Der Gesetzgeber hat mit der Stärkung der verbrauchsgerechten Abrechnung in der neuen Heizkostenverordnung Mietern und Wohnungseigentümern einen Anreiz gegeben, bewusst mit Heizwärme und auch Warmwasser umzugehen. Oftmals wird dabei allerdings unterschätzt, dass die Wärmeabgabe insbesondere von ungedämmten Verteilleitungen bei bestimmten Anlagentypen die Heizkostenabrechnung in vielen Fällen verzerrt. Die Folge: Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist nicht mehr plausibel. Mit dem Korrekturverfahren aus dem Beiblatt Rohrwärme zur VDI 2077 sind Vermieter und Verwalter jetzt mit einer anerkannten Regel der Technik auf der sicheren Seite.
Die Rohrwärmeabgabe ist die Wärme, die über freiliegende oder unzureichend beziehungsweise nicht isolierte Rohrleitungen abgegeben wird. Sie tritt überwiegend in Liegenschaften mit Einrohrheizungssystemen auf, seltener bei Zweirohrheizungssytemen. Bei Einrohrheizungssystemen werden – unabhängig davon, ob die Verteilleitungen senkrecht oder waagrecht verlegt wurden – alle Heizkörper eines Strangs durch eine gemeinsame Verteilleitung versorgt. Das heißt, dass das Heizungswasser auch dann mit hoher Temperatur zirkuliert, wenn die Heizkörper nicht in Betrieb sind.
Beispiel der Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe nach VDI 2077
Unplausible Heizkostenabrechnung durch Rohrwärmeabgabe
In Verbindung mit einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung werden die Nachteile dieses Anlagenkonzepts deutlich: Mietparteien, die aufgrund ihrer Wohnungslage die Wärmeabgabe stärker nutzen können, profitieren. Denn: Sie müssen einen geringeren Wärmebedarf über ihre Heizkörper abdecken. Die Nutzer beziehen häufig auffallend wenig Wärme über ihre Heizkörper, an denen kaum noch Verbrauchseinheiten erfasst werden. Leidtragende sind in der Regel die Mieter, deren Wohnung ungünstiger liegt und die nicht von der Rohrwärmeabgabe profitieren. Sie haben in der Regel einen höheren Verbrauch. Dies führt zur unplausiblen Verteilung der Heizkosten und zu einer Kostenverzerrung. Die Folge: Die Abrechnung wird gegebenenfalls anfechtbar. So hat das Landgericht Meiningen (LG Meiningen, 6 S 169/00) vor einigen Jahren in einem Fall von wesentlicher Rohrwärmeabgabe die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für unzulässig erklärt. Damals haben die Richter entschieden, dass die Heizkosten bei einem zu niedrigen Anteil der erfassten Wärme vollständig nach Wohnfläche zu verteilen sind. Gleichzeitig wurde dem Mieter das Recht zugesprochen, die neu berechneten Heizkosten gemäß Paragraf 12 Absatz 1 Heizkostenverordnung um 15 Prozent zu kürzen.
VDI 2077: Korrekturverfahren mit klaren Anwendungsgrenzen
Um in dieser Frage Klarheit zu schaffen, wurden bei der Novellierung der Heizkostenverordnung, die seit 1. Januar 2009 gilt, entsprechende Ergänzungen vor allem zu Paragraf 7 Absatz 1 vorgenommen. Demnach kann in Gebäuden mit überwiegend ungedämmten freiliegenden Leitungen der Wärmeverbrauch der Nutzer nach „anerkannten Regeln der Technik“ bestimmt werden. Diese basieren auf der Richtlinie VDI 2077 (Beiblatt Rohrwärme) des Vereins Deutscher Ingenieure vom März 2009. Wird in der Liegenschaft verbrauchsabhängig abgerechnet, können Verwalter und Eigentümer das in der Richtlinie beschriebene Korrekturverfahren für Anlagen einsetzen, bei denen ein wesentlicher Anteil der Wärme über die Verteilleitungen abgegeben wird. Die Verfahren sind nur bei elektronischen Heizkostenverteilern durchführbar, nicht bei Wärmezählern oder Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip.
Der Gebäudeeigentümer ist nicht verpflichtet, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen. Entscheidet er sich jedoch dafür, kann er ein Messdienstunternehmen mit der Durchführung des Korrekturverfahrens beauftragen. Die Mieter selbst haben keinen Anspruch darauf. Auch eine Ankündigung der veränderten Abrechnungsart ist nicht notwendig, da es sich nicht um eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs handelt. Die Richtlinie regelt klar, unter welchen Voraussetzungen die Korrekturverfahren angewendet werden können – also wann der Anteil der unerfassten Rohrwärme „wesentlich“ ist. Es gibt drei Anwendungskriterien, die erfüllt sein müssen:
1. Der Verbrauchswärmeanteil unterschreitet die kritische Rate
Der Verbrauchswärmeanteil gibt Aufschluss darüber, ob die nicht erfasste Heizwärme einer Liegenschaft eine relevante Größenordnung aufweist. Dazu werden die in den Wohnungen ermittelten Verbrauchswerte mit der im gesamten Gebäude verbrauchten Heizwärme verglichen. Unterschreitet oder erreicht der Verbrauchswärmeanteil den kritischen Wert von 34 Prozent, kann das ein Indiz für eine überhöhte Rohrwärmeabgabe sein.
2. Standardabweichung der normierten Verbrauchsfaktoren
Bei einer hohen Rohrwärmeabgabe weichen im Regelfall auffallend viele Mieter erheblich vom Durchschnittsverbrauch ab. Um diese Auffälligkeiten zu verifizieren, wird die Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren (die sogenannte Verbrauchsspreizung) ermittelt. Die Standardabweichung gibt an, wie stark die Werte um den Mittelwert streuen. Um von einer überhöhten Rohrwärmeabgabe auszugehen, muss die Abweichung größer oder gleich 85 Prozent sein.
3. Anteil der Niedrigverbraucher
Anlagen mit hohen Rohrwärmeverlusten sind häufig daran zu erkennen, dass viele Mieter fast ohne gemessenen Wärmeverbrauch auskommen. Diese „Niedrigverbraucher“ sind Nutzer, deren Verbrauchseinheiten pro Quadratmeter weniger als 15 Prozent vom arithmetischen Mittelwert der Verbrauchseinheiten aller Nutzer betragen. Von einem Rohrwärmefall kann bei einem Anteil der Niedrigverbraucher von größer oder gleich 15 Prozent der Gesamtzahl der Mieter ausgegangen werden.
Gerechtere Verteilung durch Korrekturverfahren
Nur wenn die Anwendungskriterien erfüllt sind, empfiehlt die VDI-2077-Richtlinie die Anwendung des Korrekturverfahrens. Für die Mieter bedeutet das: Wer bislang einen niedrigen Verbrauch hatte, wird durch die Korrektur stärker an der Rohrwärmeabgabe beteiligt und muss höhere Heizkosten tragen. Mieter mit einem hohen Wärmebedarf werden dagegen entlastet und zahlen weniger als bisher. Das heißt je niedriger der Verbrauchswärmeanteil, desto größer fällt die Korrektur aus. Die bisherige Erfahrung hat gezeigt, dass die Entlastung der bisher benachteiligten Mieter deutlich höher ausfällt als die Mehrbelastung für die „Niedrigverbraucher“. Fazit: Das Rohrwärmekorrekturverfahren stellt sicher, dass die erzeugte Wärme in dem betroffenen Gebäude gerechter verteilt wird.
Für Eigentümer einer Liegenschaft gilt es dennoch sorgfältig abzuwägen, ob das Rohrwärmekorrekturverfahren geeignet ist. Vorrangiges Ziel muss es sein, die Betriebsweise der Heizungsanlage optimal einzustellen oder die richtigen Abrechnungsmodalitäten zu wählen. Denn in vielen Fällen lassen sich mit dem richtigen Betriebszustand kritische Werte bei den Verbrauchswärmeanteilen zuverlässig vermeiden.
www.ista.de
Jürgen Messerschmidt, Ralf Schäfer
Produktmanager bei Ista Deutschland
