Der Umgang mit Hausinstallationen in Eigentumswohnanlagen ist vielfach die Ursache von Trinkwasserkontaminationen. Bei den Verunreinigungen handelt es sich vorrangig um Legionellen, aber auch andere mikrobiologische Schädlinge und Metalle sind vertreten. Die Eigentümer oder Betreiber von Wasserversorgungsanlagen haben oft nur unzureichend Kenntnis über die Inhalte der Trinkwasserverordnung.
Die vorliegenden Zahlen aus der Wohnungswirtschaft und die Erfahrungen aus der Untersuchung von Hausinstallationen in Mehrfamilienhäusern unterstreichen, wie wichtig und bedeutend die TrinkwV ist. Die Verordnung enthält zwar klare Verpflichtungen zur Gesundheitsaufsicht und Handlungsanweisungen für Betreiber und Eigentümer von Hausinstallationen. Die sind aber zum Teil unklar formuliert und müssen im Text der Verordnung mühsam zusammengesucht werden. Außerdem ergeben sich aus der „Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser“ (AVBWasserV) Informations- und Beratungspflichten für das Wasserversorgungsunternehmen (WVU) gegenüber dem Vertragspartner beziehungsweise Kunden. Schließlich muss das WVU nach dem Kaufrecht als der fachkundige Partner gelten. Leider unterbleibt diese Information nur allzu oft.
Die Inhalte der TrinkwV werden in der Öffentlichkeit so gut wie gar nicht kommuniziert. Zwar liegen in den Landrats- und Gesundheitsämtern Informationsbroschüren, jedoch werden sie nur auf Anfrage weitergegeben. Selbst der Informationsstand bei Gesundheitsämtern scheint stellenweise nicht ausreichend zu sein. Anfragende Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft bekommen häufig falsche Angaben. Hinzu kommt, dass die Formulierungen der TrinkwV nicht geeignet sind, dass sich ein nicht mit der Thematik vertrauter Leser betroffen fühlt. Deshalb legt er so die Verordnung eher zur Seite, anstatt sie aufmerksam zu lesen. Die Bedeutung der Hausinstallationen im Geschosswohnungsbau und die damit verbundenen Probleme sowie mögliche gesundheitliche Gefährdungen werden offensichtlich allgemein unterschätzt.
Eigene Recherchen nach Aufzeichnungen von eventuellen Kontaminationen in Hausinstallationen mit einer zentralen Warmwasserversorgung in nur wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien haben kein Ergebnis gebracht. Deshalb werden im Folgenden die Ergebnisse der untersuchten Hausinstallationen in Wohnimmobilien aufgezeichnet und ausgewertet.
Bewertung der Situation
Anschlussnehmer
Der Anschlussnehmer betreibt eine Wasserversorgungs-anlage nach Paragraf 3 (2) c TrinkwV, wenn daraus an Verbraucher Wasser abgegeben wird. Dem Anschlussnehmer (Kunde, hier eine Wohnungseigentümergemeinschaft) wird das Wasser vom WVU am Übergabepunkt (Messeinrichtung) übergeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als „Unternehmer oder sonstiger Inhaber der Wasserversorgungsanlage“ (Paragraf 4 TrinkwV; seine Verantwortlichkeit ist nach Paragraf 12 AVBWasserV geregelt) gibt dieses Wasser an die jeweiligen Wohnungseigentümer oder deren Mieter (Verbraucher, Öffentlichkeit, Dritte) weiter. Hiernach ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Wasserversorger im Sinne der TrinkwV 2001 zu betrachten und muss dementsprechend den Verpflichtungen der geltenden Verordnungen (TrinkwV und AVBWasserV) nachkommen. Sie wird nach Paragraf 27 WEG durch ihren Verwalter vertreten.
Gesundheitsamt
Der Verwalter der Wohnanlage wird in der Regel erst dann Kenntnis über kontaminiertes Trinkwasser erlangen, wenn die Sinne der Wohnungsnutzer betroffen werden, die Verunreinigung also zu sehen, riechen, schmecken oder fühlen sein wird. Mit Legionellen, sonstigen Mikroorganismen oder Schwermetallen kontaminiertes Wasser wird vom Verbraucher meist nicht als solches erkannt.
Haftungsfragen
Die TrinkwV 2001 richtet sich an den „Unternehmer oder sonstigen Inhaber einer Wasserversorgungsanlage“. Im Falle der Wohnungswirtschaft sind dies der oder die Eigentümer (Wohnungseigentümergemeinschaft). Ihnen obliegen laut Wohnungseigentumsgesetz gemeinschaftlich die Verkehrssicherungspflichten.
Der in Paragraf 20 WEG vorgesehene Immobilienverwalter übernimmt mit dem Abschluss des Verwaltervertrags diese Verkehrssicherungspflichten und haftet für die ordnungsgemäße Wahrnehmung der ihm nach Paragraf 27 WEG übertragenen Aufgaben. Der Verwalter darf Schutzgesetze (Infektionsschutzgesetz und Lebensmittelrecht) und die darauf begründete Trinkwasserverordnung nicht missachten. Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.
Probenahmen
Die aus den Messprogrammen gewonnene Erfahrung zeigt, dass eine übliche Zahl an Probenahmen, wie zum Beispiel drei Untersuchungen auf Legionellen in einem Mehrfamilienhaus, weder ausreichend noch aufschlussreich ist. Gerade die nicht untersuchten Bereiche der Hausinstallation wie Zirkulationsleitungen, Warmwasserspeicher oder weitere Steigstränge können eventuell kontaminiert sein. Um einen Überblick der Wasserqualität in der gesamten Hausinstallation einer Wohnanlage zu erhalten, müssen alle Warmwasserbereiter, die Zirkulation und eine entsprechende Anzahl von Steigsträngen (Ablaufprobe) und Anschlussleitungen (Stagnationsprobe) in den jeweiligen Wohnungen eines Hauseingangs auf Legionellen analysiert werden. Durch dieses Messprogramm können eventuelle Kontaminationen frühzeitig erkannt, eingegrenzt und beseitigt werden.
Auch die Untersuchung der mikrobiologischen und Metall-Parameter sind von Bedeutung. Die Ergebnisse lassen den Schluss zu, dass das Trinkwasser in der Hausinstallation ebenso auf diese Parameter hin analysiert werden muss, um die Gewissheit zu erhalten, ob das Trinkwasser verunreinigt ist.
Fazit
Nur durch eine sorgfältig geplante und durchgeführte Untersuchung des Trinkwassers in einer Hausinstallation, von der Terminierung der richtigen Zapfstellen über die Beprobung bis hin zu Transport und Analytik, kann die schleichende Gefahr aus dem Wasserhahn frühzeitig erkannt werden. Gegenmaßnahmen können veranlasst werden, um die gemäß TrinkwV geforderte Qualität des Trinkwassers sicherzustellen. Aus Erfahrung und zur Vorbeugung empfiehlt sich eine jährliche Untersuchung des Trinkwassers in der internen Hausinstallationsanlage.
Thomas Fischer
Bild: Die Proben haben ergeben, dass in nahezu jeder dritten Wohnung das Trinkwasser mit Legionellen, anderen Mikroorganismen oder Metallrückständen verseucht ist. (filastockphoto.com_pixelio)
