Für Eigentümer und Mieter ist es vollkommen selbstverständlich, zu jeder Zeit Trinkwasser in einwandfreier Qualität zur Verfügung zu haben. Dabei ist Wasser ein empfindliches Lebensmittel. Durch verunreinigtes Wasser können nicht nur Krankheiten übertragen werden, gesundheitlich bedenklich können auch im Trinkwasser gelöste Stoffe sein. Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Solingen, klärt über Handlungspflichten und Haftungsrisiken für Eigentümer und Verwalter auf.
Den Gefährdungen für den Verbraucher trägt die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) Rechnung (Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch vom 21.5.2001, in Kraft seit dem 1.1.2003, BGBl. I 2001, 959 ff.; Umsetzung der EG-Richtlinie 98/83 „über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch“ vom 3.11.1998 (Abl. EG Nr. L 330 S. 32)). Die Verordnung bestimmt zum einen, dass im Trinkwasser weder gesundheitsschädliche mikrobiologische Krankheitserreger noch gesundheitsschädliche chemische Stoffe enthalten sein dürfen. Deren Gesundheitsschädlichkeit wird durch Grenzwerte definiert, die bei Austritt des Trinkwassers an der Zapfstelle (also Wasserhahn oder Dusche – Paragraf 8 Nr. 1 TrinkwV) nicht überschritten werden dürfen. Außerdem enthält die Verordnung in Paragraf 7 in Verbindung mit Anlage 3 zusätzliche Indikatorparameter (von Aluminium über Natrium bis hin zu Tritium), die ebenfalls eingehalten werden müssen.
Zum anderen regelt die Verordnung, dass Trinkwasser, das diesen Anforderungen nicht entspricht, vom Inhaber einer Wasserversorgungsanlage nicht an andere abgegeben werden darf (Paragraf 4 Absatz 2 und 3 TrinkwV). Zur Durchsetzung der Schutzanforderungen normiert die TrinkwV zusätzlich besondere Anzeige-, Untersuchungs-, Handlungs- und Informationspflichten, deren Verletzung mit einem Katalog von empfindlichen Straftat- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen bewehrt ist (vergleiche Paragrafen 24 und 25 TrinkwV in Verbindung mit Infektionsschutzgesetz (InfSG) vom 20.7.2000, in Kraft seit dem 1.1.2001, BGBl. I 2000, S. 1045). Darüber hinaus können Verstöße zu einer zivilrechtlichen Haftung, insbesondere für Mietminderungs-, Schadenersatz- und Schmerzensgeldansprüche, führen.
Relevanz für Immobilieneigentümer und -verwalter
Die Regelungen der TrinkwV gelten indes nicht nur für Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen (Wasserversorgungsunternehmen, Krankenhäuser, Schulen, Badeeinrichtungen etc.), sondern richten sich ebenso an Inhaber sogenannter Hausinstallationen, womit alle Einrichtungen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind (vergleiche Paragraf 3 Ziffer 2 Buchst. c) in Verbindung mit Paragraf 3 Ziffer 3 TrinkwV). Damit ist dem Immobilieneigentümer, dem Vermieter und auch dem Immobilienverwalter die Verantwortung für den hygienisch einwandfreien Zustand der Hausinstallation und des abgegebenen Trinkwassers übertragen. Da die Hausinstallation zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, treffen die Pflichten der TrinkwV ebenso die Wohnungseigentümergemeinschaft, hier den rechtsfähigen Verband, da es sich um sogenannte gemeinschaftsbezogene Pflichten handelt (vergleiche Paragrafen 1 Absatz 5, 5 Absatz 2, 10 Absatz 6 S. 3 WEG). Dabei sind die Grenzwerte für chemische beziehungsweise mikrobiologische Verunreinigungen des Trinkwassers ständig abgesenkt worden, was insbesondere für den Altbaubestand Probleme aufwirft.
Der Grenzwert für Blei im Trinkwasser liegt seit dem 1.12.2003 bei 0,025 Milligramm pro Liter (mg/l); ab dem 1.1.2013 wird er auf 0,01 mg/l gesenkt. Auch der Grenzwert für Kupfer beträgt seit dem 1.1.2003 nur noch 2 mg/l. Außerdem wurden neue Werte für Antimon, Nickel, PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe), Acrylamid, Benzol, Epichlorhydren, Tetrachlorethen und Trichlorethen sowie Vinylchlorid festgelegt. Die sich hieraus ergebenden Handlungspflichten und Haftungsrisiken für Eigentümer, Vermieter und Verwalter werden nachfolgend als komprimierte Entscheidungshilfe dargestellt (vergleiche Fritsch, ZMR 2005, 175; ders. WE 2004, 246 ff).
Auswahl aus dem Pflichtenkatalog der Trinkwasserverordnung
Wird eine Wasserversorgungsanlage erstmalig oder neu in Betrieb genommen oder baulich so verändert, dass dies Einfluss auf die Wasserqualität haben kann, so ist die Maßnahme dem Gesundheitsamt anzuzeigen. Für Anlagen der Hausinstallation gilt dies gemäß Paragraf 13 Abs. 2 S. 2 TrinkwV aber nur, sofern Wasser an die Öffentlichkeit im Sinne des Paragrafen 18 Abs. 1 S. 1 TrinkwV abgegeben wird. Hierzu bedarf es aus öffentlich-rechtlicher Sicht eines Widmungsakts des Inhabers, aus dem sich die Zweckbestimmung der Anlage ergibt, Trinkwasser für die Allgemeinheit abzugeben. Aus dem in Paragraf 18 Abs. 1 TrinkwV enthaltenen Beispielkatalog ergibt sich, dass dies insbesondere bei gewerblich oder gemischt genutzten Objekten einschlägig sein kann, sofern etwa Restaurants, Fitnessstudios, Saunen, Schwimmbäder oder Klimaanlagen mit Luftwäschern neben reinen Wohneinheiten betrieben werden, bei denen also die Öffentlichkeit in Kontakt mit dem aus der Hausinstallation bereitgestellten Trinkwasser in Berührung kommt. Der Inhaber einer Hausinstallationsanlage, der dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zusetzt, hat die Verbraucher hierüber zu informieren (Paragraf 16 Abs. 5 TrinkwV).
Gemäß Paragraf 21 Abs. 1 S. 3 TrinkwV ist der Inhaber der Hausinstallation verpflichtet, ihm zur Verfügung gestelltes Informationsmaterial des Wasserversorgers zur Wassergüte seinen Endverbrauchern zur Kenntnis zu geben, wobei hiesiger Auffassung nach die Einräumung der Möglichkeit zur Kenntnisnahme in zumutbarem Maße ausreicht.
Untersuchungen der Wassergüte
Wird dem Inhaber bekannt, dass das Trinkwasser in seiner Anlage nicht den Qualitätsanforderungen der TrinkwV entspricht, hat er gemäß Paragraf 16 Abs. 3 TrinkwV umgehend alle erforderlichen Maßnahmen zur Aufklärung der Ursache und zur Abhilfe, insbesondere die in den Paragrafen 14 und 15 TrinkwV beschriebenen Untersuchungen, für die nur anerkannte Prüfunternehmen und -labore zugelassen sind, durchzuführen. Dabei ist das zuständige Gesundheitsamt zu unterrichten, das gemäß Paragraf 20 TrinkwV entsprechende Anordnungen treffen kann.
Problematisch ist dabei weniger die Frage, wann dem „Inhaber der Hausinstallation“ eine Verunreinigung des Wassers passiv bekannt wird (zum Beispiel durch die Beschwerde eines Mieters oder Wohnungseigentümers). Knifflig wird die Angelegenheit dann, wenn es darum geht, ob der Eigentümer oder Verwalter sich nicht aktiv von der Wassergüte hätte überzeugen müssen. Die TrinkwV läßt den Immobilieneigentümer hier etwas alleine. Turnusmäßige Untersuchungspflichten gemäß der Paragrafen 14 und 15 TrinkwV gelten nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Verordnung nur für Wasserversorgungsanlagen nach Paragraf 3 Ziffern 2 a) und b) TrinkwV. Die Paragrafen 16 Absatz 3, 14 Absatz 6 TrinkwV bestimmen weiter, dass die Inhaber von Hausinstallationsanlagen gem. Paragraf 3 Ziffer 2 c) TrinkwV Untersuchungen zumindest ab Kenntnis von Mängeln beziehungsweise auf Anordnung der zuständigen Behörde durchzuführen haben. Paragraf 18 Absatz 1 TrinkwV bestimmt weiter, dass Hausinstallationen gemäß Paragraf 3 Ziffer 2 c) TrinkwV, sofern aus ihnen Wasser an die Öffentlichkeit abgegeben wird, vom Gesundheitsamt zu überwachen sind.
Dem Vorwurf einer gebotenen, aber unterlassenen Wasseruntersuchung setzt sich der Immobilieneigentümer aber regelmäßig dann aus, wenn sich dem Betreffenden aufgrund ihm bekannter Umstände, über die er sich zu informieren hat, die Möglichkeit einer Kontaminierung des Trinkwassers aufdrängen sollte. Zu prüfen ist daher, ob nicht technische Erfahrungssätze dahingehend existieren, dass zum Beispiel insbesondere ältere und/oder mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage ausgestattete Objekte regelmäßig chemisch beziehungsweise mikrobiologisch bedenklich sind. Zu nennen ist hier die Gefahr der Verseuchung mit sogenannten Legionellen (vergleiche Ziffer I.2. der Anlage 4 zu Paragraf 14 Absatz 1 TrinkwV).
Hierzu können technische Merkblätter und Regelwerke verschiedener Verbän-de (VDI-Richtlinien, DVGW-Arbeitsblätter etc.) nutzbar gemacht werden, die sich mit der hygienebewussten Planung, Ausführung, Betrieb und Wartung solcher Anlagen befassen. Solche Regelwerke mit Trinkwasserbezug haben der Verein Deutscher Ingenieure (VDI-Richtlinie 6023) und die Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfachs (DVGW; W 551 [Arbeitsblatt des DVGW zur Planung, Errichtung, Betrieb und Sanierung von Trinkwasser-Installationen, Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlagen – Technische Maßnahmen zur Verminderung des Legionellenwachstums]).
Besondere Anhaltspunkte können zusätzlich Kenntnisse von sogenannten Totleitungen, zu niedriger Heißwassertemperatur oder gar von der Existenz von Bleirohren sein. Erschwerend kommt für den Anlagenbetreiber hinzu, dass ihn im Falle der Vermietung die Nebenpflicht trifft, durch regelmäßige Untersuchungen, gerade bei entsprechenden Anhaltspunkten, die Sicherheit des Mieters zu gewährleisten. Entsprechendes gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften, die ebenfalls für einen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechenden Zustand zu sorgen haben.
Haftungsrisiken und die Rolle des Immobilienverwalters
Der Wohnungseigentumsverwalter übernimmt rein zivilrechtlich, insbesondere bei der Verwaltung nach WEG, die Sorge für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verkehrssicherheit des Objekts, die ansonsten den Eigentümer, Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft. Die TrinkwV ist ein sogenanntes Schutzgesetz, dessen Verletzung auch deliktische Schadenersatz- und Schmerzensgeldansprüche nach sich ziehen kann. In strafrechtlicher Hinsicht kommt eine Strafbarkeit wegen Unterlassens in Betracht. Im Rahmen der dem Verwalter obliegenden Kontrollpflichten sind Prüfungen regelmäßig durchzuführen (Köhler/Bassenge/Drabek, AnwHdB WEG, 2. Aufl. 2009, Teil 8, Rn. 42 ff. m.w.N.). Hierzu gehört dann auch, sofern nicht durch Wartungsvertrag unterdelegiert, die Kontrolle der Wasseraufbereitungsanlage beziehungsweise der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sowie eine Kontrolle der Wasserqualität. Da die Anforderungen an den Nachweis der Durchführung der Kontrollpflichten sehr streng sind (BGH, Urteil vom 12.3.1985 – VI ZR 215/83, NJW 1985, 2588 = MDR 1986, 44), empfiehlt sich eine lückenlose schriftliche Dokumentation, damit im Regressfall die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten nachgewiesen werden kann.
Fazit
Nach hier vertretener Auffassung trifft den Immobilienverwalter, schon um die eigene Haftung auszuschließen, die Pflicht, seinen Auftraggeber beziehungsweise die Wohnungseigentümer anlässlich der nächsten Eigentümerversammlung über die Regelungen der TrinkwV und die Möglichkeit der Untersuchung gemäß der Paragrafen 14 und 15 TrinkwV aufzuklären. Darüber hinaus sollte der Verwalter die Eigentümer darüber informieren, welche besonderen „Risikofaktoren“ das konkrete Objekt aufweist, und auf eine Beschlussfassung über eine vorsorgliche mikrobiologische und chemische Trinkwasseruntersuchung hinwirken.
Rüdiger Fritsch
Bild: Legionella pneumophilia (Legionellen, aufgenommen mit dem Elektronenmikroskop) sind gefürchtete Erreger, die auf keinen Fall in einer Trinkwasseranlage auftauchen dürfen. (cd-phil)
