Am 1. März 2010 ist in Deutschland ein neues Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in Kraft getreten, das nunmehr dauerhaften Geltungsvorrang vor den Landeswassergesetzen beansprucht, soweit seine Regelungen Abwasseranlagen betreffen. Das ist für die Wohnungswirtschaft insofern von Interesse, als unter den gesetzlichen Begriff der Abwasseranlagen auch die Abwasser-Entsorgungssysteme privater Wohngebäude fallen. Für diese schafft das neue WHG eine bundesweit verbindliche Überwachungs- und Sanierungspflicht, deren Umsetzung erhebliche Investitionen in einem vergleichsweise knapp bemessenen Zeitrahmen fordert.
Nachdem das ambitionierte Projekt eines alle Umweltmaterien umfassenden Umweltgesetzbuchs im Frühjahr 2009 politisch gescheitert war, entschloss sich der Gesetzgeber, die betroffenen Einzelmaterien, darunter auch das Wasserrecht, in Fachgesetz-Einzelnovellen auf eine neue Basis zu stellen. Also durchlief in einem Zeitraum von März 2009 bis Ende Juli 2009 ein neues Wasserhaushaltsgesetz alle Instanzen der Gesetzgebung und wurde am 7. August 2009 im Bundesanzeiger verkündet. Am 1. März 2010 ist das neue WHG vollständig in Kraft getreten. Von besonderem Interesse für die Belange der Wohnungswirtschaft sind die Regelungen der Paragrafen 60 bis 62 WHG, in denen die Abwasserentsorgung geregelt wird. Denn alle Eigentümer einer Wohnungsimmobilie sind im Rechtssinne zugleich Betreiber einer Abwasseranlage – bestehend aus Abwasserrohren und -schächten – und in ihren Pflichten durch das WHG unmittelbar angesprochen.
Welche Pflichten bringt das neue WHG?
Eine zentrale Regelung des neuen WHG ist Paragraf 60, der die Pflichten der Betreiber von Abwasseranlagen definiert. Dort heißt es in Absatz 1: „…im Übrigen dürfen Abwasseranlagen nur nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet, betrieben und unterhalten werden.“ Dieser Bezug zum technischen Regelwerk verweist im Falle von Grundstücksentwässerungsanlagen auf DIN 1986 „Entwässerungsanlagen für Gebäude und Grundstücke“, insbesondere auf deren Teil 3 „Instandhaltung“.
Zwar ist technisches Regelwerk für sich gesehen nicht justiziabel. Das sollte jedoch nicht zu dem Trugschluss führen, es sei somit gar nicht rechtsverbindlich. Das wird es nämlich mittelbar, durch die Einbindung in Paragraf 60 WHG. Paragraf 60 Absatz 2 WHG geht noch einen Schritt weiter als der alte Paragraf 18b WHG, wenn dort festgestellt wird: „Entsprechen vorhandene Abwasseranlagen nicht den Anforderungen nach Absatz 1, so sind die erforderlichen Maßnahmen innerhalb angemessener Fristen durchzuführen.“ Dies ist ein ausdrückliches Sanierungsgebot für defekte Abwasserrohre und -schächte auf allen Privatgrundstücken – und in dieser Form neu.
Abwasseranlagen müssen bis Ende 2015 geprüft werden
Paragraf 61 WHG schafft darüber hinaus eine Pflicht zur regelmäßigen Selbstüberwachung für alle Abwasseranlagen. Der Gesetzgeber hat sich in Paragraf 23 WHG ermächtigt, Details und Fristen dieser Selbstüberwachung in einer Bundesverordnung zu regeln. Diese Verordnung wird es, wie von berufener Stelle mitgeteilt, in absehbarer Zeit nicht geben. Das heißt aber nicht, dass damit die Pflicht zur Selbstüberwachung als solche ausgesetzt sei – es heißt nur, dass man die Betroffenen mit der Umsetzung dieser Pflicht allein lässt. Im Übrigen regelt DIN 1986-30 für die Grundstücksentwässerung die Inspektionspflicht in aller Deutlichkeit. Es werden nicht nur die Inspektions- beziehungsweise Prüftechniken in Abhängigkeit von beispielsweise der Abwasserbeschaffenheit geregelt, sondern sogar Fristen gesetzt (Tabelle 1 der DIN 1986-30). Daraus ergibt sich als Minimalforderung, dass alle Grundstücke deutschlandweit bis zum 31. Dezember 2015 erstmals auf ihren Zustand untersucht sein müssen. Je nach Befund wäre anschließend eine Sanierung von Schäden vorzunehmen. Dies betrifft alle rund 15 Millionen Grundstücke in Deutschland, darunter eben auch die Liegenschaften der gewerblichen Wohnungswirtschaft.
Für nachfolgende Modellbetrachtungen zu Konsequenzen der Rechtslage wird davon ausgegangen, dass den 6,4 Millionen Wohnungen, die durch die 3200 Mitgliedsunternehmen des Bundesverbands Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) bewirtschaftet werden, rund eine Million Bauwerke beziehungsweise zugehörige Entwässerungsanlagen entsprechen. Ein Durchschnittswert von 6,4 Wohneinheiten pro Bauwerk erscheint hinreichend realistisch.
Mittelfristig bedeutsam dürfte auch die Regelung des Paragrafen 55 Absatz 2 WHG werden: „Niederschlagswasser soll ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.“ Das ist definitiv das Aus für neue Mischwasserkanalisationen, wenngleich der Altbestand vorhandener Mischkanäle vorerst Bestandsschutz genießt. Mittelfristig wird man allerdings auch hier schrittweise den Umstieg in die Trennkanalisation vollziehen müssen, zumal zu erwarten ist, dass aus der heutigen Soll-Regelung des Paragrafem 55 Absatz 2 WHG eine Muss-Regelung und der Bestandsschutz aufgehoben wird. Es ist somit jeder Liegenschaftsbesitzer schon heute gut beraten, sich Gedanken darüber zu machen, ob und wie er durch Umbaumaßnahmen auf dem Grundstück das Niederschlagswasser auf dem kürzest möglichen Wege in die natürlichen Kreisläufe zurückführen kann. Für viele Eigentümer könnte die Sanierung des Systems nach der bis 2015 nötigen Prüfung der geeignete Anlass dafür sein. Experten gehen davon aus, dass immerhin 50 bis 80 Prozent der Grundstücksentwässerungen defekt sind.
Wirtschaftliche Folgen der Rechtslage für die Wohnungswirtschaft
Was resultiert daraus für die Wohnungswirtschaft? Bei einem geschätzten GdW-Gebäudebestand von einer Million Gebäuden deutschlandweit und einer angenommenen Schadenrate von 65 Prozent wären bis 2015 eine Million Gebäudeentwässerungen zu überprüfen und ab 2015 rund 650.000 Systeme zu sanieren. Für den Bauverein zu Lünen wurde 2009 auf dem ersten deutschen Tag der Grundstücksentwässerung aufgrund praktischer Erfahrungen folgende Kostenschätzung eröffnet:
|
Euro | |
| Inspektion und Reinigung pro System |
600 |
| Sanierung Objekte älter als 1940 |
8000 |
| Sanierung Objekte 1950–1964 |
5000 |
| Sanierung Objekte 1965–1990 |
5000 |
| Sanierung Objekte jünger als 1990 |
1000 |
1 Milliarde Euro pro Jahr für die Sanierung
Vereinfacht man diese Sanierungskosten auf einen globalen Durchschnitt von 5000 Euro, ergibt sich nach diesen Erfahrungswerten eine Belastung der Wohnungswirtschaft – hier quasi „repräsentiert“ durch den GdW – wie folgt: Allein die Inspektion und Reinigung wird bis 2015 rund 600 Millionen Euro kosten, das sind rund 120 Millionen Euro jährlich. Die Sanierung von 650.000 defekten Anlagen im Anschluss an die Inspektion dürfte in den Folgejahren mit 3,25 Milliarden Euro zu Buche schlagen. Über einen Zehn-Jahres-Zeitraum verteilt wären das jährlich 325 Millionen Euro. Da diesen Annahmen eine Schätzung des GdW-Bestands zugrunde liegt, dieser aber nur 30 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands umfasst, lassen sich daraus folgende Gesamtzahlen hochrechnen: 2 Milliarden Euro fallen für Reinigung und Inspektion (400 Millionen Euro pro Jahr), 10,83 Milliarden Euro für die Sanierung (das sind rund 1 Milliarde Euro jährlich) an.
Wer soll das denn wirklich bezahlen?
Angesichts dieser gigantischen Zahlen drängt sich natürlich die Frage auf, wer das bezahlen soll beziehungsweise muss. Zumal es sich hier um nicht unmittelbar rentierliche Investitionen handelt, im Gegensatz zu den Investitionen in neue Heizungsanlagen. Wenn der Maßstab für die Umlegung dieser Kosten auf die Mieter letztlich darin liegt, ob es sich um Instandhaltungsmaßnahmen oder um Modernisierungsmaßnahmen handelt, so wird die Wohnungswirtschaft wohl auf diesen Kosten sitzen bleiben. Denn eine Modernisierung liegt hier eindeutig nicht vor: Die Sanierung der Grundstücksentwässerung stellt keine Verbesserung eines Standards dar und hat für den Mieter keinerlei spürbaren Effekt beziehungsweise Nutzen. Die Sanierung sorgt „nur“ dafür, dass die Abwasseranlage nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik betrieben wird und der Betreiber oder Eigentümer sich nicht außerhalb der wasserrechtlichen Vorschriften bewegt. Anders könnte die Sachlage allenfalls dann liegen, wenn mit der Sanierung zugleich eine (ratsame, aber derzeit nicht zwingend verbindliche) Entflechtung von Schmutz- und Regenwasser stattfindet und dies zu einer grundlegenden Umgestaltung der Freiflächen im Bereich der Liegenschaften führt. Hier könnte sich – bei allerdings großzügiger Auslegung – eventuell ein Zusatznutzen für die Mieter im Sinne einer „Modernisierung“ des Wohnumfelds interpretieren lassen.
Fazit:
Die Wohnungswirtschaft muss die Suppe auslöffeln
Der Gesetzgeber hat mit der Novelle des Wasserhaushaltsgesetzes vor allem die Wohnungswirtschaft vor eine erhebliche technische, wirtschaftliche und organisatorische Herausforderung gestellt. Der einzige „Vorteil“, den Wohnungsbaugesellschaften in dieser Frage gegenüber Individualeigentümern haben, ist der, dass sie aus Sicht der technischen Dienstleistungsunternehmen als Vorzugskunden gelten, die große Auftragsvolumina vergeben und daher in der Regel bessere Einkaufskonditionen bekommen werden. Das ist durchaus kein geringer Vorteil, wenn man bedenkt, dass qualifizierte Dienstleister schon heute Mangelware sind und mit Näherrücken des Jahres 2015 eine zunehmende Verknappung mit deutlichen Preissteigerungen unausweichlich ist.
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Diplom-Ingenieur Ulrich Winkler
