Feuchteschäden: keine trockene Theorie!

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Dieser Artikel liefert erneut den Beweis dafür, dass es zu Feuchteschäden eine Flut von Entscheidungen gibt. Feuchteschäden treten im Gebäudebestand auf, betreffen dabei das Kaufrecht, daneben das Miet- und das WEG-Recht. Genauso aktuell sind Feuchteschäden bei Neubaumaßnahmen mit Fragen zum Werkvertragsrecht. Die dargestellten Fälle aus der gerichtlichen Entscheidungspraxis bieten einen Einblick in die praktische Bedeutung der Feuchteschäden an Bauwerken zum Werkvertrags- und Kaufrecht.

| Das Risiko des Architekten bei Feuchteschäden

Die Geltendmachung eines Gewährleistungsanspruchs gegen den Architekten spielt deshalb für den Auftraggeber immer wieder eine wichtige Rolle, weil die Verjährung zumindest bei der Vollbeauftragung des Architekten bis zur Leistungsphase 9 später eintritt als bei dem Gewährleistungsanspruch gegen den Unternehmer, Verjährungsbeginn ab Abnahme der Werkleistung. Die Rechtsprechung folgt bei der Prüfung der Überwachungspflicht des Architekten oft dem Grundsatz, dass aus dem Vorliegen eines Mangels auf die fehlende Überwachungspflicht des Architekten geschlossen wird. Diese Überlegung ist sicherlich nicht immer zwingend. Teilweise entlasten die Gerichte den Architekten mit der Überlegung, dass angesichts der Häufigkeit erheblicher Baumängel damit nicht zwangsläufig eine Pflichtverletzung des Architekten verbunden sein muss. Unabhängig von der Frage der Architektenhaftung zeigen die nachfolgenden Fälle für den Bauherrn auf, wo er selbst aktiv werden sollte, zumindest bei der Überwachung des Architekten und dessen Überwachung der Bauarbeiten.

Nach der Errichtung eines Einfamilienhauses stellte der Bauherr verschiedene Mängel fest: Unter anderem war die Z-Folie am Fuß des Mauerwerks nicht bis zur Vorderkante des Verblendetbauwerks geführt. Die Bitumenschweißbahn zur Abdichtung des Kellers war nicht vollflächig mit dem Mauerwerk verbunden. Die nach DIN erforderliche Anzahl von Drahtankern zur Verbindung zwischen der Verblendschale und dem Mauerwerk war nicht vorhanden. Rohrleitungen waren nicht gedämmt.

Entgegen dem Landgericht (LG) in der Vorinstanz hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig, Urteil vom 15. Juli 2016 (1 U 58/13), der Klage gegen den mit der Objektüberwachung beauftragten Architekten auf Schadensersatz wegen Überwachungsfehlern stattgegeben. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte dies durch die Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde (Beschluss vom 11.Oktober 2018 – VII ZR 200/16). Der Architekt muss zwar nicht alle handwerklichen Leistungen persönlich überwachen. Er muss aber stichprobenartige Prüfungen der Leistungen vornehmen. Besondere Aufmerksamkeit muss er dabei auf schwierige und gefahrträchtige Arbeiten, von denen das Gelingen des gesamten Werks abhängt, richten. Das betrifft vor allem Arbeiten, die der Abdichtung des Gebäudes gegen Feuchtigkeit oder der Dämmung dienen. Deshalb war der Architekt für die festgestellten Mängel an der Verblendschale wegen der Drahtanker ebenso verantwortlich wie für die fehlerhafte Abdichtung.

Die Frage nach dem Umfang der Objektüberwachung durch den Architekten kann nicht pauschal beantwortet werden. Faustregel: Je wichtiger und schwieriger die Arbeiten sind, je höher das Mangelrisiko ist, desto intensiver muss der Architekt überwachen. Kritische Arbeiten sind deshalb: Brandschutz Unterfangungsarbeiten, Trittschallschutz und Schutzmaßnahmen bei witterungsabhängigen Maßnahmen. Ebenso ist der Architekt in der Pflicht, wenn der Unternehmer erkennbar bei der Ausführung seiner Arbeiten Schwächen zeigt.
Dächer müssen dicht sein. Um diese Streitfrage ging es im Urteil des OLG Dresden vom 28. Juli 2016 (10 U 1106/14) (Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH, Beschluss vom 21. Juni 2017 (VII ZR 214/16)). Der Architekt plante ein Lichtdach mit nur einer Abdichtungsebene und verwendete dabei ein bauaufsichtlich zugelassenes System. Bei entsprechender Witterung konnte dieses Abdichtungssystem überwunden werden und Wasser in das Gebäudeinnere gelangen. In anderen Dachbereichen lagen zudem schwere Ausführungsfehler der Handwerker vor. Die Schadensersatzklage des Auftraggebers war deshalb erfolgreich. Der Architekt schuldete die Planung eines regensicheren Daches. Dazu reichte die Brauchbarkeit des vorgeschlagenen Systems als Bauprodukt alleine nicht aus. Angesichts des hohen Mangelrisikos war vom Architekten bei der Ausführung der Arbeiten eine erhöhte Aufmerksamkeit und intensive Überwachung geschuldet. Da bei einer ordnungsgemäßen Sichtkontrolle der Ausführungsfehler zu erkennen war, lag hier der Beweis des ersten Anscheins für eine Überwachungspflichtverletzung vor. Wenn sich durch den Mangel des Bauwerks ein typischer Geschehensablauf zeigt, der auf einen Mangel der Objektüberwachung schließen lässt. Dann muss der Auftraggeber nicht angeben, worin der Mangel des Architekten bei der Objektüberwachung liegt, sondern der Architekt muss seine ausreichenden Überwachungsleistungen darlegen.
Diesen Beweis konnte der Architekt nicht widerlegen, da er nur pauschal eine ganztägige Überwachung vorgetragen hatte, ohne diese wie notwendig näher zu detaillieren.

Schimmel im Haus

Der Architekt muss die Vorgaben des Bebauungsplans zur Berücksichtigung des stauenden oder anstehenden Wassers beachten, Beschluss des OLG München vom 6. Februar 2018 (13 U 4263/16), Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH zurückgenommen. Nach dem Bebauungsplan der Gemeinde waren Keller wasserdicht auszuführen. Dagegen war der Keller vom Architekten weder wasserdicht geplant noch wasserdicht errichtet. Die Abdichtung war lediglich auf eine Beanspruchung durch Bodenfeuchte ausgelegt. Zur Abführung des Wassers war nur eine Dränage vorgesehen. Nach Errichtung des Gebäudes kam es bei einem Starkregen zum Wassereintritt und der gesamte Keller lief vollständig mit Wasser voll. Der Bauherr verlangte für die Erstellung eines wasserdichten Kellers Schadensersatz. Das OLG bestätigte die Entscheidung des Landgerichts (LG) in der Vorinstanz. Angesichts der eindeutigen Aussage im Bebauungsplan, dass der Keller wasserdicht sein muss, war die Annahme des Architekten, die Abdichtung könne nur für eine Beanspruchung durch Bodenfeuchte ausgelegt werden und eine Dränage reiche zur Ableitung des Wassers aus, fehlerhaft.
Der Architekt trägt allerdings nur für von ihm geschuldeten Leistungen das Haftungsrisiko. Dies ist zu beachten, wenn mehrere Architekten hintereinander beauftragt werden. Der vom Auftraggeber wegen angeblicher Mängel bei der Entwurfsplanung einer Befeuchtungsanlage auf Schadensersatz in Anspruch genommene Architekt konnte erfolgreich darauf verweisen, dass der maßgebliche Planungsfehler bereits in den vorausgegangenen Planungsschritten eines zuvor beauftragten Architekten enthalten war. Er war auf der Grundlage der bei ihm als Nachplaner zu erwartenden durchschnittlichen architektonischen Kenntnissen und mangels besonderer Anhaltspunkte nicht verpflichtet, diese Vorplanungen eines zuvor beauftragten Architekten zu überprüfen (OLG Hamm, Urteil vom 31. Januar 2018 (12 U 23/17)).

| Gewährleistungsumfang bei der Altbausanierung

Bei der Altbausanierung besteht regelmäßig das Spannungsverhältnis zwischen der vollmundigen Ankündigung des Zustands des Gebäudes nach Sanierung durch den Verkäufer und der dahinter oft zurückbleibenden tatsächlichen Sanierung. Die Gerichte müssen sich dann mit der Frage beschäftigen, ob die Gewährleistung sich auf einen Neubau bezieht oder wegen des fortbestehenden Altbaus dahinter zurückbleiben kann. Ein Bauträger sanierte ein ca. 100 Jahre altes Mehrfamilienhaus und teilte es in Wohnungseigentum auf. Im Vertrag mit den Erwerbern fand sich folgende Beschreibung: Der Kaufgegenstand befand sich zum Vorjahr in einem alten, renovierungsbedürftigen Wohngebäude. Der Verkäufer führt eine Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durch, welche weitgehend abgeschlossen ist. Die Sanierung des Gebäudes, die Gestaltung des Grundstücks, die Aufteilung und Ausstattung der gekauften Eigentumswohnung erfolgt gemäß der vorliegenden Grundrissskizze und der Baubeschreibung.

Der von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigte Erwerber nahm den Bauträger auf Schadensersatz für die Herstellung der Kellerabdichtung in Anspruch. Der Bauträger verteidigte sich mit dem Hinweis auf die Anwendung des Kaufrechts, weil das Haus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nahezu vollständig fertiggestellt war. Seine Herstellungspflicht umfasste deshalb nicht die Abdichtung des Kellers, da diese in der Baubeschreibung nicht vorgesehen war. Damit hatte er vor dem OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.10.2016 – 21 U 120/15 (Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen, Beschluss vom 31.7.2018 – VII ZR 274/16) keinen Erfolg. Maßgeblich war dabei nicht die Tatsache, dass die Vertragsparteien den zwischen ihnen geschlossenen Vertrag als Kaufvertrag bezeichnet hatten. Diese erfasste gerade nicht die alte Bausubstanz. Für diese enthielt der Vertrag aber die Aussage über eine Kernsanierung. Bei dieser werkvertraglichen Gewährleistung konnte der Erwerber berechtigterweise erwarten, dass das Objekt dem Stand der aktuellen anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, auch soweit es um den Schutz des Kellers gegen Feuchtigkeit ging. Nach der Baubeschreibung gehörte zur Wohnung ein Kellerraum, in dem Wasch– und Trockenräume vorhanden waren. Das Urteil ist zwar zum Werkvertragsrecht vor der Reform zum 1.1.2018 ergangen. Auf die nach dem 1.1.2018 abgeschlossen Bauträgerverträge nach Paragraf 650u BGB ist die frühere Rechtsprechung des BGH zur Altbausanierung, auf der die Entscheidung des OLG Düsseldorf beruht, weiterhin anwendbar.

Das Urteil des KG in Berlin vom 19.2.2019 – 21 U 40/18 bestätigte das Urteil des OLG Düsseldorf. Ein Bauträger hatte sich verpflichtet, einen Altbau bis auf das Keller- und Erdgeschoss abzubrechen und neu aufzubauen. Nach der Baubeschreibung zum Kellergeschoss sollten der bereits bestehende Altbaukeller und das EG ebenfalls neu saniert werden. Der Bauträger führte im Keller aber keine Arbeiten zur Trockenlegung und Feuchtigkeitsisolierung durch. Nach fruchtloser Fristsetzung verlangten die Erwerber einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung und dies zu Recht. Der Keller gehörte zwar nicht zu den Gebäudeteilen, die der Bauträger neu errichtete. Er hatte aber Bauleistungen außer für Keller und EG übernommen, die in ihrem Umfang nach der Neuerrichtung des Gebäudes vergleichbar waren. Deshalb konnten die Erwerber davon ausgehen, dass auch der geringe verbleibende Altbaubestand (Keller und EG) zumindest so saniert wird, wie dies bei einer Altbausubstanz möglich ist. Trotz des für den Erwerber positiven Ausgangs des Verfahrens darf natürlich nicht übersehen werden, dass die Auslegung des Vertrags zum Umfang der Sanierungsverpflichtung des Bauträgers durch die Gerichte immer von den Umständen des Einzelfalls abhängig ist. Deshalb lässt sich diese Unsicherheit des Prozessausgangs nur dadurch vermeiden, dass im Erwerbsvertrag ausdrücklich eine Aufstellung der geschuldeten und nicht geschuldeten Arbeiten enthalten ist.

| Die Handwerkerhaftung bei Feuchteschäden

Haben die Parteien die Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems vereinbart, muss der Außenputz auch dann gegen Feuchtigkeit abgedichtet sein, wenn sich dies nicht ausdrücklich aus der Baubeschreibung ergibt, OLG Schleswig, Urteil vom 31. März 2017 (1 U 48/16). In der Praxis wird oft übersehen, dass die geschuldete Werkleistung immer funktionstüchtig sein muss, wenn der Vertrag hierzu nicht ausdrücklich eine Einschränkung enthält.

Alte Fassade in Alzey

Der Auftraggeber beauftragte den Auftragnehmer mit der Abdichtung der Terrasse seines Wohnhauses. Dazu verlegte der Auftragnehmer zunächst eine Abdichtung aus Bitumen-Schweißbahnen. Ein anderer Unternehmer verlegte hierauf Estrich und Fliesen, danach dichtete der Auftragnehmer die Ränder mit Zinkisolierungen, Wandanschlüssen und Silikon ab. In den an die Terrasse angrenzenden Wänden zeigte sich danach Feuchtigkeit. Der BGH, Urteil vom 7. Februar 2019 (VII ZR 274/17), hob das klageabweisende Urteil des OLG auf und stellte dabei fest, dass die Terrasse einen Sachmangel aufwies. Das OLG zweifelte hieran, weil zur Klärung der Undichtigkeiten und der Ursache hierfür ein Sachverständiger die Abdichtung hätte untersuchen müssen, wobei der für das Vorliegen eines Mangels beweisbelastete Bauherr die Freilegung der Abdichtung verweigert hatte. Der BGH verwies hierzu auf die Möglichkeit der Überprüfung mittels eines Flutungsversuchs mit gefärbtem Wasser. Die Forderung des Auftraggebers nach Nacherfüllung wegen eines Mangels, verlangte nicht die Feststellung, auf welche Ursache der Funktionsdefizit des Bauwerks zurückzuführen war. Die Nacherfüllung ist verschuldensunabhängig. Der Unternehmer hatte sich darauf berufen, dass die Abdichtung bei der Verlegung des Estrichs durch einen anderen Handwerker beschädigt worden sein konnte. Da er aber die Funktionstauglichkeit seiner Werkleistung im Zeitpunkt der – später erfolgten – Abnahme seines Werkes schuldete, kam es hierauf nicht an. Sollte der zwischengeschaltete Handwerker tatsächlich die ursprüngliche Abdichtung beschädigt haben, hätte der Handwerker den Auftraggeber hierauf hinweisen müssen. Auf einen konkreten Ausführungsfehler kommt es nur für den verschuldensabhängigen Schadensersatzanspruch wegen möglicher Mangelfolgeschäden, zum Beispiel Schäden an anderen Bauteilen, Kosten für den Sachverständigen, Rechtsanwalt, an.

Ist das Abdichtungssystem eines Gebäudes an irgendeiner Stelle nicht in Ordnung, ist die konkrete Schadensstelle meist nur mit erheblichem Aufwand prognostiziert war. Der Handwerker kann zwar die Nacherfüllung bei damit verbundenen unverhältnismäßigen Kosten verweigern, Paragraf 635 Absatz 2 BGB. Dies ist aber nur in Ausnahmefällen möglich. Der Erwerber eines durch einen Bauträger sanierten und verkauften Gebäudes klagte aufgrund einer mangelhaften Abdichtung des Gebäudes im Bereich der Bodenplatte auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung. Im vorausgegangenen selbstständigen Beweisverfahren hatte der Sachverständige festgestellt, dass die Bodenplatte an die waagrechte Abdichtung der Wände nicht herangeführt oder verklebt war, wodurch Feuchtigkeitsbrücken entstehen konnten, Verstoß gegen die DIN 18195. Nach der Feststellung des Sachverständigen betrugen die für die ordnungsgemäße Nachbesserung erforderlichen Kosten brutto zirka 100.000 Euro. Der Einwand des Unternehmers wegen der Unverhältnismäßigkeit war erfolglos. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik rechtfertigt regelmäßig nicht die Verweigerung der Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit. Gerade bei Mängeln im Abdichtungssystem eines Gebäudes besteht die Gefahr von erheblichen und damit mit einer Vielzahl von Nachteil verbundenen Feuchtigkeitsschäden. Deshalb war das Interesse des Erwerbers an einem ordnungsgemäß abgedichteten Gebäude höher zu bewerten.

| Feuchtigkeit im Kaufvertrag

Wegen des bei gebrauchten Immobilien zulässigen Ausschlusses der Gewährleistung hilft dem Käufer bei der späteren Feststellung der Feuchtigkeitsschäden nur der Einwand der Arglist des Verkäufers. Der Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer wird damit hinfällig und die Verjährung beginnt erst mit Kenntnis der Arglist, allerdings eingeschränkt durch Höchstgrenzen. Hierbei spielen frühere Sanierungsmaßnahmen des Verkäufers und deren Zuverlässigkeit eine wesentliche Rolle. Im Fall des OLG Düsseldorf, Beschluss vom 4. Dezember 2018 (24 U 216/17), hatte der Käufer hierbei keinen Erfolg. Der Verkauf erfolgte im Jahr 2013. Der Käufer hatte das Haus zweimal im Beisein von Handwerkern besichtigt. Später stellte er Feuchtigkeit an Wänden im Keller fest, die bei der Besichtigung und dem Vertragsabschluss teilweise mit Möbeln verdeckt waren. Im Jahr 2008 hatte der Verkäufer in dem von ihm selbst bewohnten Haus Feuchtigkeit im Keller festgestellt, den Schaden selbst saniert und danach keine weitere Feuchtigkeit festgestellt. Das Urteil vertritt eine für den Verkäufer günstige Auffassung, weil bei der Sanierung in Eigenleistung sich immer die Frage der fachlichen Kompetenz hierzu stellt. Immerhin konnte der Verkäufer auf die von ihm vorgenommene Erfolgskontrolle seiner Maßnahmen über mehrere Jahre verweisen.

Dr. Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Stuttgart

Fotos: M. Großmann/Pixelio.de; Thorben Wengert/Pixelio.de; SueSchi/Pixelio.de

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