Rechtsfragen zu Heizung – Klima – Lüftung: nicht nur heiße Luft

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Klimafragen im Großen führen zu heißen politischen Diskussionen auf allen nationalen und internationalen Ebenen, Klimafragen im Kleinen zu ebenfalls hitzigen gerichtlichen Auseinandersetzungen in allen Instanzen. Die Sensibilität für dieses Thema nimmt offensichtlich ab, je abstrakter die Diskussion hierüber geführt wird. Der nachfolgende Artikel schildert aktuelle Rechtsfragen im Nahbereich des Problems.

| Der Bundesgerichtshof zu Schimmel

Am 5. Dezember 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) zwei Urteile zu diesen Fragen getroffen, Aktenzeichen VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18. Zum einen ging es in beiden Verfahren um die Frage, ob schon die Gefahr einer Schimmelbildung bei Altbauten immer einen Mangel darstellt. Hierzu folgender Leitsatz des BGH: Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Die Mieter von Altbauwohnungen, die dem zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltenden, nicht aber dem aktuellen bautechnischen Zustand, Maßstab die jeweils geltenden DIN – Vorschriften, entsprachen und Wärmebrücken in den Außenwänden aufwiesen, leiteten daraus Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter ab. Die Mieter verlangten einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung durch die Anbringung einer Innendämmung wegen der bausubstanzbedingten Schimmelpilzgefahr infolge der Wärmebrücken in den Außenwänden. Die Wohnungen könnten nach Auffassung der Mieter nicht mit einem alltagsüblichen Mieterverhalten schimmelpilzfrei gehalten werden.

Entgegen dem Urteil des Landgerichts (LG) wies der BGH die Berufung ab. Ohne eine besondere Vereinbarung hierzu kann der Mieter nach der allgemeinen Verkehrs- anschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, wie er bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes sowie die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Die im Zeitpunkt des Mietabschlusses geltenden technischen Vorschriften (DIN) müssen eingehalten werden. Da im vorliegenden Fall keine abweichende Vereinbarung vorlag, konnten die Mieter nur den bei Vertragsabschluss geltenden Standard der Mietwohnung verlangen. Der BGH hatte lediglich in einer Entscheidung im Jahr 2015 eine Ausnahme für den Zustand der Elektroinstallation gemacht und dabei die Forderung aufgestellt, dass diese den Betrieb zeitgemäßer Geräte ermöglichen muss. Der BGH erklärte in dem aktuellen Urteil aber ausdrücklich, dass diese Aussage nicht auf die Wärmedämmung angewendet werden kann. Während also bei der Verwendung technischer Geräte der jetzige Standard verlangt werden kann, gilt dies nicht für die Raumluftfeuchtigkeit.

Im Gegensatz zur Rechtslage beim Mieter sind die Sanktionsmöglichkeiten eines Wohnungseigentümers, dessen Sondereigentum Schimmelspuren aufweist, beschränkt, auch wenn die Gründe im Gemeinschaftseigentum liegen. Er kann zwar eine Beschlussfassung zur Behebung der Schadensursache betreiben, jedoch nicht seine Beitragspflicht nach Paragraf 16 Absatz 2 WEG mindern, LG Berlin, Urteil vom 15.Juni 2018 (55 S 81/17 WEG).

|…und zur Lüftung

In den beiden genannten Urteilen des BGH ging es auch um die Frage, welches Lüftungsverhalten dem Mieter zur Schimmelvermeidung zuzumuten ist. Diese Frage hat die Gerichte aller Instanzen unterhalb des BGH in den vergangenen Jahren in einer unendlichen Zahl von Fällen beschäftigt und zu widersprüchlichen Entscheidungen zu Häufigkeit und Dauer des Lüftens geführt. In den Verfahren vor dem BGH spielte diese Frage deshalb eine Rolle, weil die Mieter zur Vermeidung der erwähnten, noch nicht eingetretenen Schimmelgefahr darauf verwiesen, dass sie zur Vermeidung dieser Gefahr über ihre übliche vertragliche Pflicht lüften müssten (bei einer Raumtemperatur von 16 Grad zweimal mit einer Dauer von jeweils 15 bis 19 Minuten oder dreimal mit einer Dauer von 10 bis 13 Minuten und bei einer Raumtemperatur von 20 Grad zweimal mit einer Dauer von 11 bis 15 Minuten oder dreimal mit einer Dauer von 8 bis 10 Minuten). Diese von den Klägern vorgebrachten Belüftungszeiträume gehen in der Tat über die von der Rechtsprechung bisher gebilligten Belüftungszeiträume der Mieter hinaus. Das LG hatte einen Mietmangel bejaht, weil der Vermieter die Schimmelfreiheit der Wohnung unter der Voraussetzung gewährleisten müsse, dass der Mieter das Schlafzimmer nur auf 16 Grad, die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20 Grad beheize, kalte Außenwände beliebig möbliere und die Wohnung nicht mehr als zweimal täglich für 5 bis 10 Minuten stoßlüfte.

Entgegen der Annahme des LG verneinte der BGH den Mietmangel. Die Zumutbarkeit der Beheizung und Lüftung einer Mietwohnung könne nicht wie vom LG vorgenommen abstrakt – generell geregelt werden, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls. So müsse beispielsweise nach einer besonders starken Feuchtigkeitsentwicklung der betroffene Raum sogleich gelüftet werden, um die vermehrte Feuchtigkeit durch Luftaustausch aus der Wohnung zu entfernen. Außerdem sei die Annahme des LG, dass es dem Mieter unter allen Umständen unzumutbar sei, bei der Möblierung von Außenwänden der Wohnung Einschränkungen hinzunehmen, und dass deshalb bereits die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung, die durch das Aufstellen von Möbeln direkt und ohne Abstand an einer baualtersgemäß ungedämmten Außenwand entsteht, generell zu einem Mietmangel führt, fehlerhaft.

Für die bisher unterschiedlich entschiedene Frage, in welchem Umfang (geöffnetes oder gekipptes Fenster) und in welchem Zeitraum gelüftet werden muss, gibt das Urteil des BGH keine Hilfe außer dem generellen Verweis auf den Einzelfall. Dass hierbei der Zustand der Bausubstanz berücksichtigt werden muss, konnte der Mieter schon bisher wissen! Geklärt ist nur die Frage des Möblierungsabstands.
|Klimaschutz durch eine Außenjalousie im WEG
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde zunächst durch Beschluss gegenseitig erlaubt, Außenjalousien zu installieren. Angebote zur technischen Lösung sollten vom Verwalter eingeholt werden. Danach sollte in der Gemeinschaft über Ausführung und Realisierung entschieden werden. Ein Wohnungseigentümer ließ ohne diese zusätzlichen Schritte eine Außenjalousie anbringen. Die Klage eines anderen Wohnungseigentümers auf Beseitigung war vor dem LG erfolglos. Der ursprüngliche Beschluss beinhaltete zwar nach Auffassung des LG nur die Vorbereitung der Maßnahme, die Anbringung war aber nach der Baubeschreibung als Bestandteil der Baugenehmigung zur ordnungsgemäßen Herstellung des Erstzustandes des Gebäudes erforderlich.

Dem folgte der BGH, Urteil vom 20. Juli 2018 (V ZR 56/17) nur teilweise. Nach seiner Auffassung war noch nicht endgültig festgestellt worden, ob die ordnungsgemäße Ersterstellung zur Erfüllung öffentlich–rechtlicher Anforderungen erforderlich war. Aus der Baubeschreibung mit den dort genannten Außenjalousien als Bestandteil der Baugenehmigung kann sich die Notwendigkeit zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes ergeben. Auch kann der Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung mit dem darin in Bezug genommenen Aufteilungsplan hierzu eine eindeutige Aussage treffen, was im vorliegenden Fall aber keine Rolle spielte. Der BGH hatte sich deshalb nicht auf die Vorgabe in der Baugenehmigung gestützt, weil der Einbau der Außenjalousie gerade in der Baubeschreibung des klagenden Eigentümers nicht erwähnt war, worauf der BGH seine Zweifel an der Verbindlichkeit der Baugenehmigung stützte. Hier hilft nur eine klare Regelung im Notarvertrag. Erforderlich war deshalb, dass die Anbringung von Außenjalousien entweder nach öffentlich–rechtlichen Vorschriften erforderlich war oder in der Baugenehmigung als entsprechende Auflage enthalten war. Nur wenn diese Voraussetzung erfüllt war, konnte die Außenjalousie ohne die weiteren von der Gemeinschaft beschlossenen Schritte angebaut werden. Das Urteil des BGH gibt aber Fragen auf. Wenn der ursprüngliche Beschluss der Gemeinschaft bereits als grundsätzliche Zustimmung zu einer baulichen Veränderung auszulegen war, für die später nur noch der Ausführungsart zuzustimmen ist, konnte die Ausführung von einem Wohnungseigentümer nicht mehr wie hier dem Grunde nach angefochten werden.

Zu gesetzlichen Vorgaben ist an die Notwendigkeit einer Verschattungsmöglichkeit nach Paragraf 3 Absatz 4 EnEV bei Gebäuden, deren Fensterflächen 30 Prozent überschreiten, zu denken. Bei der Zurückverweisung an das Oberlandesgericht (OLG) ist auch zu prüfen, ob die Jalousien als Modernisierung nach Paragraf 22 Absatz 2 WEG in Betracht kommen, wenn bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vor dem OLG eine Genehmigung mit doppelt qualifizierter Mehrheit vorliegt.

| Die Stromabrechnung bei Lüftungsheizung mit Wärmetauscher

In einem Gebäude befand sich eine mit Gas betriebene Heizungsanlage. Die Heizung des Gebäudes erfolgte einerseits über Heizkörper und andererseits über die Erwärmung von Lüftungsluft, die mit einer einheitlichen Temperatur von 18 Grad im gesamten Gebäude verteilt wurde. Mit einer Wärmerückgewinnungsanlage nach den Vorgaben der EnEV wurde außerdem die in der Abluft enthaltene Wärmemenge für die Erwärmung der Zugluft genutzt, um die sonst erforderliche vollständige Beheizung der Zuluft zu verringern. Die individuelle höhere Raumtemperatur konnte über die Heizkörper eingestellt werden, deren Abrechnung nicht im Streit stand. Die Kosten für die gleichmäßige Beheizung des gesamten Gebäudes durch Zuluft mit 18 Grad konnten nach Auffassung des Gerichts ohne eine Verbrauchserfassung der Heizungslüftung nach dem Flächenmaßstab abgerechnet werden. Vertragliche Grundlage war angesichts des frühen Datums des Vertragsabschlusses die Anlage 3 zu Paragraf 27 II. BerechnungsVO und die Vorgaben der HeizkV. Zwischen den Mietvertragsparteien bestand außerdem Streit über die Stromkosten in der Nebenkostenabrechnung für den Betrieb der Wärmerückgewinnungsanlage, die neben der Heizung auch für die ausreichende Belüftung der Mietsache sorgte. Angesichts der Raumgröße in dem Mietobjekt kam das Gericht zur Auffassung, dass die beiden Anlagen (Heizung, Lüftung) nicht mehr ohne Weiteres getrennt werden konnten. Einerseits war die Entlüftung allein über Fenster nicht mehr möglich, andererseits reichten Heizkörper an den Seitenwänden zur ausreichenden Beheizung nicht mehr aus. Die für den Betrieb der Wärmerückgewinnung bei der raumlufttechnischen Anlage im Sinne von Paragraf 5 Absatz 5 EnEV anfallenden Stromkosten konnten deshalb als Teil des Betriebsstroms einer zentralen Heizungsanlage vollständig umgelegt werden (Urteil des OLG Frankfurt vom 19. April 2018 (2 U 57/17), Revision zugelassen!).

|Mietminderung bei Ausfall der Gas- therme bei fehlender eigener nutzung
Die Funktionsfähigkeit einer Gastherme zur Heizung und zur Warmwasserversorgung wird vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Ein längerer Ausfall stellt deshalb einen Mangel der Mietsache dar, da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde. Gegen das Verlangen des Mieters nach Reparatur der Gastherme verteidigte sich der Vermieter mit dem Argument, dass die Wohnung vom Mieter nicht selbst genutzt, sondern an Familienangehörige überlassen wurde und er deshalb von dem Mangel subjektiv nicht beeinträchtigt wurde. Die Rechte des Mieters wegen der mangelhaften Gastherme hingen aber nicht davon ab, ob die Überlassung der Mietsache durch den Mieter an Dritte eine Vertragsverletzung im Verhältnis zwischen Mieter und Dritten darstellte. Ebenso tritt die Wirkung einer Minderung kraft Gesetzes ein. Deshalb konnte sich der Vermieter nicht mit dem Argument gegen die Minderung wehren, der Mieter hätte die Mietsache auch bei einem vertragsgemäßen Zustand nicht genutzt, BGH, Urteil vom 22. August 2018 (VIII ZR 99/17).

| Die notwendige Innentemperatur in einem Verkaufslokal

Ein Vermieter vermietete Flächen zum Betrieb eines Modegeschäfts. Im Mietvertrag waren keine Angaben zur geschuldeten Raumtemperatur enthalten. Trotz der mitvermieteten Klimaanlage wurden regelmäßig Temperaturen über 26 und unter 20 Grad gemessen. Der Mieter mindert deshalb die Miete um 25 Prozent. Die Klage des Vermieters auf Nachzahlung war erfolglos, Urteil des OLG Rostock vom 17. Mai 2018 (3 U 78/16). Das OLG stützte sich hierbei hinsichtlich des Schutzes des Personals auf die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV), die die genannten Temperaturgrenzen enthält. Das Kundenverhalten war nach Auffassung des OLG bei Temperaturen über 26 Grad negativ, weil die Kunden bei der Anprobe ins Schwitzen kamen. Das Gleiche galt für zu niedrige Temperaturen unter 20 Grad. Der Verweis auf die ArbStättV zur Bestimmung der gegenüber dem Personal geschuldeten Raumtemperatur ist aber deshalb problematisch, weil nach anderen Urteilen damit nur das Verhältnis zwischen dem Arbeitgeber und dem Arbeitnehmer geregelt wird, nicht aber wie hier mittelbar die Anforderungen im Mietverhältnis. Eine verbindliche Aussage des BGH zur erforderlichen Raumtemperatur lag nicht vor. Deshalb musste richtigerweise auf die Verhältnisse vor Ort abgestellt werden. Der Rückgriff auf die ArbStättV ist deshalb nicht überzeugend.

Um die richtige Einstellung der Vorlauftemperatur eine Heizung wird ständig gestritten. Eine Raumtemperatur in einer Wohnung nachts von 16 Grad ist zu gering, 18 Grad kann der Mieter verlangen, wenn keine abweichende vertragliche Regelung vorliegt (Amtsgericht Köln, Az. 205 C 36/16). Auch eine zu warme Wohnung muss nicht hingenommen werden, im konkreten Fall 22 Grad im Winter auch bei ausgeschalteter Heizung (Landgericht (LG) Berlin, Az. 67 S 357/15).

| Betriebskostenabrechnung mit eichfälligen Erfassungsgeräten

Die Erfassungsgeräte für die Heizkostenabrechnung müssen regelmäßig geeicht werden (Paragraf 33 Absatz 1 MessEG). Die Frage stellt sich, welche Auswirkung der Ablauf des Eichzeitraums auf die Heizkostenabrechnung hat. Der Mieter war der Auffassung, dass die Verwendung von Messergebnissen eichfälliger Geräte nach der Neufassung des MessEG zum 1. Januar 2015 verboten sei, sodass auch eine Umlage nach der Fläche mit einem Abzug von 15 Prozent der Kosten unzulässig sei. Das LG Limburg, Urteil vom 31. August 2018 (3 S 39/18) war anderer Auffassung. Der Ablauf der Eichfrist führt nicht zur Unverwertbarkeit sämtlicher Messergebnisse. Lediglich die Vermutung der Richtigkeit entfällt. Zwischen der öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Verwendung geeigneter Geräte und den zivilrechtlichen Folgen des Verstoßes hiergegen ist zu trennen. Im Falle des Bestreitens durch den Mieter muss der Vermieter deshalb nur die Richtigkeit der Messergebnisse darlegen, zum Beispiel durch den Verweis auf die Messergebnisse innerhalb der Eichfrist bei im Übrigen unveränderten Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses.

Dr. Hellmuth Mohr, Rechtsanwalt, Stuttgart

Fotos: Kurt Michel/Pixelio.de; Thomas Scholz/Pixelio.de

Quelle

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