Was war passiert? In einem Fall, der jetzt beim Bundesgerichtshof (BGH) angekommen ist, war die Eigentumswohnung der Kläger vermietet. Ende März 2006 zeigte sich ein Wasserschaden an der Decke im Wohnzimmer. Eine erste Regenrohr-Reparatur blieb erfolglos. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung im Mai 2006 die Instandsetzung unter Einschaltung eines Architekten und von Fachunternehmen. Trotz mehrerer Reparaturversuche kam es von Juni bis August 2006 zu weiteren Wassereinbrüchen, bis der Konstruktionsfehler an einem Tür-Fenster-Element in der über der Wohnung der Kläger liegenden Wohnung als Ursache des Mangels erkannt und dieser Fehler durch Austausch des Bauelements behoben wurde. Immerhin waren Ausfälle auf Seiten der Kläger (Mietminderungen/Auszug der Mieterin, Instandsetzungskosten von gut 4300 Euro) aufgelaufen.
Die Meinung des Gerichts: Der BGH folgte der Ansicht der Vorinstanzen. Das Landgericht (LG) München I hatte einen verschuldensabhängigen Ersatzanspruch verneint, weil die Wasserschäden auf einen Konstruktionsmangel am Gemeinschaftseigentum zurückgingen, an dem die Beklagte und ihre Organe schon deshalb kein Verschulden treffe, weil die Eigentümerversammlung zeitnah reagiert und die Mängelbeseitigung beschlossen hat. Ein verschuldensunabhängiger Ersatzanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB komme nicht in Betracht, weil die Vorschrift unmittelbar nicht einschlägig sei, setze sie doch eine von einem anderen Grundstück ausgehende Störung voraus. Sie sei auch nicht analog anwendbar, da die Interessenlage innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft sich von derjenigen zwischen Grundstücksnachbarn grundlegend unterscheide. Grundstückseigentümer bestimmten nämlich grundsätzlich ohne Einfluss des Nachbarn über die Nutzung ihrer Grundstücke. Unter Wohnungseigentümern sei dies in Bezug auf die vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehenden Störungen anders, weil jeder Wohnungseigentümer über seinen Miteigentumsanteil Einfluss auf dessen Nutzung und damit auch auf die Störungsquelle habe. Wohnungseigentümer seien damit in Bezug auf die vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehenden Störungen weniger schutzwürdig als Grundstückseigentümer gegenüber den von einem Nachbargrundstück ausgehenden Einwirkungen. Der V. Zivilsenat des BGH bestätigt diese Ansicht des LG und bleibt insoweit bei seiner – eingefahrenen – Rechtsprechungslinie.
Ratschlag für den Verwalter: Die Entscheidung bewirkt eine – nochmalige – Klarstellung. Sie ist zum Abdruck in der amtlichen Sammlung des BGH (genannt BGHZ) bestimmt, was darauf schließen lässt, dass der Senat in dieser Rechtsfrage „das letzte Wort“ gesprochen haben will. Überzeugend braucht dieses deshalb freilich nicht zu sein, wird dergestalt doch das Eigentumsrecht aus Wohnungseigentum anders behandelt als das Eigentum am Grundstück, Wohnungseigentum also als in der rechtlichen Abwehrposition schwächer verstanden. Das scheint den Senat bewogen zu haben, rechtliche Hinweise darauf zu geben, auf welche Weise der Wohnungseigentümer gleichwohl geschützt sei. § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG kommt in der Sondersituation Zutrittgestattungspflicht in Betracht, stellt das LG München I zutreffend fest. Darauf kommt der BGH nicht zurück; er schreibt vielmehr: „Das WEG schützt das Sondereigentum bei erlaubter Inanspruchnahme durch einen dem § 904 Satz 2 BGB nachgebildeten Aufopferungsanspruch und im Übrigen durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis, das jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gibt, zu der insbesondere die Instandhaltung und die Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und der Abschluss von Versicherungsverträgen (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG) gehören.
Dokumentation: BGH, Urt. v. 21. 5. 2010 – V ZR 10/10, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 15 vom 13. 8. 2010.
