Nicht erst seit der beschlossenen Energiewende steht die energetische Sanierung im Fokus der Immobilienwirtschaft – und wird bezüglich ihrer Wirtschaftlichkeit oft in Zweifel gezogen. Die Deutsche Energie-Agentur (Dena) hat deshalb im Dezember 2010 eine Studie herausgegeben. Der Tenor: Energiesparende Sanierungen rechnen sich und können in den meisten Fällen sogar warmmietenneutral umgesetzt werden. Daraufhin hagelte es heftige Kritik von Seiten des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (wir berichteten darüber in Ausgabe 3/2011). Inzwischen hat sich die Dena mit den Vorwürfen auseinandergesetzt und weist die Kritik als haltlos zurück.
Das Thema ist ein Dauerbrenner: Zahlreiche Wohnungsunternehmen sind bereits mit der energetischen Sanierung ihres Bestands beschäftigt. Ebenso zahlreich sind die Leuchtturmprojekte landauf, landab, die den neuesten Stand der Technik zeigen – die Kosten sind teilweise enorm. Daher halten sich in der Branche hartnäckig Zweifel ob der Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungsmaßnahmen. Denn: Eine Fassadensanierung bringt zwar aufgrund der Fläche die größten Energieeinsparungen, amortisiert sich aber oft erst nach 15 bis 20 Jahren. Ohne eine Erhöhung der Mieten sei eine solche Investition in die energetische Sanierung des Bestands nicht möglich, lautet eine bekannte Schlussfolgerung in der Branche. Die Dena weist die Zweifel der Wohnungswirtschaft an der Wirtschaftlichkeit von energiesparenden Sanierungen in Wohngebäuden zurück: Ihre Sanierungsstudie habe mit der wissenschaftlichen Auswertung von 350 Praxisbeispielen nachgewiesen, dass hocheffiziente Sanierungen bei Wohngebäuden, die ohnehin saniert werden müssen, in den meisten Fällen keine Erhöhung der Warmmiete nach sich ziehen. Bei diesen Gebäuden könne der Energiebedarf ohne Mehrbelastungen für Mieter oder Vermieter um bis zu 75 Prozent gesenkt werden. „Energiesparende Sanierungen rechnen sich“, betont Stephan Kohler, Vorsitzender der Dena-Geschäftsführung. „Die von Teilen der Wohnungswirtschaft angestrengte Methodendiskussion über Wirtschaftlichkeitsberechnungen und Kostenaufteilungen ist völlig unnötig. Wir brauchen jetzt endlich eine intensive und sachliche Debatte über die besten Sanierungs- und Finanzierungsstrategien.“
Stellungnahme zu Kritikpunkten
Um genau diese Debatte zu versachlichen, hat sich die Dena mit den geäußerten Vorwürfen zur Sanierungsstudie auseinandergesetzt: So wurde zum Beispiel bemängelt, dass nur „wahre Energieschleudern“ und damit gerade einmal 15 Prozent des Mietwohnbestands in die Berechnungen einbezogen wurden. Der Zweifel: Sind die Studienergebnisse überhaupt repräsentativ? Tatsächlich berücksichtigt die Dena in ihrer Studie nur Mehrfamilienhäuser, die ohnehin saniert werden müssen. Wie hoch der Anteil dieser Gebäude ist, bei denen sowohl Instandsetzungs- als auch Energiebedarf hoch ist, kann derzeit nur geschätzt werden. Hierzu gibt es bislang keine umfassenden Untersuchungen mit belastbarem Zahlenmaterial. Allerdings sind die in der Studie verwendeten Zahlen auch nicht aus der Luft gegriffen: Die Dena hat ihre eigene Datenbank mit über 26.000 Energieausweisen ausgewertet. Zirka 15 Prozent des Mehrfamilienhaus-Gebäudebestands haben demnach einen Energiebedarf von über 225 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr oder benötigen 187,5 Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr für Heizung und Warmwasser.
Selbst der GdW gibt in seiner Jahresstatistik 2010 den Anteil unsanierter oder modernisierungsbedürftiger Gebäude im eigenen Bestand mit nur 11,8 Prozent an. Teilmodernisierte Wohnungen haben nach der GdW-Jahresstatistik einen Anteil von 25,2 Prozent. Ob sich der Anteil der Energieschleudern im Gebäudebestand tatsächlich auf diesem Niveau bewegt, ist zweifelhaft. Schließlich herrscht ein gewisser Sanierungsstau: Gerade einmal 0,9 bis 1,3 Prozent des Gebäudebestands werde jedes Jahr saniert, hat die Dena herausgefunden. 2,5 Prozent jährlich sollten es sein. Und nur 12 Prozent der Heizungsanlagen sind auf dem aktuellen Stand der Technik. Nach Angabe der Dena wird das wirtschaftliche Einsparpotenzial in der Gebäudesanierung heute nur zu 32 Prozent genutzt.
Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass in der Dena-Studie die Folgekosten einer Modernisierung etwa für Instandhaltung und Wartung von Lüftungs- und Solaranlagen nicht berücksichtigt seien. Die
Stellungnahme der Dena hierzu: „In der Praxis können für einzelne Techniken höhere Wartungskosten anfallen. Mit der energetischen Sanierung können häufig aber auch die Betriebskosten gesenkt werden. Es wurden deshalb in der Durchschnittsberechnung der Gesamtmaßnahmen weder Mehr- noch Minderkosten angesetzt. In den folgenden Veröffentlichungen der Tabellenblätter und Einzelbetrachtungen der Maßnahmen werden diese zusätzlichen und wegfallenden Kosten für Wartung mit dargestellt.“
Die Kosten sind auch das Stichwort für den nächsten Kritikpunkt: Besonders der GdW hatte sich an der Aufteilung gestoßen. Tatsächlich haben viele Wohnungsunternehmen erhebliche Schwierigkeiten, die Sanierungskosten entsprechend zuzuordnen. Eine Aufteilung in Instandsetzungskosten, die ohnehin anfallen, und energieeffizienzbedingte Mehrkosten sei allerdings notwendig, erklärt Kohler. Die Dena macht ihre Forderung an einem Praxisbeispiel fest: Ist die Außenwand eines Mehrfamilienhauses sanierungsbedürftig und muss erneuert werden, so fallen die Kosten für die Aufstellung des Gerüsts, Putzentfernung und -erneuerung ohnehin an – sie bringen aber keinen zusätzlichen energetischen Mehrwert. Wird die Gelegenheit genutzt und gleich eine energieeffiziente Wärmedämmung installiert, führt dies dagegen zu merklichen Energieeinsparungen bei nur sehr geringen Mehrkosten. Aus Sicht der Dena ist es notwendig, den Gebäudebestand in sinnvollen Schritten zu sanieren. Das bedeutet, dass sanierungsbedürftige Gebäude, deren Sanierungszyklus ohnehin ansteht, zuerst angegangen werden. Es sei sinnvoll und schlüssig, dass nicht alle Gebäude gleichzeitig saniert werden, sondern die Gebäude in den nächsten Jahren fokussiert werden, die ohnehin anstehen. Weitere Gebäude werden in den kommenden Jahren in ihren bautechnischen Sanierungszyklus hineinwachsen und Sanierungen nach und nach stattfinden. „Wenn schon sanieren, dann richtig. Egal, ob Wände, Heizung, Fenster oder Dach: Wo immer eine Instandsetzung notwendig wird, sollten Eigentümer energiesparende Lösungen suchen. Sie steigern damit den Marktwert und den Wohnwert ihrer Immobilie“, bekräftigt Kohler.
Auch die Kritik an der warmmietenneutralen Sanierung sieht die Dena entkräftet: Schließlich wurden 350 Praxisbeispiele wissenschaftlich ausgewertet. Diese belegen, dass bei ohnehin anstehenden Sanierungen für Mehrkosten von 80 Euro je Quadratmeter warmmietenneutral der Standard KfW-Effizienzhaus 70 realisiert werden kann – und zwar von Anfang an. Denn werden die Mieten warmmietenneutral erhöht, bleibt für die Mieter die Warmmiete (Nettokaltmiete plus Energiekosten) im Jahr der Maßnahme im Vergleich zur Situation vor Durchführung der Maßnahme konstant. Die warmmietenneutrale Mieterhöhung entspreche somit genau der Energiekostenersparnis im Jahr der Maßnahme bei heutigen Energiepreisen. Der Mieter profitiere in den darauffolgenden Jahren bei der warmmietenneutralen Mieterhöhung, da die zukünftigen Energiepreissteigerungen von beispielsweise 3,5 Prozent pro Jahr in der Regel über den zukünftigen Steigerungsraten bei der Kaltmiete von zum Beispiel 1,5 Prozent pro Jahr liegen.
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Bild: Die energetische Sanierung ist immer noch Anlass kontroverser Diskussionen. (Hagebau)
