Rauchwarnmelder im Bestand – aktuelle Rechtsprechung

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Die hitzige Welle der Diskussionen zur Anbringung von Rauchwarnmeldern im Bestand von Wohngebäuden, die von den Landesbauordnungen (LBO) zu unterschiedlichen Terminen verlangt wird, erzeugt weiterhin viel Rauch in den Köpfen aller Beteiligten. Wesentlich hierzu beigetragen haben unterschiedliche Regelungen in den LBO. Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) haben für mehr Klarheit gesorgt. Über den Stand der Diskussion im Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterrichtet dieser Artikel.

BGH zur Beschlusskompetenz der WEG

Durch die Entscheidung des BGH vom 8. Februar 2013 ist geklärt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz für einen Beschluss zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat, wenn die LBO eine entsprechende Pflicht vorsieht. Folgende Rechtslage ergibt sich heute in den einzelnen Bundesländern:

Bundesland Übergangsfrist Bestandsgebäude Sicherstellung der Betriebsbereitschaft
Baden-Württemberg 31. Dezember 2014 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Bayern 31. Dezember 2017 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Berlin 31. Dezember 2020 (Neubau 2016) nicht geregelt
Bremen 31. Dezember 2015 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Hamburg 31. Dezember 2010 nicht geregelt
Hessen 31. Dezember 2014 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Mecklenburg-Vorpommern 31. Dezember 2009 nicht geregelt
Niedersachsen 31. Dezember 2015 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Nordrhein-Westfalen 31. Dezember 2016 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Rheinland-Pfalz 11. Juli 2012 nicht geregelt
Saarland 31. Dezember 2016 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Sachsen Neubauten ab Januar 2016, keine Pflicht zur Nachrüstung durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Sachsen-Anhalt 31. Dezember 2015 nicht geregelt
Schleswig-Holstein 31. Dezember 2010 durch den unmittelbaren Besitzer, ausnahmsweise durch den Eigentümer
Thüringen 31. Dezember 2018 nicht geregelt

Die Einbaupflicht für neue und für bestehende Wohngebäude fehlt bisher in Berlin und Brandenburg gänzlich, ist aber in Planung, in Berlin zumindest im Laufe des Jahres 2016 mit einer Übergangsfrist bis Ende 2020. Die Fristen zum Einbau im Bestand sind teilweise noch nicht abgelaufen (Bayern, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Thüringen). Die Pflicht zum Einbau richtet sich nach dem Wortlaut der LBO an den Eigentümer. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der vorhandenen Anlage ist regelmäßig dem unmittelbaren Besitzer (Mieter) übertragen, wenn der Eigentümer diese Verpflichtung nicht selbst übernimmt.

Nach dem genannten Urteil des BGH von 2013 umfasst die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft auch die Entscheidung über die regelmäßige Kontrolle und die Wartung von Rauchwarnmeldern, unabhängig von der Frage, ob es sich beim Rauchwarnmelder um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt. Ohne einen solchen Beschluss liegt nach der LBO die Verkehrssicherungspflicht und die Pflicht zur Kontrolle der Anlage beim Mieter, der hierbei nicht vom Vermieter kontrolliert werden muss.

Risiken von Beschlüssen der WEG

Der Beschluss der Gemeinschaft zur Anbringung und Überwachung von Rauchwarnmeldern betrifft die freiwillige Übernahme der Gemeinschaft, keine originäre. In der zitierten Entscheidung des BGH vom 8. Februar 2013 hat dieser bejaht, dass die Übernahme durch die Gemeinschaft für den Zweck der Maßnahme erforderlich ist, aber nicht notwendig (deshalb nur gekorene Zuständigkeit). Es besteht kein Zwang zu diesem Beschluss, da nach den Regelungen in den meisten LBO zunächst der Benutzer und der Wohnungseigentümer für den Rauchwarnmelder verantwortlich sind.

Für die Länder wie Nordrhein-Westfalen ohne Regelung der Sicherstellung der Funktionsfähigkeit der Anlage in der LBO ist die bereits erwähnte Ausnahme zu beachten. Hier besteht notwendigerweise Regelungsbedarf in der Gemeinschaft. Bei einem solchen Beschluss ist zu bedenken, dass die Verantwortung für die Ausstattung und die Wartung in vollem Umfang auf die Gemeinschaft übergeht. Der Vertrag mit einem Dienstleister beseitigt das darin liegende Haftungsrisiko für die Gemeinschaft nicht vollständig. So ist die Wartungsfirma nach ihren Geschäftsbedingungen nicht mehr verantwortlich, wenn der Zugang zur Kontrolle in einer Wohnung über eine bestimmte Anzahl von Versuchen hinaus nicht möglich ist. Die Wartungsfirma ist nicht verpflichtet, in einzelnen Räumen zu prüfen, ob die Voraussetzungen nach der LBO zur Anbringung eines Rauchwarnmelders erfüllt sind (regelmäßig in Schlafräumen und Rettungswegen dorthin). Haftungsrechtlich spielt bei der Vertragsbeziehung zur Wartungsfirma der Gesichtspunkt eine Rolle, dass Rauchwarnmelder nur dem Schutz des menschlichen Lebens dienen und deshalb Sachschäden aus der Haftung des Wartungsvertrags herausfallen, worauf im Abschnitt Versicherung und Haftung noch ausführlicher einzugehen ist.

Insbesondere im Interesse des Verwalters ist es nicht, dass die Gemeinschaft die Pflichten an sich zieht. Denn dies führt zu einer erheblichen organisatorischen Mehrbelastung und Dokumentationsverpflichtung des Verwalters. Der Verwalter ist zunächst nur verpflichtet, auf die einschlägigen Bestimmungen der LBO hinzuweisen und die Wohnungseigentümer der Durchführung der ihnen obliegenden Ausstattung anzuhalten. Er hat die Gemeinschaft über die Möglichkeit, diese Verpflichtung durch Beschluss auf die Gemeinschaft zu übertragen, zu informieren und diesen Vorgang zu seiner Entlastung zu dokumentieren.

Pflicht des Mieters zur doppelten Ausstattung

Außerdem lagen sich die Vertreter der Mieter und Vermieter in den Haaren bei der Frage, ob der Mieter einer Wohnung bei seiner vorausgegangenen Installation von Rauchmeldern auf eigene Kosten verpflichtet werden kann, die vom Vermieter vorgesehene einheitliche Installation im gesamten Gebäude zu akzeptieren. Bei der Installation von Rauchmeldern handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, da vom Gesetz vorgeschrieben (Paragraf 555b Nummer 6 Bürgerliches Gesetzbuch). Deshalb ist eine Diskussion um den Inhalt der Maßnahme nicht erforderlich.

Selbst ohne gesetzlichen Zwang handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach Nummer 4 der gleichen Vorschrift wegen der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Da der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Bagatellmaßnahme nach Paragraf 555c Absatz 4 Bürgerliches Gesetzbuch ist, entfällt die Notwendigkeit der ordnungsgemäßen Ankündigung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – Aktenzeichen VIII ZR 216/14). Ein weiteres Urteil des BGH vom 17. Juni 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 92/14) hat zu dieser Streitfrage das Recht des Vermieters zur Installation eines einheitlichen Systems von Rauchmeldern bei schon vorhandenen Rauchmeldern des Mieters bejaht, wenn die in der LBO festgelegte Pflicht zur Nachrüstung sich an den Eigentümer richtet oder – wie im Urteil des BGH in Sachsen-Anhalt – ein Adressat für diese Pflicht zur Nachrüstung nicht benannt ist.

Offen bleibt die Frage deshalb nur für Mecklenburg-Vorpommern, weil dort der Besitzer der Wohnung zum nachträglichen Einbau verpflichtet ist. Die Überlegung des BGH, dass dem Eigentümer ein Bestimmungsrecht über den einheitlichen Einbau von Rauchmeldern wegen der praktischen Handhabung bei der Montage und der – soweit von ihm vorgenommen – Kontrolle haben soll, entfällt hier. Die Gegenauffassung zugunsten des Mieters hatte auf ein Urteil des BGH vom 20. Juni 2012 verwiesen. Dabei hatte der BGH bei der Frage des Modernisierungsbedarfs durch eine neue Zentralheizung auf die vom Vermieter auf seine Kosten bereits eingebaute Gasheizung verwiesen, sodass insoweit der Modernisierungsbedarf geringer war als in anderen Wohnungen mit einfacheren Heizungen. Hieraus hätte man ableiten können, dass bei einem bereits vorhandenen Rauchwarnmelder der weitere Modernisierungsbedarf insoweit nicht mehr existiert.

Ein weiterer Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter können die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sein. Es handelt sich hierbei um sonstige Betriebskosten nach Paragraf 2 Nummer 17 Betriebskostenverordnung, bei denen eine konkrete Bezeichnung der Kosten erforderlich ist. Die Amtsgerichte gehen deshalb mit den Kosten für die Anmietung entsprechender Geräte unterschiedlich um. Eine ausdrückliche Vereinbarung ist deshalb anzuraten.

Bundesverfassungsgericht zur Funküberwachung

Ein Mieter aus Köln wehrt sich aktuell mit einer Verfassungsbeschwerde (Aktenzeichen 1 BvR 2921/15) nach zwei verlorenen Prozessen vor dem Amtsgericht und Landgericht gegen den Einbau von Funkrauchwarnmeldern in seiner Wohnung. Er befürchtet die Überwachung seines Umfelds durch den Funk, weil die Daten gespeichert und weitergegeben werden könnten. Bewegungsprofile könnten erstellt und Gespräche aufgenommen werden. Während für Rauchwarnmelder eine DIN bereits besteht (DIN EN 14606), gibt es eine solche für funkbasierte Rauchwarnmelder derzeit noch nicht. Ein Termin für eine Entscheidung in Karlsruhe steht noch nicht fest.

Versicherung und Haftung

Bemerkungen des BGH in den Urteilsgründen der Urteile vom 8. Februar 2013 und vom 17. Juni 2015 haben die schon zuvor in der Literatur geführte Diskussion um die Frage befeuert, ob das Fehlen oder der Ausfall von Rauchwarnmeldern Folgen für den Versicherungsschutz bei der Gebäudeversicherung haben kann. Wäre dies der Fall, würde dies die Berechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer einheitlichen Ausstattung mit Rauchmeldern verstärken, um solche Risiken auszuschalten. Die Verbindung der Frage der Verantwortung für die Anbringung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern mit haftungsrechtlichen Folgen ist aber deshalb verfehlt, weil ein Rauchwarnmelder das Risiko einer Gesundheitsgefährdung der Bewohner vermindern kann, nicht aber die Sachwerte in der Wohnung und das Gebäude selbst schützen soll.

Dies ergibt sich zwangsläufig daraus, dass die LBO den Brandschutz und als Teil dessen die Rauchwarnmelder zur Rettung von Menschen und Tieren vorgesehen hat, so zum Beispiel Paragraf 15 Absatz 1 LBO Baden-Württemberg, wo in Absatz 7 jetzt die Rauchwarnmelder geregelt sind. In Thüringen ist der Hinweis auf den Schutz von Leben und Gesundheit ausdrücklich in der Regelung über den Rauchwarnmelder enthalten (Paragraf 48 Absatz 4 LBO). Diese versicherungsrechtliche Bewertung gilt in gleicher Weise für die Montage und die Wartung eines Rauchwarnmelders.

Das Fehlverhalten eines einzelnen Eigentümers gefährdet deshalb die Versicherungsleistung für die übrigen Eigentümer nicht. Der Versicherer kann sich bei fahrlässiger oder sogar vorsätzlicher Brandstiftung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf die Leistungsfreiheit berufen.

Zum Schluss: die Probleme der starken Raucher

Das Risiko, dass der Zigarettenqualm den Rauchmelder auslöst und dadurch zusätzlichen Ärger oder auch Kosten durch Fehlalarme verursacht, schützt den Raucher nicht vor dem Zwang zum Betrieb eines Rauchwarnmelders. Wer deshalb seinen Zigarettendampf auf dem Balkon ablassen möchte, muss das Urteil des BGH vom 16. Januar 2015 bedenken. Er muss hierbei die Interessen des darüber wohnenden Eigentümers oder Mieters berücksichtigen, der seine Mietsache rauchfrei genießen möchte, insbesondere natürlich auch seinen Balkon.

  • Dr. Hellmuth Mohr
    Rechtsanwalt, Stuttgart

Quelle

Der Immobilien Verwalter

Der ImmobilienVerwalter berichtet verbandsübergreifend in den kaufmännisch/technischen Fachgebieten und erreicht Mitarbeiter von Verwaltungsbetrieben, Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, kommunale Liegenschaftsämter sowie verwalterisch tätige Mitarbeiter von Maklerunternehmen.

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