Die denkmalgeschützte Immobilie - Fluch oder Segen? Diese Frage stellt sich den meisten Eigentümern, die in die Sanierung eines solchen Objekts investieren wollen. Viele Aspekte sind scheinbar im Widerstreit: Nutzungsabsichten, zeitgemäße Bautechnik, Erhaltung des besonderen historischen Charakters, Auflagen des Denkmalschutzes. Es gilt historische Bausubstanz zu erhalten und gleichzeitig möglichst energetisch und nachhaltig zu sanieren, um den heutigen Ansprüchen an modernes, komfortables Wohnen gerecht zu werden.
Wer an die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude denkt, denkt zunächst an die Auflagen der Denkmalschutzbehörden und die daraus resultierenden Konsequenzen – seien sie baulicher oder gestalterischer Art – und natürlich an die damit verbundenen Kosten. Dabei können sich Investitionen in eine denkmalgeschützte Immobilie durchaus lohnen. Neben verschiedenen Fördermöglichkeiten und steuerlichen Vorteilen spricht eine bessere Wiedervermietbarkeit dafür. Das Wohnen in historischen Objekten ist aufgrund des individuellen Wohnwerts und der Unverwechselbarkeit gefragt. Pauschal lassen sich allerdings keine Aussagen über die Rentabilität eines solchen Vorhabens machen.
So individuell wie ein denkmalgeschütztes Gebäude, so individuell sind auch die jeweils erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und deren Ablauf. Steht die Sanierung eines solchen Gebäudes bevor, sollte von Anfang an die zuständige Denkmalschutzbehörde miteinbezogen werden. Bundesweit gibt es keine einheitliche Gesetzgebung, die den Schutz und Erhalt von Kulturdenkmälern regelt. Denkmalschutz und -pflege obliegen der Kulturhoheit der einzelnen Bundesländer, die jeweils über ein eigenes Denkmalschutzgesetz verfügen. Erster Ansprechpartner für geplante Sanierungen sind in der Regel die unteren Denkmalschutzbehörden in den Stadt- und Kreisverwaltungen. Sie erteilen die erforderlichen Genehmigungen für bauliche Veränderungen, beraten in allen Fragen rund um das Thema Denkmalschutz sowie über Fördermöglichkeiten.
Energetische Modernisierung
Um historische Bausubstanz zu erhalten und zu wahren, muss sie an die heutigen Bedürfnisse und Standards angepasst werden. Die Planung der energetischen Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes erfordert eine enge Zusammenarbeit aller am Projekt Beteiligten. Denkmalschutzbehörde, Architekt, Bau- und Energieexperten, Handwerker und Eigentümer müssen von Anfang an Hand in Hand arbeiten, um einen möglichst reibungslosen Sanierungsablauf zu gewährleisten. Wichtig ist dabei, auf erfahrene Fachleute zurückzugreifen. Denn: Keine Sanierung gleicht der anderen. Mit unvorhergesehenen Problemen aufgrund der alten Bausubstanz ist immer zu rechnen. Je erfahrener die Planer, umso früher können eventuelle Schwachstellen am Gebäude aufgedeckt und entsprechend angegangen werden.
Dämmung
Um Denkmalschutz und Energieeffizienz in Einklang zu bringen, müssen dem heutigen Standard entsprechende Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle vorgenommen werden, soweit diese den Charakter des betreffenden Gebäudes nicht verändern. Alte Bausubstanz muss modernen Nutzungsansprüchen angepasst werden. Denn niedrige Energiekosten und Wohnkomfort werden von den Nutzern auch hier erwartet. Durch die Gebäudehülle historischer Häuser geht viel Energie verloren, zum einen durch alte Fenster, zum anderen durch die Wände selbst. In der Regel müssen alte Fenster restauriert und modernisiert werden. Je nach Zustand und Auflage der Denkmalschutzbehörde ist es auch erlaubt, Fenster nach historischem Vorbild neu zu fertigen.
Denkmalgeschützte Gebäude haben in der Regel aufwendig gestaltete Außenfassaden, die nicht verändert werden dürfen. Meistens kommt eine Außendämmung nicht infrage, obwohl sie bauphysikalisch günstiger ist als eine Innendämmung. Reich dekorierte Fassaden sind typisch beispielsweise für den Baustil der sogenannten Gründerzeitarchitektur. Die vier- bis sechsgeschossige Blockrandbebauung zeigt sich straßenseitig von ihrer repräsentativen Seite, während die uneinsehbaren Hoffassaden schlicht gehalten sind, oftmals verputzt und ohne Stuck oder andere Verzierungen. Für ursprünglich verputzte Fassaden kann nach Absprache mit der zuständigen Denkmalbehörde ein Wärmedämm-Verbundsystem infrage kommen.
Darf die äußere Hülle eines denkmalgeschützten Gebäudes nicht verändert werden, bleibt als Dämmmaßnahme nur noch die Innendämmung, die allerdings auch genehmigungspflichtig sein kann, da sie Einfluss auf die Wirkung des Innenraums nimmt und die Wohnfläche verkleinert beziehungsweise verändert. Allerdings ist die Dämmung einer Außenwand von innen kritisch zu betrachten: Die Innendämmung wird vielfach mit Bauschäden in Verbindung gebracht, deren Ursache aber meist nicht auf die Dämmmaßnahme an sich zurückzuführen ist, sondern auf eine unsachgemäße Ausführung. Eine Innendämmung muss sehr sorgfältig geplant und von erfahrenen Fachleuten durchgeführt werden. Sie birgt die Gefahr, dass Raumluftfeuchte in die Außenwandkonstruktion diffundiert und nachfolgende Kondensation an der kalten Seite der Dämmschicht Bauschäden verursacht. Deshalb werden häufig Dampfbremsfolien eingesetzt, die die Feuchtebelastungen der Wand reduzieren. Sie werden zwischen Dämmstoff und raumseitiger Verkleidung eingebaut. Eine Innendämmung kann auch ohne Dampfbremse auskommen, wenn etwa Wärmedämmplatten aus Kalziumsilikat eingesetzt werden.
Heizungsanlage
Wurde bei einer Altbaumodernisierung der Heizwärmebedarf durch Gebäudedämmung und ähnliche Maßnahmen reduziert, muss der verbleibende Bedarf mit einem effizienten Heizsystem abgedeckt werden. Verbesserte und innovative Lösungen (Wärmepumpen, Solaranlagen, Brennwerttechnik) tragen hier zur drastischen Reduktion des Energieverbrauchs bei. Es gibt zahlreiche Lösungen, auch Kombinationen verschiedener Heizungsanlagen. Oft können bestehende Systeme in eine neue Anlage integriert werden. Es empfiehlt sich, die ausführliche Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen, der die individuellen Gegebenheiten beurteilt und bei der Auswahl des effektivsten Systems hilft.
Brennwerttechnik
Eines der gängigen modernen Heizsysteme ist die Brennwerttechnik. Bei Heizungen ohne Brennwerttechnik geht mit den Abgasen eine beachtliche Wärmemenge ungenutzt in die Luft. Brennwertheizungen nutzen auch diese Wärme zum großen Teil. Ein Brennwertkessel ist ein Heizkessel für Warmwasserheizungen, der die Energie des eingesetzten Brennstoffs fast vollständig nutzt. Im Gegensatz zu konventionellen Kesseln verwertet der Brennwertkessel auch die Kondensationswärme des Wasserdampfs im Abgas. Unter Brennwerttechnik versteht man das Herunterkühlen des Abgases bis zur Kondensatbildung. Der Dampf kondensiert im Brennwertkessel und gibt über einen Wärmetauscher die Wärmeenergie an das Heizungswasser im Wasserrücklauf der Heizung ab. So wird auch die latente Wärme genutzt, was die Energieeffizienz erhöht. Damit der alte Schornstein die kühlen und feuchten Abgase abführen kann und nicht versottet, muss er bei der Umstellung auf Brennwerttechnik mit einem Gebläse und einem korrosionsbeständigen Abgasrohr nachgerüstet werden. Wird eine konventionelle Gas- oder Öl-Heizungsanlage auf Brennwerttechnik umgerüstet, so erhöht sich die Brennstoffeffizienz, Heizkosten werden reduziert, und die Schadstoffemissionen verringern sich enorm.
Wärmepumpe
Das Funktionsprinzip einer Wärmepumpe ist das gleiche wie bei einem Kühlschrank, nur umgekehrt: Der Kühlschrank zieht Wärme aus dem Inneren des Kühlraums ab und setzt sie auf der Rückseite des Geräts wieder frei. Die Wärmepumpe dagegen holt Wärme von außen und gibt sie im Inneren des Gebäudes wieder ab. Beide Geräte arbeiten mit einem Kältemittel, das Wärme transportiert. Bei der Wärmepumpe geht die Wärme im Wärmetauscher auf den Warmwasserspeicher und Heizkreislauf über. Prinzipiell können Grundwasser, Erdwärme oder Außenluft als Wärmelieferanten dienen, wobei diese Wärmequellen unterschiedlich erschlossen werden. Die Wärmepumpe arbeitet besonders effizient bei einer geringen Temperaturdifferenz zwischen Wärmequelle und Abgabetemperatur. Deshalb ist die Wahl der optimalen Wärmequelle wichtig. Je nach Lage, Positionierung und Gegebenheiten von Grundstück und Gebäude sind unterschiedliche Wärmepumpensysteme geeignet. Häufig werden Tiefenbohrungen vorgenommen oder Erdkollektoren eingesetzt. Letztere benötigen in der Fläche viel Platz. Doch auch Grundwasser kann als Wärmequelle für die Wärmepumpe genutzt werden. Luft-Wasser-Wärmepumpen eignen sich ganz besonders zur Heizungssanierung, denn der Einbau erfolgt schnell und unkompliziert, ohne dass Graben oder Bohren notwendig ist. Wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude mit den geeigneten Dämmmaßnahmen energetisch saniert wurde, kann sich die Investition in eine Wärmepumpe lohnen. Eine Wärmepumpe wird je nach Rahmenbedingungen monovalent oder bivalent eingesetzt. Sie kann entweder den gesamten Wärmebedarf abdecken oder mit einer zweiten Heizung kombiniert werden. Für bestehende Gebäude eignet sich häufig der bivalente Betrieb der Wärmepumpe, und das bestehende Heizungssystem kann mit relativ geringem Aufwand modernisiert werden. Als zweites Heizsystem ist beispielsweise eine Öl-, Gas- oder Pelletheizung denkbar. Auch die Kombination mit einer thermischen Solaranlage zur Erzeugung von Warmwasser findet immer mehr Anwendung. Durch eine Solarheizung kann die Anlage deutlich entlastet werden. Wärmepumpen können nur dann effektiv arbeiten, wenn sie genau auf das Gebäude und dessen Gegebenheiten abgestimmt und richtig dimensioniert sind. Die Beratung durch einen erfahrenen Fachmann ist unerlässlich. Bis zu drei Viertel der Energie beziehen Wärmepumpen aus kostenloser Umweltwärme, der Rest – die sogenannte Antriebsenergie – erfolgt elektrisch. Die Wärmepumpe ist nahezu wartungsfrei und benötigt weder Schornstein noch Lagerraum.
Solaranlage
Thermische Solaranlagen, die auf oder an Gebäuden installiert werden, gewinnen aus der solaren Strahlung Wärme. Diese wird zur Unterstützung der Heizung oder der Warmwasserbereitung im bivalenten Betrieb im Gebäude selbst verbraucht. Der Flächenbedarf dieser Anlagen richtet sich nach der für den Gebäudebetrieb und für die Unterstützung der Haustechnik benötigten Wärmemenge. Denkmalschutzbehörden prüfen bei solaren Energieanlagen die Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds und die Eingriffe in die Substanz eines Baudenkmals. Wichtige Kriterien im Entscheidungsprozess sind grundsätzlich Abmessung, Anordnung, Farbigkeit und Standort der geplanten Anlage: Fügt sie sich in das Gesamtbild unauffällig mit ein, oder wirkt sie störend und fällt als modernes Element im historischen Konsens auf? Ist eine Solaranlage vom öffentlichen Raum aus nicht zu sehen, erhöht das die Chance einer Genehmigung. Grundsätzlich ist es sinnvoll, solarthermische Anlagen auf untergeordneten, nahe stehenden Nebengebäuden zu montieren. Kollektorenflächen sollten auf ein notwendiges Mindestmaß beschränkt werden.
Fernwärme
Fernwärme ist eine ideale Möglichkeit, historische Gebäude und Stadtstrukturen mit Energie zu versorgen. Fernwärme nennt man den Transport thermischer Energie in Form von Heißwasser oder Wasserdampf zum Endverbraucher. Sie wird zum Heizen von Gebäuden und zur Bereitung von Warmwasser genutzt. Die Nutzung von Fernwärme ist nur dort möglich, wo auch ein Fernwärmenetz ausgebaut ist. Sie wird in Heizwerken erzeugt, in großen Heizkraftwerken mit Kraft-Wärme-Kopplung, in Müllverbrennungsanlagen oder in kleineren Blockheizkraftwerken. Verwendete Brennstoffe sind Kohle, Erdgas, Biogas, Öl, Holz und Holzprodukte, aber auch Müll in verschiedenen Zusammensetzungen und Aufbereitungsformen. Wenn möglich, wird auch die Abwärme von Industriebetrieben genutzt. Fernwärme bietet gerade im Sanierungsbereich viele Vorteile. Ihr Einsatz erspart die Investition in einen neuen Wärmeerzeuger. Es gibt keinen Schadstoffausstoß. Infolgedessen wird auch kein Schornstein benötigt, Schornsteinfegergebühren entfallen. Bestehende Rohrnetzleitungen und Heizkörper bleiben erhalten und können genutzt werden. Eine Umstellung kann unproblematisch vorgenommen werden. Die größten deutschen Fernwärmenetze sind in Berlin, Flensburg, Hamburg und Mannheim zu finden. Das Berliner Fernwärmenetz ist das größte im gesamten westeuropäischen Raum. 27 Prozent der Gebäude in der Hauptstadt werden zurzeit mit Fernwärme beheizt. Das Fernwärmenetz erstreckt sich über fast 1600 Kilometer quer durch die Stadt. Während laut Bundesumweltamt nur 9 Prozent der Haushalte im Westen mit Fernwärme versorgt werden, sind es in den östlichen Bundesländern 32 Prozent.
Claudia Närdemann
Bild: Bei der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude ist nicht nur Fingerspitzengefühl gefragt, sondern auch spezielles Know-how. (Wüstenrot)
