Das multimediale Angebot für die Wohnungsbranche geht längst über Highspeed-Internet und hochauflösendes Fernsehen hinaus. Die Zukunft bestimmen hochmoderne Dienstleistungstechnologien, die speziell auf die Bewohner zugeschnitten werden. Claus Wedemeier, Medienreferent des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, hat die aktuellen Entwicklungen beobachtet. Dem Immobilienverwalter gibt er einen Ausblick auf die Möglichkeiten des vernetzten Wohnens.
Mit der Entwicklung von TV-, Computer- und Telefonnetzen zu universellen Infrastrukturen haben sich die Ansprüche der Wohnungsnutzer an die Medienversorgung deutlich erhöht. Der stärkste Treiber dieser Entwicklung ist die zunehmende Attraktivität des Mediums Internet. Nach der ARD/ZDF-Onlinestudie 2008 widmet sich im Schnitt jeder Erwachsene täglich 58 Minuten (2007: 54 Minuten) dem Internet bei einem gleichzeitig stabilen Fernseh- und Hörfunkkonsum von 225 beziehungsweise 186 Minuten. 92 Prozent der Jugendlichen rufen im Netz Videos ab und schauen live oder zeitversetzt Fernsehsendungen. Für eine attraktive Medienversorgung von Wohngebäuden werden daher künftig schnelle Internet-Anbindungen von 10, 20, 50 und mehr Megabit pro Sekunde ebenso unverzichtbar wie ein vielfältiges TV-Angebot sein.
Wohnungsunternehmen erkennen zunehmend, dass leistungsfähige Infrastrukturen und die zunehmende Akzeptanz technologiebasierter Dienste nicht nur Unterhaltungs- und Informationsangebote, sondern auch wohnungsnahe Anwendungen ermöglichen. So erhöht zum Beispiel die Vernetzung der im Gebäude vorhandenen technischen Anlagen und beweglichen Gebäudeteile, wie Türen und Fenster, Küchen- und TV-Geräte, nicht nur den Bedienkomfort, sondern ermöglicht Wohnungsnutzern in bestimmten Lebenssituationen und -abschnitten den individuellen Abruf von Dienstleistungen des Wohnungsunternehmens.
Diese Verbindung von Gebäudetechnik und individuellen Services beschreibt das Konzept vernetztes Wohnen. Es beinhaltet zielgruppengerechte Dienstleistungen auf der Basis vorhandener und neuer Technologien. Strategisches Ziel ist es, die Bindung und Gewinnung des Mieters deutlich zu verbessern. So bieten Dienste, etwa in den Bereichen Sicherheit, Komfort, Energie und Gesundheit, den Wohnungsunternehmen die Chance, Mieter und Genossenschaftsmitglieder weit über das Rentenalter hinaus in den eigenen Beständen zu halten und neue Zielgruppen anzusprechen. Die bisher teilweise dafür verwandten Begriffe wie Smart Home oder intelligentes Wohnen werden dieser zunehmenden Serviceorientierung nicht mehr gerecht.
GDW-Studie Wohntrends 2020
Die im September 2008 veröffentlichte Studie Wohntrends 2020 des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GDW) bestätigt die vielfach auf wohnungswirtschaftlichen Tagungen vertretene These: „Triple Play – also Fernsehen, Internet und Telefonie – ist heute, die Zukunft ist das vernetzte Wohnen.“ Sie belegt den Zusammenhang zwischen demografischem Wandel, technischem Fortschritt und der Nachfrage nach Angeboten im Bereich des vernetzten Wohnens und berücksichtigt dabei, dass Haushalte gleicher Größe, gleichen Alters und gleicher Wohnkaufkraft dennoch verschiedene Wohnungen und Wohnstandorte nachfragen. Aufbauend auf milieuspezifischen Untersuchungen identifiziert die Studie sechs unterschiedliche Wohnkonzepte, die neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage „Altersstruktur“, „Haushaltstyp“ und „Wohnkaufkraft“ eine zusätzliche ideelle Dimension der Nachfrage bilden. Danach werden technische Ausstattungsmerkmale und ein hohes Maß an Automatisierung das künftige Wohnen stärker als bisher beeinflussen. Ähnlich wie bei der Entwicklung des Automobils soll auch das eigene Heim durch seine Ausstattung zu einer Erhöhung von Sicherheit, Komfort und Gesundheit des Nutzers beitragen. Dominante Prozesse sind dabei die weitere Digitalisierung und Verkleinerung, die neue technische Anwendungen ermöglichen.
Die im Rahmen der Studie durchgeführte Befragung zeigt deutlich, dass – relativ unabhängig vom Alter der Befragten – grundsätzlich eine hohe Akzeptanz für technische Lösungen in der Wohnungsausstattung besteht. So ist keines der dargestellten sechs Wohnkonzepte dem technischen Fortschritt abgeneigt. Lediglich Haushalte nach den zwei Wohnkonzepten „solide-bescheiden“ und „einfach-funktional“ legen keinen besonderen Wert auf die technische Ausstattung. Von allen anderen Gruppen werden technische Neuheiten hingegen gewünscht und teilweise sogar gefordert.
Im Detail sind die Wünsche differenziert. So legen ältere Bewohner besonderen Wert auf Sicherheitsmaßnahmen und gestiegenen Wohnkomfort, während für die Jüngeren ein Telearbeitsplatz mit Breitbandanschluss unverzichtbar ist.
Modellhäuser als Vorreiter
Einer breiteren Öffentlichkeit sind die meisten vernetzten Anwendungen erstmals im Rahmen von Modellhäusern bekannt geworden. Als „Mutter“ aller europäischen Demonstrationshäuser gilt das im Jahr 2000 eröffnete Zukunftshaus Futurelife in der schweizerischen Ortschaft Hünenberg, das eine kaum überschaubare Zahl von technischen Möglichkeiten und Anwendungen beherbergt. Die seit 1995 laufenden In-Haus-Forschungs- und -Entwicklungsarbeiten der Fraunhofer-Institute führten im April 2001 zum Start des Duisburger Test- und Demozentrums für intelligente Haussysteme, Inhaus 1. Die Überlegungen zu Technik- und Serviceanwendungen in der Wohnung wurden später im Rahmen eines Praxisprojekts in Hattingen unter dem Titel Smart Living getestet.
Anfang November vergangenen Jahres haben die Fraunhofer-Institute die Inhaus-2-Forschungsanlage eröffnet. In einem 3500-Quadratmeter-Gebäude werden Raum- und Gebäudesysteme beispielsweise für neuartige Pflegeheime, Krankenhäuser, Büros oder Hotels erforscht, direkt neben dem Campus der Universität Duisburg-Essen. So beschäftigt sich das Verbundforschungsprojekt Pflege 2020 mit der Altenhilfe der Zukunft. Im Mittelpunkt stehen tragfähige Lösungen für eine individuelle und bedarfsgerechte Versorgung im Alter. Ein Showcase der Pflege 2020 im Inhaus 2 zielt darauf ab, zentrale Forschungsergebnisse aus dem Projekt prototypisch umzusetzen. Das Ergebnis soll eine Lebensumgebung für ältere Menschen darstellen, die Teilhabe, Autonomie und Sicherheit ermöglicht.
Überzeugende Projekte
Die in der GDW-Arbeitshilfe 54 nach einer vorgegebenen einheitlichen Struktur dokumentierten zehn wohnungswirtschaftlichen Projekte belegen, dass zahlreiche Anwendungen der Modellhäuser auch für Wohnungsunternehmen umsetzbar sind. Dies betrifft zum Beispiel eine zentrale Licht-, Jalousie- und Schließsteuerung (Tür, Fenster) sowie Telefonie und Internet in jedem Raum, Videosicherung und Notruffunktionen. Keine oder eine sehr geringe Beachtung finden zum Beispiel zentrale Medienserver für Audio und Video in jedem Raum, Internet-Steuerung von Waschmaschine, Herd, Stereoanlage und vergleichbaren Geräten sowie eine zentrale Überwachung und etwaige Abschaltung von Versorgungsleitungen. Hingegen weisen die Angebote der Wohnungsunternehmen durch die Kombination von technischen Komfortfunktionen mit wohnungsnahen Diensten und Serviceangeboten einen entscheidenden Mehrwert auf, den Modellhäuser nicht bieten können.
Zu den wohnungswirtschaftlichen Leitprojekten zählt Smarterwohnen NRW. Hierzu haben sich die Hattinger Wohnungsgenossenschaft (HWG) und die Fraunhofer-Institute ISST, Dortmund, und IMS, Duisburg, zusammengeschlossen. Ziel war die Entwicklung einfacher, bezahlbarer und einfach installierbarer Lösungen, die in Verknüpfung zu einer Dienstleistungsplattform für jedermann erkennbare Mehrwerte im Wohnumfeld erzeugen sollen. Bereits Anfang 2007 wurden knapp 50 Wohnungen mit vielfältiger Technik ausgestattet, und erste Dienstleistungen konnten eingebunden werden.
Sophia wurde in den Jahren 2001 bis 2004 als Modellprojekt zum Erhalt und zur Verbesserung der Lebenssituation älterer Menschen auf Initiative der Joseph-Stiftung Bamberg entwickelt, das Kürzel steht für „Soziale Personenbetreuung – Hilfen im Alltag“. Seit 2005 liegen die bundesweiten Nutzungs- und Vermarktungsrechte bei der Treuhandstelle für Bergmannwohnstätten im rheinisch-westfälischen Steinkohlebezirk in Gelsenkirchen. Regionale Sophia-Zentralen gibt es unter anderem in Nordrhein-Westfalen und Berlin. Weitere Regionalgesellschaften befinden sich im Aufbau.
Sophia ist ein Konzept der sozialen Betreuung, das durch eine moderne Kommunikations- und Sicherheitstechnologie unterstützt wird. Die Kommunikation zwischen einer 24 Stunden erreichbaren Zentrale und dem Sophia-Teilnehmer kann auch über den eigenen Fernseher erfolgen. Fünf Betreuungspakete garantieren eine permanente Erreichbarkeit der Sophia-Zentrale und die Teilnahme am Sophia-Betreuungsprogramm mit regelmäßigen Anrufen, Vermittlung von kostenfreien (einmalig durch Ehrenamtliche) und kostenpflichtigen (professionellen) Leistungen. Auf Wunsch wird diese Basisversorgung mit mehr Sicherheit und Komfort aufgerüstet. Die Komfortstufe ermöglicht die Bildschirmkommunikation über den eigenen Fernseher. Teil der erweiterten Basisversorgung ist die Hausnotruffunktion – automatisch und manuell – über ein Sicherheitsarmband. Auf Wunsch übermittelt das Armband Aktivitätskurven des Trägers an die Sophia-Zentrale. Des Weiteren können Alarmgeber für Feuer, Wasser und Einbruch angeschlossen werden.
Seit 2005 werden bei der Volkswohnung Karlsruhe (Vowo) die ersten Zählerstände von Kalt- und Warmwasser und Heizung automatisch abgelesen. Diese werden am 1. und 15. jeden Monats per Funk an eine Abrechnungszentrale übermittelt und nach Mietern aufgeschlüsselt direkt für die Betriebskostenabrechnung genutzt. Seit 2006 erfolgen nahezu alle Abrechnungen der Heizungs- und Betriebskosten von der Ablesung bis zur Abrechnung automatisch. Das Unternehmen hat dieses Modell selbst entwickelt und finanzierte die Anpassung und Entwicklung der notwendigen Software an das EDV-System durch das Unternehmen Aareon.
Die vollautomatische Verbrauchskostenabrechnung bindet die Abrechnung von Heiz- und Wasseruhren, Müllgebühren und weitere Positionen über Workflow-Prozesse in das wohnungswirtschaftliche Software-System ein. Ebenso werden Verbrauchsdaten der Mieter automatisch eingelesen. Jeder Zahlungsvorgang wird so einer Abrechnung zugeordnet. Im Ergebnis hat das System zu internen Einsparpotenzialen und einer geringeren Fehlerquote geführt. Jeder Mieter kann seinen Verbrauch (in Einheiten) jederzeit an seinen in der Wohnung eingebauten Messgeräten überprüfen. Auch der Aufwand für die Bewohner ist niedriger, da jährliche Hausbesuche von Ablesediensten entfallen.
Die Wohnungsbau Wohnungsverwaltung Weißenfels hat im Rahmen von Sanierungen Wohnungen mit einem elektronischen Einzelraumtemperatursystem mit integrierter Erfassung der Verbräuche für Raumheizung sowie Warm- und Kaltwasser ausgerüstet. So wurde zunächst in 85 Liegenschaften mit 2700 Wohnungen das bundesweit auch von anderen Unternehmen eingesetzte Hausautomationssystem Riecon der Firma Dr. Riedel Automatisierungstechnik installiert. Das Internet-basierte, busgesteuerte Hausautomationssystem besteht aus der Einzelraumregelung und Verbrauchserfassung, der bedarfsgeführten Lüftungssteuerung, der Wärmeleistungsregelung sowie der Gebäudeleittechnik. Das Wohnungsunternehmen ist jederzeit in der Lage, sich bei Anrufen der Mieter über den jeweiligen Zustand der betreffenden Anlagen aus der Ferne zu informieren und entsprechende Hinweise zu geben. Das Hausautomationssystem führt nicht nur zu deutlichen Heizkosteneinsparungen für Mieter und verminderte Emissionen, sondern auch zu geringeren Verwaltungskosten, verbessertem Service und einer Sensibilisierung der Mieter für das Thema Energieeinsparung.
Der letzte GDW-Multimedia-Kongress hat das wachsende Bewusstsein der Branche für vernetzte Anwendungen bestätigt. Hier wurden – nur ein Jahr nach der erstmaligen Dokumentation entsprechender Projekte in der Arbeitshilfe 54 – neue beziehungsweise weiter entwickelte Projekte präsentiert.
So umfasst das Konzept Wohnfortschritt der Dogewo 21, Dortmund, neben einer barrierefreien beziehungsweise -armen Ausstattung von Gebäuden und einer hochwertigen technischen Infrastruktur auch ein Angebot von wohnnahen Dienstleistungen im Hinblick auf Sicherheit, Kommunikation und haushaltsnahen Hilfen. Dazu zählen ein zentrales Bedienelement an der Wohnungseingangstür, vernetzte Brandmelder, elektronische Herdabschaltung, Multimediaanschlüsse in allen Wohn- und Schlafräumen, Sensoren und Aktoren nach Wunsch sowie – besonders für Senioren – eine Anbindung an eine 24 Stunden erreichbare Serviceplattform.
Der von der Hennigsdorfer Wohnungsbaugesellschaft installierte Smart Living Manager bietet Mietern über den Fernseher gezielte Informationen (wie TV-Programm, Wetter, Veranstaltungen, Apothekennotdienst, Energieverbrauchsverhalten), Lieferdienste (Menüservice, Pizzaservice), Kalenderfunktionen (Kosmetik, Gästewohnung), Community-Dienste („Schwarzes Brett“, Reparaturservice) und domotische Leistungen wie Einbruchsmelder, Türkontakte und Rauchmelder. Zusätzlich können Wohnfunktionen zentral gesteuert werden. Weitere Angebote wie ein Vitalcheck sind geplant.
Wohnung als Gesundheitsstandort
Der Multimedia-Kongress hat zudem die Aufmerksamkeit auf einen für die Wohnungswirtschaft neuen Aspekt gelenkt: die Wohnung als Gesundheitsstandort. Ein eindeutiges Bekenntnis gab es dazu von Klaus Theo Schröder, Staatssekretär im Bundesministerium für Gesundheit. Die Zukunft, so Schröder, liege in der technischen Anbindung der Wohnung: „Es gilt dabei, die räumliche Distanz zwischen Wohnung und Praxis beziehungsweise Behandlungszentrum zu überwinden.“ Eine Unterstützung für die Wohnungswirtschaft sei dabei sowohl von der gesetzlichen Krankenversicherung als auch von Bund-Länder-Programmen im Bereich Stadtentwicklung zu prüfen. Selbstverständlich sei auch die Pflege-Infrastruktur einzubeziehen.
Bereits im Vorfeld des Kongresses hatte eine vom GDW berufene Expertenrunde „Gesundheitsdienstleistungen in der Wohnung“ mit den wichtigsten Akteuren im Gesundheitsbereich wie Krankenkassen, Ärzten, Krankenhäusern, Pflegedienstleistern, Technologieanbietern und Wohnungsunternehmen die zentrale Frage diskutiert: Unter welchen Voraussetzungen gelingt es, gemeinsam die Wohnung als einen für alle Marktbeteiligten nutzbringenden Gesundheitsstandort zu entwickeln?
Diese Runde bildete gleichzeitig den Auftakt für einen vom GDW geförderten Forschungsauftrag über Geschäftsmodelle im vernetzten Wohnen, den die Expertenrunde begleitet. Ziel des Vorhabens ist es, bestehende Geschäftsmodelle systematisch darzustellen, hinsichtlich ihrer Reichweite, Umsetzungsstrukturen, beteiligter Akteure sowie insbesondere ihrer Übertragbarkeit und Nachhaltigkeit zu bewerten. In Bezug auf gesundheitsorientierte Dienstleistungen sollen auch die Potenziale bei Privathaushalten und im Bereich der Kostenträger oder Krankenkassen ermittelt werden. Nicht zuletzt sollen Expertenrunde und die Durchführung des Forschungsauftrags konkrete Projekte initiieren. Erwartet wird eine dreifache Win-Situation: Gesundheitsdienstleistungen im Bereich Vor- und Nachsorge in der Wohnung helfen den betroffenen Menschen, stärken die Finanzierbarkeit der Sozialsysteme und ermöglichen den Wohnungsunternehmen, Mieter bis ins hohe Alter als Kunden zu binden.
Mit diesen Aktivitäten haben die Wohnungsunternehmen bereits eine in den Wohntrends 2020 genannte Entwicklung aufgenommen. „Die Wohnung wird zukünftig immer mehr auch zu einem Ort des Heilens und Pflegens. Neben der stationären sowie der ambulanten ärztlichen Betreuung wird die Wohnung sich zum dritten Gesundheitsstandort entwickeln“, heißt es in der Studie. Danach werden das Wohnen und die Wohnung künftig einerseits deutlich erweiterte Funktionen und Angebote aus den Bereichen Wellness und Fitness bieten müssen. Andererseits steigen auch die Ansprüche an die Wohnung und den Wohnstandort hinsichtlich der Verfügbarkeit telemedizinischer Angebote oder sonstiger auf die Gesundheit und die Gesundheitsvorsorge ausgerichteter Möglichkeiten.
Nach der Wohntrend-Erhebung korreliert die Akzeptanz für wohnbegleitende Dienstleistungen mit dem Alter und hängt zudem vom Wohnkonzept ab. Allerdings bleibt nach der Studie trotz eines hohen Interesses an Dienstleistungsangeboten die Zahlungsbereitschaft eher gering. So ist nur gut mehr als die Hälfte der Mieter überhaupt bereit, für Dienstleistungen, an denen ein Interesse besteht, etwas zu bezahlen. Der starke Wunsch nach Dienstleistungen bei den Haushalten mit anspruchsvollem, kommunikativ-dynamischem und solide-bescheidenem Wohnkonzept spiegelt sich nicht in einer erhöhten Zahlungsbereitschaft wider.
Geld für vernetzte Anwendungen
Für die Umsetzung von Projekten des vernetzten Wohnens – im europäischen Umfeld auch Ambient Assisted Living (AAL) genannt – hat das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) im Rahmen seiner Bekanntmachung „AAL – Altersgerechte Assistenzsysteme für ein gesundes und unabhängiges Leben“ Fördermittel zur Verfügung gestellt. Die Projekte der Antragsteller mussten dabei folgende inhaltliche und formale Aspekte erfüllen:
- So lang wie möglich unabhängig zu Hause leben,
- regionale Vernetzung der Partner,
- Vorhalt belastbarer Geschäftsmodelle und
- Einbindung in eine übergeordnete Begleitforschung.
Das Ergebnis eines ersten Aufrufs ist auch aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ermutigend. Insgesamt wurden Projektskizzen von 74 Verbünden mit insgesamt 500 Projektpartnern und angesetzten Projektkosten von rund 200 Millionen Euro eingereicht. Ausgewählt wurden daraus 17 Verbünde mit insgesamt 140 Projektpartnern und einem geplanten Fördervolumen von etwa 45 Millionen Euro. Die Bekanntgabe der ausgewählten Projekte erfolgte auf dem zweiten AAL-Kongress in Berlin im Januar. Erfreulich: Etwa 9 Prozent der Projektpartner sind Unternehmen und Verbänden, die der Wohnungswirtschaft zuzuordnen sind. Von den 17 Koordinatoren entfällt sogar ein Anteil von 18 Prozent auf die Immobilienwirtschaft. Erste Ergebnisse der Projekte sind frühestens im kommenden Jahr zu erwarten.
Tatsächlich haben diverse Förderprogramme der EU, von Bund und Ländern und die unter Beteiligung von Wohnungsunternehmen und des GDW durchgeführten zwei AAL-Kongresse in Berlin – unter Führung des VDE und des BMBF – bereits zahlreiche Projekte besonders im Gesundheitssektor initiiert und dadurch teilweise euphorische Erwartungen im Bereich des vernetzten Wohnens, des AAL, ausgelöst. Weitere Förderaufrufe für Deutschland und Europa sind zwischenzeitlich erfolgt oder angekündigt.
Aus empirischer Sicht sind erfolgskritische Faktoren für Produkte und Anwendungen im vernetzten Wohnen neben einer geringen Zahlungsbereitschaft der Mieter eine einfache und intuitive Bedienung, die Kompatibilität von Hard- und Software sowie eine hohe Zuverlässigkeit, die durch geringen Wartungsaufwand und ständige Verfügbarkeit ohne Ausfälle gekennzeichnet sein sollte. Zudem erfordern Projekte im vernetzten Wohnen den Aufbau neuer Allianzen mit Partnern auch außerhalb der Wohnungswirtschaft. An diesem Punkt setzten unter anderem die GDW-Expertenrunde und der an das Bochumer Forschungsinstituts Inwis vergebene Forschungsauftrag an. So versprechen die Beratungen in der Expertenrunde zwischen Wohnungs- und Gesundheitswirtschaft neue Vernetzungsoptionen.
Trotz bestehender Hemmnisse gewährleisten technische und demografische Entwicklungen gute Chancen, den Markt für das vernetzte Wohnen in den kommenden Jahren zu entwickeln. Anwendungen müssen standardisiert werden und individuell und modular gestaltbar sein. Entscheidend kommt es darauf an, dass trotz einer häufig überproportionalen Darstellung des Segments „Ältere“ die Öffentlichkeit wahrnimmt, dass alle Generationen von Anwendungen im Bereich des vernetzten Wohnens profitieren. Ungeachtet fehlender technischer Standards einzelner Geräte sind die Infrastrukturen in Wohngebäuden für solche Anwendungen bereits vorhanden oder lassen sich relativ zeitnah wirtschaftlich errichten.
Entscheidend sind zudem politische Rahmenbedingungen. So hat das 2009 verabschiedete Gesetz zur „Neuregelung der zivilrechtlichen Vorschriften des Heimgesetzes nach der Föderalismusreform“ das betreute Wohnen den vertragsrechtlichen Regelungen für das Wohnen in Heimen unterworfen und hätte damit das Fortbestehen des betreuten Wohnens und die Erbringung aller damit verbundenen Dienstleistungen gefährdet. Der GDW und seine Mitgliedsverbände haben sich daher dafür eingesetzt, dass es bei der im bisherigen Heimgesetz normierten und bewährten Abgrenzung zwischen betreutem Wohnen und Wohnen in Heimen bleiben muss.
Dr. Claus Wedemeier
Hinweis: Bei diesem Beitrag handelt es sich um die aktualisierte und erweiterte Fassung eines Artikels aus dem „Taschenbuch für den Wohnungswirt 2009“, der im Hammonia Verlag, Hamburg, erschienen ist.
Bild: Der Autor Dr. Claus Wedemeier ist Referent für Multimedia und IT, Statistik und Research beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
