Brandschutz: Anspruch an den Wohnungsverwalter

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Schon bevor möglicherweise die Flammen an einem Gebäude hochschlagen, werden in der Wohnungseigentümergemeinschaft oft heiße Diskussionen über Rechte und Pflichten zum Brandschutz geführt. Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick über aktuelle Entscheidungen hierzu.

Der Beschluss des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Münster vom 28. Januar 2011 in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes beschäftigte sich mit der Frage, ob der Verwalter als Zustandsstörer für eine Maßnahme des vorbeugenden Brandschutzes in Anspruch genommen werden kann. Gerade bei der in der Praxis oft aktuellen Frage, ob der Verwalter auch zur Beseitigung von den in Einzelboxen gelagerten Gegenständen und Materialien, die aus Gründen des Brandschutzes nicht an ein Fahrzeug montiert werden können (also die üblichen Lagergegenstände wie Kisten, Kartons und Hausrat), verpflichtet werden kann, hatte das Gericht Bedenken. Die Ordnungsverfügung an den Verwalter enthielt auch die Verpflichtung, die zudem auch formal illegal (also ohne Genehmigung) errichteten Garagentore ständig in geöffneter Position festzusetzen. Die Brandschutzgefahr beruhte hierbei darauf, dass die Maschenweite der Gittertore nicht wie gefordert zumindest eine Weite von 9 Zentimetern auswies und auch ersatzweise keine Sprinkleranlage vorhanden war. Der verpflichtete Verwalter hatte sich vergeblich darauf berufen, dass er mit den geforderten Maßnahmen auch in das Sondereigentum eingreifen müsse, weil das Garagentor – im Gegensatz zur Garage selbst – Gemeinschaftseigentum ist. Auch die Frage, ob es sich hierbei um eine bauliche Veränderung handelt, war kein Hindernis für das Gericht. Denn von Paragraf 22 Absatz 1 WEG werden nur solche bauliche Maßnahmen erfasst, die nicht – wie hier vom Gericht bejaht – auch Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung sind (Paragraf 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG). So ist auch der Einbau eines Dachflächenfensters zur Herstellung des zweiten Rettungswegs nach der Auffassung des OVG unter Verweis auf eine Entscheidung des Landgerichts Krefeld im Jahr 2008 zwar auch eine bauliche Maßnahme, aber eben im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung durch den Verwalter zulässig.

Räumung der brandgefährlichen Gegenstände in den Garagen

Die zweite Verpflichtung des Verwalters zur Räumung der brandgefährlichen Gegenstände in den Garagen scheiterte vor Gericht daran, dass es sich hierbei einerseits um Sondereigentum handelte, für das der Verwalter keine Handlungspflicht hat (Paragraf 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG), und andererseits nach Auffassung des Gerichts – wohl mangels eines ausreichend konkreten Sachvortrags durch die Behörde in der Verfügung – kein dringender Handlungsbedarf nach Paragraf 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG vorlag. Der hier aufgezeigten Haftung des Verwalters als Zustandsstörer für das Gemeinschaftseigentum steht die entsprechende Überwachungspflicht für Brandlösch- und Brandmeldeanlagen gegenüber. Da entsprechende Verfügungen regelmäßig durch eine gesetzlich in regelmäßigen Abständen vorausgegangene Brandschau ausgelöst werden, ist zu beachten, dass die Kosten für eine solche Brandschau immer die Gemeinschaft tragen muss, auch wenn ein einzelner Wohnungseigentümer eine solche Brandschau angeregt hat. Für das Sondereigentum gilt die Verpflichtung zur Nachteilsvermeidung für andere bei der Instandhaltung und Nutzung des Sondereigentums aus Paragraf 14 Nummer 1 WEG. Hier hat die Rechtsprechung der Instanzgerichte mehrfach entschieden, dass auch eine nur entfernte Brandgefahr für einen solchen Nachteil ausreicht. Nach diesem strengen Maßstab bei der Beurteilung einer möglichen Brandgefahr erscheint die Entscheidung des OVG Münster als Ausnahme. In einem Beschluss vom 15. April 2009 hat das OVG Münster die vom Verwalter geforderte Beseitigung von im Fluchtweg aufgestellten Gegenständen (Schirmständer, Kommoden, Teppiche, mobiler Heizkörper) gebilligt. Ebenso das OVG Berlin in einem Beschluss vom 22. Mai 2002 zur Verpflichtung des Verwalters, mit Schlössern verschlossene Fenster aus Brandschutzgründen unverschlossen zu halten.

Anspruch an den Wohnungsverwalter

Kein Lebenssachverhalt ist allerdings so einfach, als dass Juristen ihn nicht komplizieren könnten. Zunächst bestehen in der zivilrechtlichen Literatur durchgehend Bedenken, ob der Wohnungsverwalter für eine ordnungsrechtliche Maßnahme in Anspruch genommen werden kann. Es wird vertreten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss solche Verfügungen umsetzen muss, während der Verwalter nur verpflichtet ist, die erforderlichen Maßnahmen, also hier den konkreten Handlungsbedarf zum Brandschutz, festzustellen und die Entscheidung der Gemeinschaft herbeizuführen. In einem Beschluss des OVG Saarlouis vom 3. September 2014 (Umfang zehn eng bedruckte Seiten!) ging es um die Verpflichtung des Verwalters, die Auflagen des Brandschutzes bei den zwei aneinandergebauten mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern dadurch zu erfüllen, dass erstens für den zweiten Rettungsweg entweder auf der für die Löschfahrzeuge notwendigen Zufahrt gewachsene Bäume gefällt werden oder ein zweiter Fluchtweg durch den entsprechenden Anbau einer Außentreppe errichtet wird und zweitens zusätzlich bis zur Durchführung einer der beiden Maßnahmen für die mit den Feuerwehrleitern in einer Höhe über 7 Meter nicht mehr erreichbaren Wohnungen Nottreppenräume geschaffen werden.

Im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat das OVG die erste Maßnahme als unzulässig erachtet, weil damit über die dem Verwalter obliegende Pflicht zur Instandhaltung nach Paragraf 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG hinaus eine bauliche Maßnahme auferlegt wird. Zitat aus den Urteilsgründen: „Daraus – aus Paragraf 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG – lässt sich keine rechtlich eigenständige Befugnis der Antragstellerin als Verwalterin des Anwesens herleiten, ohne die Zustimmung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbstständig eine von mehreren, wenn auch unterschiedlich, so doch in jedem Fall kostenträchtigen Alternativen zur Ausräumung der bestehenden feuerpolizeilichen Mängel, etwa die Beseitigung von Bäumen sowie die Schaffung und Befestigung von Aufstellflächen für die Feuerwehr oder den Anbau weiterer Fluchtwege in Form von Treppenhäusern und gegebenenfalls notwendige bauliche Maßnahmen in den Gebäuden zur Sicherstellung der Erreichbarkeit für alle Bewohner oder – soweit technisch möglich – die Umgestaltung des Treppenhauses in einen Sicherheitsfragenraum auszuwählen und die beiden Wohngebäude in den dem gemeinschaftlichen Eigentum unterliegenden Teil entsprechend baulich zu verändern.“ Die Aussage des OVG auch hinsichtlich des Fällens der Bäume ist nachvollziehbar, weil deren Beseitigung, aber auch schon das starke Zurückschneiden eine bauliche Maßnahme darstellt, und nur im Ausnahmefall eine Instandsetzung (fehlende Standsicherheit). Dagegen hat das OVG die zweite Maßnahme zur vorläufigen Sicherstellung der Fluchtmöglichkeit durch sicher benutzbare Nottreppenräume gebilligt. Fazit aus den beiden Entscheidungen: Auch bei notwendigen Maßnahmen des Brandschutzes muss geprüft werden, inwieweit diese bauliche Maßnahmen darstellen. Sobald sie erhebliches Gewicht haben, kann der Verwalter alleine hierzu nicht verpflichtet werden. Notwendig ist dann eine Verfügung gegenüber der Gemeinschaft.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. April 2012 zeigt auf, wie schnell Verfahrensfragen zum Problem werden können. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte der Kläger eine Dachgeschosswohnung, die früher mit einer anderen Wohnung verbunden war, erworben, die aufgrund der Trennung danach keinen zweiten Rettungsweg mehr aufwies. Auf eine Aufforderung der Bauaufsicht ließ der Kläger eine Außenspindeltreppe planen, die zwar baurechtlich genehmigt wurde, in der Eigentümerversammlung jedoch abgelehnt wurde. Die Klägerin hatte daraufhin die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu ihrer vom Architekten geplanten Baumaßnahme verklagt und, da die Beklagten die Auffassung vertraten, die Ausgestaltung des Rettungswegs sei Sache der Eigentümergemeinschaft, erst im Gerichtsverfahren hilfsweise beantragt, dass die Beklagten verurteilt werden, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft (!) den Rettungsweg anbringt. Im Instanzenzug ist dabei offensichtlich einiges schiefgelaufen. Der BGH wies deshalb auf Folgendes hin: Schon in den Vorinstanzen war geklärt, dass der Hauptantrag mit seinem Wortlaut nicht die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft berücksichtigt hat. Der Hilfsantrag war schon aus formalen Gründen unzulässig (fehlendes Rechtsschutzbedürfnis), weil darüber nicht zuvor in der Gemeinschaft abgestimmt worden war. Die geplante Baumaßnahme betraf aber zweifelsfrei das Gemeinschaftseigentum, weil die Treppe an der Außenhaut des Gebäudes angebracht werden sollte. Lediglich bei Brandschutzmaßnahmen innerhalb des Sondereigentums kann die Rechtslage anders sein. Allerdings nur dann, wenn davon wirklich nur das Sondereigentum betroffen ist, nicht wie beim Rauchmelder auch ein Schutz des Gemeinschaftseigentums erfolgen soll.

Für den Ausnahmefall, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in der Versammlung nicht die erforderliche Mehrheit zusammengekommen wäre, lagen keine Anzeichen vor. Lediglich die Berufung eines Wohnungseigentümers auf Verjährung bei insgesamt 14 Wohneinheiten reicht hierfür nicht aus. Allerdings kann der Anspruch auf die Einhaltung der Brandschutzvorschriften, da ordnungsmäßige Verwaltung nach Paragraf 21 Absatz 4 WEG, nicht verjährt, da es sich hierbei um eine dauernde Verpflichtung handelt. Wenn der Ausnahmefall, keine Notwendigkeit der Behandlung in der Eigentümerversammlung, vorgelegen hätte, wäre die Klage erfolgreich gewesen. In gleicher Weise ist übrigens auch der Mängelbeseitigungsanspruch des Vermieters nicht der Verjährung unterworfen.

Dr. Hellmuth Mohr, Rechtsanwalt, Stuttgart

Quelle

Der Immobilien Verwalter

Der ImmobilienVerwalter berichtet verbandsübergreifend in den kaufmännisch/technischen Fachgebieten und erreicht Mitarbeiter von Verwaltungsbetrieben, Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, kommunale Liegenschaftsämter sowie verwalterisch tätige Mitarbeiter von Maklerunternehmen.

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