Hochhäuser aus den 60er- und 70er-Jahren schienen bis vor Kurzem nur eine Zukunft zu haben: den Abriss. Die Freiburger Stadtbau (FSB) hat gezeigt, wie diese Hochhaus-Dinosaurier fit für die Zukunft werden: Sie hat mit der ersten Hochhaussanierung im Passivhausstandard Schlagzeilen gemacht. Nun kehrt wieder Leben ein in die Bugginger Straße 50 in Freiburg-Weingarten: Nach rund eineinhalb Jahren Bauzeit sind die ersten Mieter in das 16-stöckige Gebäude eingezogen.
Ende April ist es so weit: Die Mieter der Bugginger Straße 50 in Freiburg-Weingarten beziehen ihre Wohnungen. Die Mieten sind günstig, der Wohnraum attraktiv, und man kann sich sogar die Nachbarn aussuchen. Alle 139 Wohnungen in der Bugginger Straße 50 werden für die nächsten zehn Jahre preisgebunden sein. Die Mieter sparen rund 80 Prozent der Heizenergie ein; und jährlich werden etwa 57 Tonnen weniger CO2 in die Atmosphäre entlassen. 49 Wohnungen wurden ohne zusätzlichen Flächenverbrauch geschaffen. All das sind keine Selbstverständlichkeiten in einer Stadt, deren Mieten laut der L-Bank-Studie „Wohnungsmarktbeobachtung Baden-Württemberg“ zu den Top 30 in ganz Deutschland gehören. Hinzu kommt, dass diese Mietgebäude in den 60er-Jahren errichtet wurden. Auch das Hochhaus in der Bugginger Straße 50 macht da keine Ausnahme – doch es ist etwas Besonderes: Es ist das bundesweit erste Hochhaus, das durch einen Totalumbau den Passivhausstandard erreicht hat. Damit ist diese Sanierung ein Leuchtturmprojekt, das den Hochhaus-Dinosauriern aus den 60ern und 70ern den Weg in eine neue Zukunft weist.
Passivhausniveau fast warmmietenneutral
Im August 2009 hatte die FSB mit der Komplettsanierung des Hochhauses begonnen. Das Gebäude mit damals knapp 100 Wohnungen wurde zunächst vollständig entkernt, dann begann der Ausbau nach modernem Standard. Durch eine Anpassung der Wohnungsgrößen an heutige Bedürfnisse verteilen sich jetzt 138 Wohnungen auf 16 Stockwerke mit 8130 Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche. Die veränderten Grundflächen der Wohnungen und die durch die energetische Sanierung sinkenden Betriebskosten fangen die modernisierungsbedingte Anpassung der Kaltmieten größtenteils auf. Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet das, dass sie bei einer nahezu unveränderten Warmmiete (= Kaltmiete plus Nebenkosten für Heizung und Warmwasser) in einer neu sanierten Wohnung mit Neubaustandard leben.
Bahnbrechendes gelang den Planern bei der energetischen Sanierung: Dank der optimalen Dämmung der Wände, Decken und Fenster kommt das Passivhaus mit bis zu 80 Prozent weniger Heizenergie aus: Der Heizwärmebedarf ist von vorher 86 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr auf 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr gesunken. Auch der CO2-Ausstoß wird jährlich um rund 57 Tonnen verringert. Denn das Gebäude deckt den überwiegenden Teil des Wärmebedarfs aus „passiven“ Quellen wie Sonneneinstrahlung und Abwärme. Davon profitiert nicht nur die Umwelt, sondern auch der Mieter: Er spart rund 51 Cent pro Monat und Quadratmeter; im Jahr beträgt die Einsparung in einer 70 Quadratmeter großen Wohnung 428 Euro. Zudem sind die Wohnungen auf zehn Jahre mietpreisgebunden.
Finanzierung mit Förderung und Köpfchen
„Das hätte noch vor wenigen Jahren kaum jemand geglaubt“, erinnert sich Ralf Klausmann, Geschäftsführer der FSB. Als Eigentümerin des Hochhauses hatte die städtische Gesellschaft die ehrgeizigen Pläne für den Umbau fertig und wandte sich an die L-Bank, um das Projekt zu finanzieren. Schnell war mit dem Programm „CO2-Gebäudesanierung“ (heute: „Energieeffizient Sanieren“) eine zinsgünstige Förderung gefunden. Dieses Programm finanziert langfristig Investitionen zum Klimaschutz bei Wohngebäuden und hilft ihre CO2-Bilanz zu verbessern. Doch auch weitere Faktoren spielen eine Rolle: „Nur die laufende Modernisierung eines Mietwohnungsbestandes sichert langfristig die Vermietbarkeit, vermeidet eine soziale Auslese unter den Mietern und entscheidet mit über die Attraktivität eines Standorts“, erläutert Karl Epple, Mitglied des Vorstands der L-Bank, die Zielsetzungen des Programms. Insgesamt hat die Hochrüstung auf Passivhausstandard rund 13,44 Millionen Euro gekostet. Über das Programm „Soziale Stadt“ fördern Bund und Land den Umbau mit 2,8 Millionen Euro und die Stadt Freiburg mit 1,9 Millionen Euro. Durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie wird die Sanierung Weingarten-West mit rund 985.000 Euro Begleitforschung im Rahmen des Programms „Energieeffiziente Stadt“ gefördert.
Prima Klima auch bei Mietern
Aber auch für das Klima unter den Mietern des Hauses ließ sich die FSB einiges einfallen: So gab es von Anfang an einen Sanierungsbeirat, in dem neben den Gemeinderatsfraktionen und den örtlichen Institutionen auch die Bewohner vertreten waren. Um den Austausch untereinander und das Miteinander zu fördern, wurden nicht nur Räume für Diakonie, AWO und Quartiersarbeit im Erdgeschoss geplant, sondern auch Gemeinschaftsräume, eine Gästewohnung und sogar eine Wohnung für einen Concierge. Drei Mitarbeiter sind von Montag bis Sonntag von 8 bis 12 Uhr und von 18 bis 22 Uhr im Wechsel vor Ort. Der Concierge soll auf die Sauberkeit im Gebäude und die Einhaltung der Hausordnung achten.
Neu war auch, dass sich die Mieter nicht nur ihre Wohnungen, sondern auch gleich ihre neuen Nachbarn aussuchen konnten. Zum Teil trafen sie sich schon frühzeitig bei einer der über 300 Baustellenbesichtigungen, bei denen sich die Interessenten über Lage und Ausstattung der neuen Wohnungen informieren konnten. Andere dagegen nutzten die „Stockwerksbörse“: Bei diesem Treff konnten sich künftige Nachbarn unter der Gesprächsleitung von Moderatoren an separaten Stockwerkstischen kennenlernen und prüfen, ob das zwischenmenschliche Klima stimmt. Technische und organisatorische Fragen klärte die FSB dabei direkt in einer Fragerunde.
Damit die Erfahrungen aus dem Projekt Bugginger Straße 50 für andere ältere Hochhäuser genutzt werden können, wurde der Totalumbau vom Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme (ISE) wissenschaftlich begleitet. Es soll nachgewiesen werden, dass auch bei einer Gebäudesubstanz, die 50 Jahre alt ist, eine nachhaltige energetische Sanierung bei niedrigen Kosten möglich ist. Dabei nehmen die Planer Rücksicht auf lokal vorhandene Strukturen, denn die Reduktion des Energieverbrauchs hat in Freiburg zum Beispiel Einfluss auf die Auslastung eines angeschlossenen Blockheizkraftwerks (BHKW). Bei der Sanierung wurden deshalb Lösungen angestrebt, die einerseits eine Reduzierung des Wärmeverbrauchs bewirken und andererseits die Laufzeiten des BHKW und damit die erreichbare CO2-Reduktion miteinander in Einklang bringen.
Erstes Hochhaus in Passivhausbauweise
Die Fotovoltaikanlage mit einer Gesamtleistung von 25 Kilowattpeak ist eine der zahlreichen energetischen Einzelmaßnahmen, die die Bugginger Straße 50 zu Deutschlands erstem Hochhaus in Passivhausbauweise machen. Dazu gehören zum Beispiel die Wärmedämmung der Fassade, dreifach verglaste Fenster, eine neue Niedrigtemperaturheizung und eine kontrollierte Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Neben diesen technischen Lösungen zur Energieeinsparung hat die FSB jedoch auch an das Mieterverhalten gedacht: Die Bewohner des Passivhochhauses werden von sogenannten „Sparfüchsinnen“ besucht. Die Beraterinnen informieren die Mieter über die Energieeinsparmöglichkeiten im Haus.
Das Konzept wurde beim bundesweiten Wettbewerb „Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen“ in der Kategorie „Silber“ mit 75.000 Euro ausgezeichnet. Zeit, sich auf seinen Lorbeeren auszuruhen, bleibt der FSB aber nicht: Im März sind die neuen Mieter eingezogen – jetzt muss sich das Konzept im Alltag bewähren. Zu diesem Zeitpunkt wird bereits das nächste Hochhaus in Weingarten in Angriff genommen – geplant ist, insgesamt vier solcher „Dinosaurier“ in Freiburg-Weingarten auf diese Weise neu zu gestalten. Die L-Bank hat in dem Freiburger Sanierungsgebiet bereits die energieeffiziente Modernisierung von mehr als 400 Wohnungen gefördert.
www.l-bank.de
www.fsb-fr.de
red
Bild: Nach der Sanierung strahlt das bundesweit erste Passivhochhaus in neuem Glanz. Auch die Bewohner sind bei der Einweihung von der neuen Wohnqualität ganz begeistert. (FSB, Sasse)
