versetzen, der heutigen Erfordernissen entspreche (BGH, 11. April 2008, Aktenzeichen VZR158/07).
Bild: Beim Anbringen von Dämmschichten auf der Fassade müssen Grundstücksgrenzen und Bauabstände genau beachtet werden.
