Alternativloser Sanierungszwang bei Unbewohnbarkeit und Schadensersatzpflicht

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Was war passiert?

Der Fall, der jetzt vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden worden ist, könnte sich so oder ähnlich in vielen Wohnanlagen in der ganzen Republik zutragen: In einer kleineren Gemeinschaft ist zunächst „alles gut“, bis eines Tages in einer Einheit ein Feuchtigkeitsschaden auftritt, weil die im früheren Keller liegenden Räume nachträglich und, wie sich erst jetzt herausstellt, unfachmännisch zu Wohnzwecken umgebaut und auch so verkauft worden sind unter Ausschluss der kaufrechtlichen Gewährleistung. Deshalb hält sich der Erwerber nach Auftreten des Mangels an die beiden anderen Wohnungseigentümer und verlangt Instandsetzung. Gekauft hat er die Wohnung für 85.000 Euro, der unstreitige Sanierungsaufwand beträgt zirka 54.500 Euro, wovon „nur“ 13.000 Euro auf den Kläger entfallen würden, die Beklagten müssten 17.500 beziehungsweise 24.000 Euro aufbringen in eine Sonderumlage, wozu sie sich infolge Alters und fehlender finanzieller Ressourcen nicht in der Lage sehen. Sie meinen, der Erwerber hätte eben seinerzeit die Augen besser aufmachen sollen, ihnen jedenfalls sei dieses wirtschaftliche Opfer nicht mehr abzuverlangen, schließlich könnten sie eine perfekt instandgesetzte Anlage durch Verkauf ihrer Einheit auch nicht gleichsam „gegenfinanzieren“. Der Kläger geht nun noch weiter und verlangt zusätzlich gut 8000 Euro Schadensersatz und die Feststellung, dass die Beklagten ihm die aus der verzögerten Renovierung seiner Wohnung noch weiter entstehenden Schäden zu ersetzen hätten. Das Landgericht (LG) Koblenz weist die Klage unter Hinweis auf ein Überschreiten der „Opfergrenze“ der Beklagten ab.

Die Meinung des Gerichts

Nicht so der BGH! Er stellt klar, dass es – anders als in der Miete, wo bei der Mängelbeseitigung durchaus über eine Opfergrenze zu Gunsten des sanierungspflichtigen Vermieters diskutiert wird bis hinauf zum BGH (dort zuständig der VIII. Zivilsenat, der „Wohnraummietsenat“) – jedenfalls im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander keine Begrenzung ihrer finanziellen Mitwirkungspflicht zu Instandsetzungsaufgaben am gemeinschaftlichen Eigentum gibt. Finanzielle Engpässe spielen nur bei Modernisierungen eine entscheidende Rolle (s. § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG), nicht aber bei der Sanierung, wo eine entsprechende Regelung fehlt. Der V. Zivilsenat klärt auch die umstrittene Frage, wer für die Verzögerungsschäden aufkommen muss: Es ist keineswegs der Verband, der allein oder neben den Wohnungseigentümern in Betracht kommt, sondern allein diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die unumgängliche Maßnahme gestimmt beziehungsweise sich enthalten haben, haften. Und zwar gesamtschuldnerisch, so dass sich der Kläger einen leistungsfähigen Wohnungseigentümer zur Zahlung des gesamten Betrags „herauspicken“ kann, der dann seinerseits zusehen muss, was er bei dem oder den anderen anteilig erlösen kann.

Ratschlag für den Verwalter

Zugegeben ist schnell: Die Entscheidung hat Wucht, auch für den Verwalter. Denn ohne dass das Abstimmungsverhalten in der Sanierungsbeschlussfrage festgehalten wird, kommt der betroffene Wohnungseigentümer nicht an die möglicherweise haftenden zaudernden Wohnungseigentümer heran. Hier droht Ungemach, wenn ihm eine Pflichtverletzung des Verwaltervertrags insofern, nämlich als Sitzungsleiter und Protokollant, zur Last fällt. Auch wird man detailliert zur Eigentümerversammlung einladen müssen, damit sich die Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld der Versammlung Gedanken zur Unausweichlichkeit einer anstehenden Maßnahme machen und gegebenenfalls Rechtsrat einholen können. Nur „Sanierung Kellerwohnung“ zu titeln wird nicht reichen. Nicht festzustehen braucht, das schreibt der BGH ausdrücklich, ein beschlussfähiges Sanierungskonzept. Vielmehr genügt es, dass das Kostenvolumen feststeht.

Dokumentation: BGH, Urt. v. 17. 10. 2014 – V ZR 4/14, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 1-2 vom 16. 1. 2015.

Von Rechtsanwalt Dr. Andreas Kappus, Frankfurt a.M.,
Schriftleiter der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM),
Verlag C. H. Beck, München und Frankfurt a.M.

 

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Quelle

Der Immobilien Verwalter

Der ImmobilienVerwalter berichtet verbandsübergreifend in den kaufmännisch/technischen Fachgebieten und erreicht Mitarbeiter von Verwaltungsbetrieben, Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, kommunale Liegenschaftsämter sowie verwalterisch tätige Mitarbeiter von Maklerunternehmen.

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