Wärmecontractingvertrag: welches Recht gilt?

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In den früheren Artikeln zum Wärmecontracting ging es um die Frage der Auswirkungen des Wärmecontractings auf Mietverträge. der nachfolgende Artikel behandelt die Frage des auf einen solchen Vertrag anwendbaren rechts. diese Frage gewinnt insbesondere dann Bedeutung, wenn es um die Geltendmachung von Mängeln geht.

| Die unterdimensionierte Anlage

Ein Auftraggeber schloss im Jahr 2004 mit dem Auftragnehmer einen Energie-Contracting-Vertrag. Danach sollte der Auftragnehmer für das Fitnessstudio des Auftraggebers eine Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage planen, errichten und im eigenen Namen sowie auf eigene Rechnung betreiben. Das Entgelt des Auftraggebers beinhaltete ein Grundentgelt sowie ein Entgelt für den Gasbezug zum Betrieb der Heizungsanlage. Damit sollten alle verbrauchsabhängigen und die verbrauchsunabhängigen Kosten (Investitions- und Finanzierungskosten, Abschreibung, Reparaturen usw.) abgegolten sein. Mit seiner späteren Klage verlangte der Auftraggeber die Anpassung der Dimensionierung der Lüftungs- und Klimaanlage. Er behauptete, die Anlage sei wegen eines Planungsfehlers zu gering dimensioniert, weshalb der Luftaustausch nicht ausreichend sei.

| Die rechtliche Einordnung des Wärmecontractingvertrags

Vor dem Landgericht (LG) hatte der Auftraggeber keinen Erfolg. Seine Klage wurde wegen Verjährung abgewiesen. Dem schloss sich das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken, Beschluss vom 23.Mai 2018 (5 U 1/18), an. Ausgangspunkt für die Ausübung von Mängelrechten ist die Zuordnung der Mängel zu einem Vertragstyp. Während diese Frage bei einem reinen Kauf- oder Werkvertrag einfach zu beantworten ist, ist ein gemischter Vertrag hierzu auszulegen. Der Contractingvertrag ist ein solcher gemischter Vertrag mit möglichen Elementen des Werk-, Kauf-, Miet- und Dienstvertrags.

Für jede Leistungsstörung ist die jeweils sachnächste Vorschrift heranzuziehen, wenn dadurch kein Widerspruch zum Gesamtvertrag entsteht. Bei der hier infrage stehenden Dimensionierung der Anlage handelt es sich zweifelsfrei um einen Leistungsteil aus einem Werkvertrag. Die Verpflichtung zur Planung und Errichtung einer Lüftungs- und Klimaanlage ist typisch für einen Werkvertrag, weil hierbei ein konkreter Erfolg der Anlage geschuldet wird. Dies ergibt sich auch aus der einfachen Gesetzeslektüre, weil zum Beispiel in Paragraf 634 a Absatz 1 Nummer 2 BGB bei der Regelung der Verjährung der Mängelansprüche bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen besteht, eine Frist von 5 Jahren ab Abnahme vorgesehen ist. Der Auftraggeber wollte Kaufvertragsrecht wegen einer Besonderheit bei der Verjährungsfrist anwenden, allerdings nicht wegen einer längeren Verjährungsfrist. Denn diese beträgt auch im Kaufrecht bei einem Bauwerk 5 Jahre ab der Übergabe oder der Ablieferung der Sache.

Der Auftraggeber argumentierte deshalb, der Auftragnehmer habe nach dem geschlossenen Vertrag die Pflicht gehabt, ihm beim Betrieb der Anlage ständig Luft mittlerer Art und Güte zu liefern, während die tatsächlich gelieferte Luft mangelhaft sei. Damit bezog er sich auf einen Sukzessivlieferungsvertrag, einen Kaufvertrag, der auf die Lieferung einer, nicht notwendig abschließend festgelegten Gesamtmenge in zeitlich aufeinanderfolgenden Raten zu fest bestimmten Terminen oder auf Abruf ge richtet ist. Für den noch nicht verjährten Zeitraum wäre bei einem solchen Sukzessivlieferungsvertrag deshalb noch eine Mängelrüge möglich gewesen, wenn es tatsächlich auf eine minderwertige Luftlieferung angekommen wäre.

Außerdem kann die Hemmung der Verjährung bei allen Verträgen nach Paragraf 203 BGB durch – ernsthafte und beiderseitige! – Verhandlungen zwischen den Parteien über den Anspruch, hier die Gewährleistung, eintreten. Dazu hatte der Auftraggeber aber nicht ausreichend konkrete Tatsachen vorgetragen, sodass schon das LG diesen Vortrag des Auftraggebers nicht berücksichtigte. Den Beweis eines Planungsmangels hätte der Auftraggeber aber auf jeden Fall führen müssen.

| Die mietrechtliche Umlagefähigkeit von Contractingkosten

Hierbei hat sich die Rechtslage in den letzten Jahren nicht geändert. Bei Verträgen ab 1989 ist durch die Bezugnahme auf den Katalog der umlegbaren Betriebskosten in der damals geänderten Anlage 3 zu Paragraf 27 II. BV oder in Paragraf 2 BetrKV hierfür eine ausreichende Rechtsgrundlage geschaffen, so bestätigt durch das Amtsgericht Reinbek, Urteil vom 21. September 2017 (C 462/14) unter Berufung auf ein Urteil des Bundes Gerichtshof vom 22. Februar 2006 (VIII 362/04).

Dr. Hellmuth Mohr, Rechtsanwalt Stuttgart
Foto: piu700/Pixelio.de

Quelle

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