Schallschutz durch Lärmabwehr

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Durch die zunehmende Intensität der Umweltaktivitäten im privaten und öffentlichen Raum gewinnt die Möglichkeit zur Lärmabwehr zunehmend an Bedeutung. Durch die bauplanungsrechtliche Förderung der Verdichtung der Baumasse im Innenbereich gewinnt das Thema zusätzliche Aktualität. Bevor Maßnahmen zur Verminderung des Lärms am eigenen Gebäude vorgenommen werden, empfiehlt sich zur Vermeidung von Kosten die Prüfung der Zulässigkeit des Lärms in der Umgebung. Damit beschäftigt sich der nachfolgende Artikel.

Bauen wollen zwar viele, den Baulärm des Nachbarn hinnehmen dagegen wenige. Lärmprobleme entstehen nicht nur bei Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück, sondern auch bei Mehrfamilienhausanlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Antragstellerin wandte sich mit ihrer Beschwerde gegen die Ablehnung des Erlasses einer einstweiligen Anordnung durch das Verwaltungsgericht in der ersten Instanz und begehrte die Einstellung der sie belästigenden Bauarbeiten oder zumindest den Erlass der den Baulärm begrenzenden Anordnungen. Damit hatte sie vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster, Beschluss vom 14. Juni 2018 (8 B 594/18), jedoch keinen Erfolg. Eine Baumaschine oder eine mehrmonatige Baustelle ist eine nicht genehmigungsbedürftige Anlage nach den Paragrafen 22 ff. Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Eine solche Anlage kann nach Paragraf 25 BImSchG ganz oder teilweise untersagt werden, wenn die von ihr hervorgerufenen schädlichen Umwelteinwirkungen das Leben oder die Gesundheit von Menschen gefährden, soweit die Nachbarschaft nicht auf andere Weise ausreichend geschützt werden kann. Die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung wird mit einer bloßen Belästigung aber noch nicht erreicht. Die von der Rechtsprechung gezogene Grenze liegt bei einer dauerhaft mittleren Geräuschbelastung von 60 bis 65 Dezibel (A). Im vorliegenden Fall zog das OVG die Grenze bei 70 Dezibel (A) tags und 60 Dezibel (A) nachts.

| Ungeliebter Baulärm

Speziell für die Prüfung von Baulärm ist auf die Allgemeine Verwaltungsvorschrift vom 19. August 1970 (AVV) zurückzugreifen. Hier wie bei der TA Lärm kommt es nicht auf die Lautstärke am Entstehungsort (Emission) an, sondern auf die am Einwirkungsort (Immission). Für die im Streitfall vorliegende Gebietsart (Gebiet mit gewerblichen Anlagen und Wohnungen) sieht die AVV Baulärm einen Immissionsrichtwert von 60 Dezibel (A) vor. Außerdem gibt es einen Eingreifwert von 5 Dezibel (A), der sich wie ein Abschlag auf den tatsächlich gemessenen Pegel auswirkt. Deshalb sollen Lärmminderungsmaßnahmen beim Überschreiten eines Richtwerts von 65 Dezibel (A) angeordnet werden. In dem Verfahren vor dem OVG konnte diese Überschreitung von der Antragstellerin nicht mit der ausreichenden Wahrscheinlichkeit nachgewiesen werden. Zu berücksichtigen ist dabei die Besonderheit des Eilverfahrens, bei dem der Umfang der gerichtlichen Ermittlungen beschränkt werden kann.

Wer dagegen ein Berufungsfall für einen wirksamen Rechtschutz gegen Baulärm sucht, der kann sich an den Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs (VGH) Baden-Württemberg vom 5. Februar 2015 (10 S 2471/14) halten. Hier musste der VGH ebenfalls in einer Eilentscheidung dem trägen Landratsamt in Abweichung von der vorausgegangenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts die notwendigen Maßnahmen aufgeben, um die betroffenen Nachbarn zu schützen. Der Nachbar konnte in diesem Fall aber zweifelsfrei Überschreitungen der genannten Grenzen von 70 beziehungsweise 60 Dezibel (A) durch eigene Messungen nachweisen. Ab dieser Grenze ist das ansonsten bestehende behördliche Ermessen, ob eingeschritten werden soll oder nicht, auf null, somit Pflicht zum Eingreifen, reduziert. Der VGH hat sich auch nicht mit der Frage aufgehalten, ob der Bauunternehmer selbst oder einer seiner Subunternehmer für die Lärmbeeinträchtigung verantwortlich war.
Der Beschluss des VGH Hessen vom 11. Oktober 2013 (9 B 1989/13) zeigt auf, wie beim Bau eines großen Hotels in der Frankfurter Innenstadt das Lärmproblem bereits in der Baugenehmigung geregelt werden kann: Vor Baubeginn musste ein Konzept mit Maßnahmen zur Minimierung von Baulärm vorgelegt werden, das auf der AVV Baulärm beruhte und die Vorgaben des Paragrafen 22 BImSchG berücksichtigte. Unter anderem musste die Einhaltung der AVV Baulärm durch regelmäßige Prognosen oder Messungen belegt werden. Überschreitungen waren der Bauaufsicht umgehend mitzuteilen. Das Lärmschutzkonzept musste durch einen Sachverständigen aufgestellt werden.

| Feierstimmung in der Nachbarschaft

Der Weg zum Schutz gegen übermäßigen Lärm in der Nachbarschaft über die zuständige untere Immissionsschutzbehörde ist oft beschwerlich, weil diese sich hinter ihrem Ermessen verstecken kann. Dann hilft der Weg über die Zivilgerichte. Denn auch hier spielen die nach der TA Lärm zulässigen Grenzwerte eine Rolle, weil zivilrechtlich kein anderes Schutzniveau gelten kann wie öffentlich-rechtlich. Ein Vereinshaus in einem reinen Wohngebiet wurde vom Verein für Feiern vermietet, bei denen die nächtlichen Lernbeeinträchtigungen nach 22 Uhr über dem nach der TA Lärm zulässigen Pegel von 35 Dezibel (A) für ein reines Wohngebiet nachts lagen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass hierfür eine qualifizierte Lärmmessung erforderlich ist, die von einem Mittelungspegel, gegebenenfalls mit Zuschlägen, einen Wert für den maßgeblichen Zeitraum ergibt. Bei einer Zuwiderhandlung drohte das Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 13. Dezember 2017 (321 S 65/16), zudem ein Ordnungsgeld an.

| Lärmfragen beim Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in den vergangenen Jahren mehrfach mit der Frage des von einem Mieter hinzunehmenden Lärmpegels wegen der von ihm geltend gemachten Mietminderung zu beschäftigen. Die dabei entwickelten Grundsätze haben aber nicht nur für die Berechtigung der Mietminderung Bedeutung, sondern auch für die Beurteilung des Lärmpegels in anderem Zusammenhang. Im ersten Urteil vom 29. April 2019 (VIII ZR 197/14) ging es um die Frage der Mietminderung wegen des Lärms eines an das Wohngrundstück des Mieters angrenzenden Schulgeländes mit einem nach Beginn des Mietvertrags errichteten Bolzplatz, während das dazugehörende Schulgelände bereits bei Beginn des Mietvertrags bestand. Der BGH nahm dabei eine mietrechtlich relevante Einigung zwischen den Vertragsparteien über eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung nicht allein aufgrund der Tatsache an, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist, wenn der Vermieter nicht darauf in irgendeiner Form zustimmt. Infolge der Privilegierung des Kinderlärms in Paragraf 22 Absatz 1a BImSchG war im vorliegenden Fall ein großzügiger Maßstab zulasten des Mieters anzulegen. Außerdem lag nach der Auffassung des BGH deshalb kein zur Mietminderung berechtigter Mangel der Mietwohnung vor, weil der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach Paragraf 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen musste. Die Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks ist deshalb vom Mieter hinzunehmen. Die Klage des Vermieters auf den infolge der Mietminderung ausstehenden Betrag sowie der Feststellungsantrag, dass wegen der Lärmbeeinträchtigung eine Mietminderung nicht berechtigt sei, war deshalb nach unterschiedlichem Ausgang in den Vorinstanzen erfolgreich. Die Aussage des BGH zu der Hinnahmepflicht des Vermieters kann in anderem Zusammenhang eine Rolle spielen, weil vom LG Berlin wiederholt, unter anderem im Urteil vom 7. Juni 2017 (18 S 211/16), vertreten wird, dass der Vermieter selbst bei fehlender Abwehrmöglichkeit eine Mietminderung hinnehmen muss. Allerdings kannte der Vermieter im Berliner Fall die Bauabsichten des Grundstücknachbarn bei Abschluss des Mietvertrags.

Im Beschluss vom 21. Februar 2017 (VIII ZR 1/16) befasste sich der BGH zum ersten Mal mit der Frage, in welchem Umfang der Mieter seiner Darlegungslast zum Nachweis eines konkreten Sachmangels durch die Lärmbeeinträchtigung, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, nachkommen muss. Er muss dabei das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen sich daraus ergebenden bestimmten Minderungsbetrag nicht darlegen. Vergleichbar der Symptomrechtsprechung im Bauvertragsrecht muss er nur die Mangelerscheinung genau beschreiben, nicht aber die Ursache der Symptome. Die weitere Aufklärung obliegt dann dem Gericht mittels eines vom Kläger beantragten Sachverständigengutachtens. Speziell zum Umfang der Lärmbeeinträchtigung sind detaillierte Lärmprotokolle somit nicht erforderlich, wenn eine ausreichende Beschreibung wiederkehrender Lärmbeeinträchtigungen durch den Mieter erfolgt (Art, Tageszeit, Zeitdauer und Frequenz). Insbesondere kann der Verweis des Gerichts darauf, dass der Vermieter ein Lärmniveau nur nach dem Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Errichtung schuldet, nicht die richterliche Aufklärung ersetzen.

Der zu dieser Frage abschließende Beschluss des BGH stammt vom 22. August 2017 (VIII ZR 226/16). In diesem Fall ging es wiederum um Kinderlärm in einem etwa 1900 erbauten Mehrfamilienhaus. Nach Auffassung des BGH hatte die Vorinstanz wiederum die Darlegungslast des Mieters wegen seiner Mietminderung überfordert und darüber hinaus die vom klagenden Mieter geforderte Toleranz bei der Bewertung des Kinderlärms trotz der Regelung in Paragraf 22 Absatz 1a BImSchG überzogen.

| Lärmniveau im Wohnungseigentum

Im Mietrecht gilt zum Schutzniveau des Mieters bei Lärmbeeinträchtigungen, dass alt alt bleibt und neu neu. Deshalb kann der Mieter einer alten Mietwohnung nur ein Lärmschutzniveau mit dem Stand im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes verlangen, wenn das Gebäude nicht ausnahmsweise wesentlich umgestaltet wird. Im Wohnungseigentumsrecht gilt sinnvollerweise der gleiche Grundsatz, um den einzelnen Wohnungseigentümer nicht einem Widerspruch zwischen seinen Rechten in der Gemeinschaft einerseits und der Pflicht gegenüber seinem Mieter andererseits auszusetzen.

Der BGH hat dies im Urteil vom 6. Juli 2018 (V ZR 221/17) bestätigt. Ein Wohnungseigentümer verlangte von einem anderen Wohnungseigentümer die Beseitigung der Beeinträchtigung, die sich aus dem derzeitigen Schallschutzniveau seines Wohnungseigentums ergab. Der beklagte Wohnungseigentümer hatte in einem 1909 errichteten Gebäude in seiner Wohnung den Fußbodenaufbau durch Maßnahmen, die in die alte Holzdecke eingriffen, verändert. Die Klage des betroffenen Wohnungseigentümers war erfolglos. Der BGH ließ dabei die Frage offen, ob mit den Arbeiten ein Eingriff über das Sondereigentum hinaus auch in das Gemeinschaftseigentum vorlag. Bei einem bloßen Eingriff in das Sondereigentum richtet sich der dabei den anderen Wohnungseigentümern gewährende Schallschutz nach dem im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gültigen Niveau. Beim Fußboden beginnt das Sondereigentum mit dem Estrich gerade wegen der Schalldämmung. Im Urteil vom 25. Januar 2018 (I – 10 U 111/16) hat das OLG Hamm die Einbringung einer 3 Millimeter starken Folie zur Trittschalldämmung direkt unterhalb des in der Wohnung verlegten Oberbodens (Laminatboden) noch dem Sondereigentum zugerechnet.

Bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum gilt der gleiche Zeitpunkt wie beim Sondereigentum unter der Voraussetzung, dass es sich nur um die übliche Instandsetzung, verbunden gegebenenfalls mit einer Modernisierung des Sondereigentums, handelt. Der Bezug auf den späteren Zeitpunkt der Durchführung der Baumaßnahme erfolgt nur bei einem grundlegenden Um- oder Ausbau. Nach den tatsächlichen Feststellungen des LG in der Vorinstanz lag der zuletzt genannte Sachverhalt nicht vor, sodass die erwähnte Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum für die Beurteilung des maßgeblichen Zeitpunkts ohne Bedeutung war. Die gleiche rechtliche Beurteilung ergibt sich aus dem Beschluss des VGH Bayern vom 18. September 2018 (15 CS 18.1563). Auch hier ging es um die Veränderung des Bodenaufbaus im Sondereigentum. Deshalb richtete sich das Schutzniveau nach dem früheren Errichtungszeitpunkt des Gebäudes im Jahr 1962.

Dr. Hellmuth Mohr
Rechtsanwalt, Stuttgart

Fotos: Bernd Kasper/Pixelio.de; REK/Pixelio.de

Quelle

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