Deutschland braucht die Wohnwende

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„Wir brauchen einen gesellschaftlichen Konsens darüber, was uns und dem Staat das Wohnen wert ist“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, bei der Jahres-Pressekonferenz Mitte Juni in Berlin. Die aufgeheizten Debatten, um Mietendeckel und Enteignungen, sind aus Sicht des Verbands, ein Symptom für die Probleme in immer mehr Wohnungsmärkten. Viele Menschen fühlten sich immer weniger in der Lage, ihre Wohnkosten zu bewältigen und hätten Angst vor Verdrängung aus ihrem Wohnumfeld.

Auf der anderen Seite seien gerade die Unternehmen, die bezahlbare Mieten anbieten, genauso den immer weiter anziehenden Regulierungen der Politik ausgesetzt wie diejenigen, die die Wohnungsknappheit ausnutzen. Dahinter liege, wie Gedaschko anmerkt, aber ein Grundproblem. Denn staatliche Ziele, gesetzliche Anforderungen und planerische Vorgaben müssten auch refinanziert werden. Darüber machten sich aber jenseits von Sonntagsreden nur die wenigsten Entscheider konsequent Gedanken, stellt der Verbandspräsident fest.
Letztlich werden aus GdW-Sicht wirtschaftliche und soziale Themen auf dem Rücken von Vermietern und Mietern abgeladen. Damit habe dann der Staat auf dem Papier sein Ziel erreicht. Vermieter und Mieter seien aber zunehmend wirtschaftlich und sozial überfordert. Die angespannte Stimmung sei ein Resultat dieser Fehlentwicklung.

Politik müsse sich der Tatsache stellen, dass für die Anforderungen an das Wohnen in den Bereichen Klimaschutz und Energiewende, Altersgerechter Umbau, Quartiersentwicklung und Stadtumbau, Digitalisierung, Instandsetzung und Sanierung sowie für den bezahlbaren Wohnungsbau bis 2030 Investitionen und Refinanzierungen in Höhe von 775 Milliarden Euro notwendig seien.

Vieles davon sei aber infolge der extrem hohen Kosten über die bisherige Aufgabenteilung zwischen den bestellenden staatlichen Ebenen einerseits und den Finanzierenden andererseits weder sozial noch wirtschaftlich verantwortlich zu refinanzieren. Ohne ein neu aufeinander abgestimmtes Engagement von Bund, Ländern und Kommunen werden diese Herausforderungen nicht zu stemmen sein – weder von den Vermietern, noch von den Mietern. „Das zeigt ganz klar, wir brauchen die Wohnwende für den Wohnungsmarkt“, so der GdW-Präsident.
Dass es sich beim Wohnen um die soziale Frage unserer Zeit handelt, sei mittlerweile in Politik und Öffentlichkeit angekommen. Die eigentliche Frage laute aber, warum die Antworten nur häppchenweise und bisweilen marktverstörend gegeben werden. Denn viele Rezepte, um die Krankheitssymptome der beiden Patienten – angespannte Wohnungsmärkte auf der einen und schrumpfende Regionen auf der anderen Seite – wirksam zu behandeln, lägen schon lange vor.

Die Lösungen wurden im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen erarbeitet. Statt aber das konstruktive Lösungspaket konsequent abzuarbeiten, versucht sich die Politik an immer neuen Placebo-Maßnahmen. „In dieser für viele Menschen verzweifelten Situation muss endlich Schluss damit sein, konstruktive Lösungen aus parteitaktischen Gründen zu blockieren. Es hilft nichts, den Menschen Sand in die Augen zu streuen und sie in dem Glauben zu lassen, die ideologischen Diskussionen um neue Zwangseigentümerstrukturen würden wirklich etwas ändern. Genauso wenig kann ein Mietendeckel zugleich klimapolitischen Zielen, den Mietern und der Investitionsbereitschaft sozial verantwortlicher Vermieter gerecht werden. Das alles ist schlecht gemachtes Stückwerk“, stellt der GdW-Chef fest.

GdW-Präsident Axel Gedaschko fordert eine Wohnwende in Deutschland.

Die Politik dürfe nicht länger einfach nur bestellen und sich dann bei den sozialen Folgen wegducken. Statt Placebos zu verabreichen, müsse sie Verantwortung übernehmen. Dazu zähle als Staatsziel insbesondere die Frage einer Neuordnung der Finanzierung und eine sozial abgefederte Refinanzierung von Klimaschutzaktivitäten im Bestand der Wohngebäude. Dies müsse auf Basis einer neuen Mischung von CO2-Vermeidung und dezentraler Energieerzeugung sowie des direkten Verbrauchs vor Ort (Mieterstrom) geschehen.
Kurzfristig sei es von zentraler Bedeutung, in den engen Märkten eine Überbrückung zu gewährleisten, bis in den einzelnen Regionen wieder ausreichend Wohnungen zur Verfügung stehen. Dazu bräuchten wir ein Maßnahmenpaket, das weit über den engeren Wohnungsbausektor hinausgehe. Stadt- und Umlandbeziehungen sollten attraktiver gestaltet werden. Dazu gehöre es, Anbindungen des Öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) zu verbessern, neue Mobilitätsangebote auch jenseits von Metropolen zu stärken, Infrastrukturangebote in Ankerstädten zu sichern und gegebenenfalls auch Standorte von Einrichtungen der öffentlichen Hand zu verlagern.

Darüber hinaus sollten sich Kommunen und Länder der Daueraufgabe stellen, mehr Bauflächen zu schaffen, Nachverdichtung und Dachaufstockung anzureizen statt auszubremsen und dem seriellen Bauen bezahlbarer und architektonisch wertvoller Gebäude zum Durchbruch zu verhelfen, fordert der Verband. Dies alles müsse vom Bund durch Forschungsförderung, neue Förderansätze und eine bessere Ausgestaltung der Bundesgesetze in den Bereichen Bauleitplanung und Baunutzung, sowie der Erzeugung und Verwendung dezentraler Energie- und der Steuergesetzgebung flankiert werden.

| Wohnungs- und Immobilienunternehmen investieren knapp 17 Milliarden Euro

Die im GdW und seinen Regionalverbän den organisierten Wohnungsunternehmen ha ben im Jahr 2018 rund 16,9 Milliarden Euro in die Bewirtschaftung und den Neubau von Wohnungen investiert. Das sind 2 Milliarden Euro und damit 13,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Im Durchschnitt flossen damit im letzten Jahr rund 46 Millionen Euro täglich in den Wohnungsneubau und in die bereits bestehenden Wohnungen in Deutschland. Trotz des weiterhin stabilen Aufschwungs bleiben die Investitionszahlen aber deutlich hinter den Erwartungen zurück. Die Unternehmen hatten ursprünglich für das Jahr 2018 mit einem Anstieg von über 18 Prozent und einem deutlichen Überspringen der 17-Milliarden-Euro-Marke gerechnet.

Der Aufschwung bei den Investitionen wird durch das Rekordhoch beim Wohnungsneubau getragen. Die GdW-Unternehmen investierten 2018 rund 7,5 Milliarden Euro in den Bau von Wohnungen. Das sind 18,7 Prozent und damit rund 1,19 Milliarden Euro mehr als im Vorjahr. Aber Achtung: Hier gibt es ein Alarmzeichen. Die tatsächliche Neubautätigkeit hinkt den Erwartungen der Unternehmen hinterher. Denn im letzten Jahr prognostizierten sie noch eine Ausweitung der Neubauinvestitionen für das Jahr 2018 um rund 27 Prozent. In der Realität waren es dann 8 Prozentpunkte weniger. In Wohneinheiten ausgedrückt sind dies 1700 Wohnungen weniger als ursprünglich geplant.
Warum die Unternehmen weniger bauen als bisher geplant, hat verschiedene Gründe: Es fehlt an Grundstücken. Und wenn kommunale Grundstücke für den Wohnungsbau vorhanden sind, werden sie häufig zum Höchstpreisgebot abgegeben. In vielen Städten ist das Neubauklima in der Bevölkerung eher negativ. Die Auslastung der Baubetriebe ist auf Höchstniveau und damit auch die Preise. Zudem treibt eine steigende Normen- und Standardflut die Baukosten.

| Investitionen in die Zukunft des Wohnens

Mit 9,4 Milliarden Euro flossen im Jahr 2018 rund 55 Prozent der Gesamtinvestitionen in die Bestandsentwicklung der Gebäude. Mit diesem Geld haben die Unternehmen Wohnungen und Gebäude modernisiert, instandgesetzt und instandgehalten. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Anteil der Bestandsinvestitionen an den Gesamtinvestitionen erneut verringert. 2017 flossen noch 57 Prozent der Investitionen der GdW-Unternehmen in die Erhaltung und Modernisierung der Bestände. Dafür sind die Investitionen in den Neubau von Wohnungen erneut gestiegen. Knapp 45 Prozent der Gesamtinvestitionen flossen 2018 in dieses Segment. Im Jahr 2019 wird sich der Anteil der Neubauinvestitionen voraussichtlich weiter auf diesem hohen Niveau halten.

| Wachstumsdynamik sinkt – Neubauinvestitionen steigen langsamer

Für dieses Jahr prognostiziert der Verband zwar einen weiteren Anstieg der Gesamtinvestitionen um rund 11,2 Prozent. Die Wachstumsdynamik geht allerdings zurück. „Wir rechnen damit, dass wir die 18-Milliarden-Euro-Marke deutlich knacken werden. Die Investitionen könnten bei rund 18,8 Milliarden Euro liegen“, erklärte Axel Gedaschko. Dennoch bliebe dieser Anstieg um mehr als 2 Prozentpunkte hinter der Dynamik des Jahres 2018 zurück. Hier zeige sich nun erstmals, dass dauernde Regulierungen und Deckelungen sehr wohl Auswirkungen auf die Investitionen in den Wohnungsmarkt haben.

Besonders könne man dies an den Neubauinvestitionen sehen. Hier werde sich der Anstieg im Jahr 2019 nach den Planzahlen der Wohnungsunternehmen fast halbieren und betrage nur noch 10,7 Prozent. Im Vorjahr hätten die Unternehmen noch mit einem Plus von 27 Prozent geplant. „Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau sind schlecht: Zu teure Grundstücke, hohe Baupreise, Probleme mit den Baukapazitäten und eine fehlende Akzeptanz bei den Bürgern sorgen dafür, dass die Wohnungsunternehmen trotz aller Bemühungen in diesem Jahr deutlich zurückhaltender sein werden als im Vorjahr“, fasst der GdW-Chef zusammen. Das habe zur Folge, dass immer weniger bezahlbare Wohnungen auch wirklich fertig gestellt werden und auf den Markt kommen. Gleichwohl rechnen die Unternehmen mit einer Steigerung der Investitionen in den Wohnungsbestand um 11,6 Prozent auf voraussichtlich 10,5 Milliarden Euro.

| GdW-Unternehmen bauen rund 25.000 neue Wohnungen

Im Jahr 2018 haben die GdW-Unternehmen rund 25.000 neue Wohnungen fertig gestellt. Das waren 4 Prozent mehr als im Vorjahr. Dieser Anstieg ist allerdings weit weniger hoch als im Jahr 2017. Damals wurden noch 19,4 Prozent mehr Wohnungen gebaut. Trotz deutlich gestiegener Neubauinvestitionen konnten mit der um 18,7 Prozent höheren Investitionssumme schlussendlich nur rund 1000 Wohnungen mehr als im Vorjahr erstellt werden. Damit spiegeln die Fertigstellungszahlen der GdW-Unternehmen die stark steigenden Baukosten wider.
Insgesamt haben die GdW-Unternehmen 2018 bundesweit rund 32 Prozent aller neuen Mietwohnungen gebaut. Für das Jahr 2019 planen die GdW-Unternehmen den Neubau von rund 35.000 Wohnungen. Das wäre ein Plus von mehr als 40 Prozent. Allerdings hängt diese Planzahl stark von den politischen Rahmenbedingungen ab. Denn auch in diesem Jahr konnten die Unternehmen die Planzahlen am Ende aufgrund der schlechten Bedingungen für den Wohnungsneubau nicht vollständig umsetzen.

„Die Schwerpunkte des Wohnungsneubaus der GdW-Unternehmen lagen im Jahr 2018 in den Verdichtungsräumen Berlin, Hamburg, Köln, München und Frankfurt am Main. Aber auch Stuttgart, Hannover, Lübeck, Karlsruhe, Rostock, Potsdam, Nürnberg, Düsseldorf und Münster gehören zu den Gebieten, wo die GdW-Unternehmen besonders auf Neubau setzen. Allein in den genannten Schwerpunktregionen entstehen derzeit die Hälfte aller von GdW-Unternehmen gebauten Wohneinheiten“, erläuterte Gedaschko.

| Baugenehmigungen wieder rückläufig

Im Jahr 2018 wurde in Deutschland der Bau von 346.810 Wohnungen genehmigt. Das sind leicht weniger als noch im Vorjahr (-0,3 Prozent). Die Baugenehmigungen sind damit nach einem kleinen Hoch mit über 375.400 Genehmigungen in 2016 in der Tendenz weiter rückläufig und bleiben erneut hinter den benötigten 360.000 Wohnungen pro Jahr zurück.

Ein Blick auf die tatsächlich fertig gestellten Wohnungen zeigt: Mit rund 286.000 Wohnungen blieb die Zahl der Fertigstellungen auch 2018 hinter den Erwartungen zurück. Die Fertigstellungen von Mietwohnungen im Mehrfamilienhausbau sind zwar um 9,2 Prozent angestiegen – allerdings wurde auch 2018 mit rund 69.000 Mietwohnungen nur knapp die Hälfte der eigentlich notwendigen Anzahl von 140.000 preisgünstigen Mietwohnungen gebaut. Das zeigt, dass der Wohnungsbau weiterhin nicht ausreichend in Schwung kommt. „Übereinstimmende Berechnungen haben ergeben, dass momentan bei einem Zuwanderungsplus von fast 390.000 Personen mindestens 360.000 Wohnungen jährlich gebaut werden müssten. Allein in den vergangenen zwei Jahren wurden also knapp 150.000 Wohneinheiten zu wenig fertiggestellt“, gibt Gedaschko zu Bedenken. Die kürzlich veröffentlichten Baugenehmigungszahlen für das erste Quartal 2019 geben hier auch wenig Hoffnung, dass sich dieser Trend entscheidend ändert – denn die Baugenehmigungen waren hier erstmals auch im Mehrfamilienhausbereich wieder rückläufig.

| Wohnungsbau 2018 – zwischen Bedarf und Realität

Während eigentlich insgesamt 360.000 neue Wohnungen pro Jahr gebraucht würden, wurden im vergangenen Jahr nur 286.000 neue Wohnungen fertig gestellt. Das sind nur 79 Prozent des eigentlichen Bedarfes. Noch schlechter sieht es bei den Mietwohnungen insgesamt aus. Hier sind statt der benötigten 140.000 preisgünstigen Wohnungen am Ende nur 69.000 und damit 49 Prozent fertig gestellt worden. Betrachtet man nur die Bautätigkeit im geförderten sozialen Wohnungsbau so sinkt der Bedarfsdeckungsgrad sogar auf 34 Prozent. Nur 27.000 neue Sozialwohnungen wurden 2018 gebaut. Gebraucht hätte man 80.000 neue geförderte Mietwohnungen.

„Es muss jetzt an den wirksamen Stellschrauben gedreht werden, um den Wohnungsbau dauerhaft anzukurbeln. Ideologische Diskussionen um immer weitere Regulierungen der Wohnungsmärkte oder gar Enteignungen sind Augenwischerei und lenken nur vom eigentlichen Problem ab: Wir brauchen mehr und bezahlbare Wohnungen“, fordert Gedaschko. Dabei liegen die Lösungen längst auf dem Tisch: Das Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz muss zügig kommen. Es muss dauerhafte steuerliche Verbesserungen für den Wohnungsbau geben. Die Branche benötigt eine aktive und vorausschauende Liegenschafts- und Bodenpolitik der Städte und Kommunen ebenso wie interkommunale Lösungen und Stadt-Umland-Kooperationen als neue Ansatzpunkte. Die Kommunen müssen die Grundstücke grundsätzlich nach dem Gebot der Konzeptvergabe und nicht nach Höchstpreisen abgeben. Die Genehmigungskapazitäten in den Ämtern sind zu erhöhen und die Ergebnisse der Baukostensenkungskommission aus der letzten Legislaturperiode umzusetzen. Kommunen, Länder und die Bundesregierung müssen an einem Strang ziehen. „Nur, wenn alle Maß nahmen zusammenwirken, lässt sich das notwendige Tempo beim Wohnungsbau erreichen“, so der GdW-Chef.
Die Wohnungswirtschaft hat ihre Hausaufgaben gemacht und mit den Projekten der Rahmenvereinbarung zum seriellen Bauen Möglichkeiten aufgezeigt, durch Vorproduktion dem Fachkräftemangel zu begegnen und bezahlbar zu bauen. Es liegt an der Politik, die Bedingungen für eine schnellere bundesweite Realisierung der innovativen Wohnungsbaukonzepte zu schaffen: „Wir brauchen eine vereinfachte und beschleunigte Grundstücksvergabe sowie eine bundesweit einheitliche Typenbaugenehmigung. Das Motto muss lauten: Einmal genehmigt, vielfach gebaut – und das in unterschiedlicher, vielfältiger baulicher und optischer Ausgestaltung“, so Gedaschko. Nur so könne das serielle und modulare Bauen einen wirksamen Beitrag dazu leisten, die Zahl der Wohnungsfertigstellungen und damit das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in möglichst kurzer Zeit zu erhöhen.
Ein weiterer Grund für die mangelnden Fertigstellungen seien aber auch zunehmende Streitigkeiten im Planungsprozess, die den Neubau verzögern, so der GdW-Chef. „Bauherren haben es hier immer häufiger mit dem sogenannten Nimby-Trend zu tun. Nach dem Motto ‚not in my backyard‘ wollen Anrainer immer öfter Bauprojekte in der eigenen Nachbarschaft verhindern“, stellt Gedaschko fest. Für ein besseres Neubauklima seien zuallererst Bürgermeister und Stadträte massiv gefordert. Letztlich sollten künftig alle geplanten Gesetze auf ihre Folgen für die Kosten des Bauens und Wohnens geprüft werden. Nur wenn alle Maßnahmen zusammenwirken, liese sich das notwendige Tempo beim Wohnungsbau erreichen.

| Der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft weiter

Bundesweit gibt es immer weniger Sozialwohnungen. Waren es im Jahr 2002 noch rund 2,6 Millionen Wohnungen mit Preisbindung, verringerte sich die Zahl bis zum Jahr 2018 schätzungsweise auf nur noch rund 1,18 Mio. Wohnungen. Im Zeitraum 2017 bis 2020 werden nach Berechnungen der Förderstellen der Länder jedes Jahr rund 43.000 Mietwohnungen aus der sozialen Bindung fallen. Um dieses Abschmelzen umzukehren, reicht die bisherige Bautätigkeit im geförderten Wohnungsbau bei Weitem nicht aus.
Insgesamt wurden 2018 rund 27.040 neue Sozialwohnungen gebaut. „Die Zahl ist zwar ansteigend, dennoch ist dies angesichts des großen Wohnungsbedarfs als Tropfen auf den heißen Stein zu sehen. Es gibt dringenden Handlungsbedarf. Denn eigentlich müssten jährlich 80.000 neue Sozialwohnungen erstellt werden. Wir brauchen am Wohnungsmarkt einen Mix aus Sozialwohnungen und bezahlbaren Wohnungen für die Mittelschicht“, kommentierte Axel Gedaschko diese Entwicklung.

Aktuelle Zahlen des GdW bestätigen diesen Trend. Die Unternehmen im Verband bewirtschaften 63 Prozent der Sozialwohnungen in Deutschland. Im Jahr 2018 gab es bei den GdW-Unternehmen insgesamt nur noch 740.000 Wohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindung. Das sind rund 18.300 Wohnungen weniger als noch in 2017. Die etwa 7900 Wohnungen, die von GdW-Unternehmen im Jahr 2018 mit Mietpreis- oder Belegungsbindung, also als Sozialwohnungen, neu errichtet wurden, konnten ten damit das Abschmelzen des Sozialwohnungsbestandes nicht stoppen.
Das hat Gründe: Besonders in den Ballungsregionen ist es derzeit häufig nicht mehr möglich, den Bedarf an bezahlbaren Wohnungen für die Mittelschicht durch Neubau zu decken. GdW-Präsident Gedaschko begrüßte in diesem Zusammenhang die Grundgesetzänderung, die es dem Bund ermöglicht, die Länder weiterhin beim sozialen Wohnungsbau zu unterstützen. Für die Jahre 2020 und 2021 sind insgesamt 2 Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung vorgesehen. Das bedeutet 1 Milliarden Euro pro Jahr und damit allerdings auch eine Reduzierung um 500 Millionen Euro pro Jahr gegenüber der heutigen Summe. Um den wirklichen Bedarf an Sozialwohnungen decken zu können, wären bundesweit mindestens 5 Milliarden Euro – davon 2,5 Milliarden vom Bund und 2,5 Milliarden als Kofinanzierung durch die Länder – notwendig. „Es fehlt ein Masterplan Sozialer Wohnungsbau mit klarer Zielvorgabe und angemessen ausgestatteter Förderung“, bemängelt Gedaschko.

| Baukosten deutlich gestiegen

Der deutsche Wohnungsbau ist im internationalen Vergleich von hoher Qualität, aber teuer. Allein die Bauwerkskosten sind trotz vieler Bemühungen um Effizienzsteigerung in den Jahren 2000 bis 2018 um rund 65 Prozent gestiegen. Allein die Kostensteigerung durch Verordnungen zur Energieeinsparung (EnEV) betrug 16 Prozent seit dem Jahr 2002. Die Einsparungen aus verminderten Heizkosten können dies nur zum Teil gegenfinanzieren, zumal der betriebliche Aufwand für energetisch hocheffiziente Gebäude deutlich ansteigt. Mit dem derzeitigen Neubaustandard ist die Grenze der Wirtschaftlichkeit längst erreicht. Höhere Standards wie KfW 55 lassen sich ohne Förderung gar nicht mehr darstellen. In der Gesamtbetrachtung sind kaum noch energetische Fortschritte zu erzielen. Die Mehrkosten gehen 1:1 in eine höhere Miete und Betriebskosten ein. Eine Folge ist, dass kaum Wohnungen zu bezahlbaren Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau entstehen. Nur kaufkräftige Haushalte sind in der Lage, die wirtschaftlich notwendigen Mieten zu bezahlen beziehungsweise Eigentum zu erwerben.

Die Baupreise sind seit dem Jahr 2000 um 45 Prozent gestiegen. Allein die Rohbauarbeiten an Wohnbaugebäuden haben seit dem Jahr 2000 um 41 Prozent zugelegt. Den größten Schub erlebten die Preise jedoch beim technischen Ausbau der Gebäude. Hier zeigt der Pfeil im gleichen Zeitraum sogar um 146 Prozent nach oben. Auch die konstruktiven Ausbaukosten und die Baunebenkosten machen mit einem Anstieg von 72 Prozent und 67 Prozent beim Kostenwettrennen mit. Auffällig hier: Zum Jahreswechsel 2018/2019 hatten die Baupreise den höchsten Anstieg seit 10 Jahren vorzuweisen und die Dynamik ebbt seitdem nicht ab. Allein Maurerarbeiten sind jetzt um 6 Prozent teurer, Betonarbeiten kosten rund 5,8 Prozent und Erdarbeiten immerhin 7 Prozent mehr als im Vorjahr.

Auch bei den Ausbauarbeiten zeigt der Preispfeil im Februar mit einem Plus von 4,2 Prozent deutlich nach oben. Hier steigen besonders die Preise für Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+5,6 Prozent) sowie für Metallbauarbeiten (+4,6 Prozent) und Heiz- und Wassererwärmungsanlagen (+4 Prozent). Diese Preisanstiege hängen auch mit den deutlich spürbaren Kapazitätsengpässen im Handwerk zusammen. „Die Kapazitätsauslastung ist insgesamt höher als im Bauboom der Nachwendezeit“, so der GdW-Chef. Trotz eines leichten Rückgangs in den Jahren 2018/2019 durch den Aufbau neuer Kapazitäten in den Firmen liegt die Auslastung immer noch bei 80 Prozent und damit 7 Prozentpunkte höher als noch im Jahr 2013. „Es liegt auf der Hand, dass nach den Zeiten der Rezession im Bau die Firmen heute nur dann ihre Kapazitäten weiter aufstocken werden, wenn sie Rahmenbedingungen für einen langfristigen Bauboom haben“, so Gedaschko. Die Politik müsse also zentrale Anreize setzen, um diesen Ansprüchen gerecht zu werden. Gut wäre es, die lineare AfA endlich von 2 auf 3 Prozent zu erhöhen. Dies sei lange überfällig und würde einen besseren Effekt haben als eine kurzfristige Sonderabschreibung, die noch mehr Druck auf den stark ausgelasteten Markt aufbaut und damit zwangsläufig die Preise weiter treibe. Der Flaschenhals für das bezahlbare Bauen in Deutschland ist das Bauland. Hier zeigen sich gleich zwei ungünstige Entwicklungen für das bezahlbare Wohnen auf einmal: weniger und teurer.

Das Bauland in den Metropolen wird rar. So wurden im Jahr 2017 in A-Standorten (hierzu zählen die sieben größten Städte in Deutschland) 33 Prozent weniger Baulandgrundstücke verkauft als noch sechs Jahre zuvor. Aber auch in den B- und C-Standorten (kleine Städte mit angespannten oder sehr angespannten Wohnungsmärkten wie etwa Leipzig Freiburg, Karlsruhe oder Potsdam) kommen immer weniger bebaubare Grundstücke an den Markt. Hier sank die Zahl der Verkaufsfälle von Baugrundstücken bis 2017 auf 82 beziehungsweise 85 Prozent des Niveaus des Jahres 2011. Damit war ein Rückgang um 18 beziehungsweise 15 Prozent in den letzten sechs Jahren zu verzeichnen. Lediglich in den ausgeglichenen Märkten ist noch ausreichend Bauland vorhanden, allerdings wird auch hier die Entwicklung ab 2016 etwas enger.
Dazu kommt, dass das noch vorhandene Bauland in der Regel extrem teuer ist. Besonders an den A-Standorten haben sich die Preise im Vergleich zu 2011 fast verdoppelt und liegen im Durchschnitt bei 1120 Euro pro Quadratmeter. Auch die B-Standorte können sich diesen Preissteigerungen nicht entziehen. Hier zahlt man im Durchschnitt 500 Euro pro Quadratmeter für Bauland – aber auch hier bedeutet das einen Preissprung von über 100 Prozent verglichen mit den Preisen vor sechs Jahren.

| Wohnen in Deutschland wird teurer

„Die größten Preiserhöhungen für die Mieter sind in den letzten Jahren durch steigende Energiepreise, Stromkosten und Steuern entstanden. Diese drastische Teuerung gilt in ganz Deutschland und für alle Mieter“, erklärte Gedaschko. Die Nettokaltmieten sind bundesweit seit dem Jahr 2000 – ebenso wie die kalten Betriebskosten, zu denen Wasserversorgung, Müllabfuhr, Steuern und andere Dienstleistungen gehören – um 26 Prozent gestiegen. Dieser Anstieg liegt unterhalb der allgemeinen Teuerung, die in diesem Zeitraum 32 Prozent ausmachte. Größter Preistreiber bei den Wohnkosten seien aber weiterhin eindeutig die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um über 89 Prozent gestiegen. Nach einer Phase der spürbaren Entspannung bei den Energiepreisen in den Jahren 2014/2015 sind diese Preise seit Anfang 2016 wieder auf leichtem Wachstumskurs. Gas verteuerte sich über den gesamten Zeitraum von 2000 bis 2018 um 79 Prozent, Fernwärme um 90 Prozent und Flüssige Brennstoffe wie leichtes Heizöl sogar um 108 Prozent.

Die Stromkosten, die meistens direkt mit den Anbietern abgerechnet werden und daher kein Bestandteil der von den Wohnungsunternehmen umgelegten Betriebskosten sind, kletterten seit dem Jahr 2000 um 109 Prozent und trugen somit weit mehr zur Überteuerung des Wohnens bei als die Nettokaltmieten.
Die zuletzt leicht gesunkenen Energiepreise machen gleichzeitig ein großes Dilemma deutlich: Die von der Bundesregierung angenommenen Einspareffekte infolge umfassender energetischer Modernisierungen werden angesichts der geringeren Preise, beispielsweise für Gas und Heizöl, noch langsamer beziehungsweise gar nicht eintreten. „Energetische Modernisierungen sind auf solch hohem Niveau, wie sie mittlerweile in Deutschland vorgeschrieben sind, angesichts geringerer Energiepreise auch für die Mieter schlicht und ergreifend unwirtschaftlich“, erklärte Gedaschko. Dieses Dilemma erfasse auch immer mehr Wohnungsunternehmen. „Sie sollen und wollen modernisieren, sollen Klimaziele erreichen, wirtschaftlich arbeiten und die Mieten bei immensen Baukosten bezahlbar halten und dabei noch Millionen von Wohnungen bauen“, so der GdW-Chef. Dass das so nicht funktioniert, sei offensichtlich. „Die Bundesregierung muss hier dringend neue Ansätze finden, um die Energiewende im Gebäudebereich zu schaffen und für Vermieter und Mieter machbar zu gestalten: Gering investive Maßnahmen zur Unterstützung des Mieters beim Energiesparen und vor allem die dezentrale Energieerzeugung – CO2-arm und preiswert – sind die richtigen Antworten beim Klimaschutz im Gebäudebereich.“

| GdW-Mieten liegen unter dem Bundesdurchschnitt

Die Nettokaltmieten sind in den GdW-Unternehmen von 2017 auf 2018 um 8 Cent auf 5,72 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Deutschlandweit lagen die Bestandsmieten im Jahr 2018 nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bei durchschnittlich 6,39 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Damit liegen die Nettokaltmieten in den Beständen des Verbands 67 Cent unter dem Durchschnitt der bundesweiten Bestandsmieten. Letztere sind im Verlauf des Jahres 2018 um 1,6 Prozent beziehungsweise um 9 Cent pro Quadratmeter gestiegen. Aufgrund der moderaten Mietentwicklung wirkt das Wohnungsangebot der GdW-Unternehmen beruhigend auf das Mietniveau. So liegt das Mietenniveau bei den Verbands-Unternehmen gut 17 Prozent unter dem Mietspiegelniveau von bundesweit 6,92 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet: Bei einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern zahlten Mieterhaushalte in Wohnungen der GdW-Unternehmen somit 1008 Euro weniger im Jahr als der Durchschnitt aller Mieterhaushalte. Die Unterschiede nach Regionen und Wohnungssegmenten sind hier selbstverständlich sehr groß.

| Kalte Betriebskosten stabil – warme rückläufig

Die Betriebskosten haben sich bei den GdW-Unternehmen im Vergleich zu den Preissteigerungen bei den einzelnen Kostenarten kaum erhöht. Die Mieter mussten für die kalten Betriebskosten im Jahr 2018 durchschnittlich 1,54 Euro pro Quadratmeter vorauszahlen – und damit nur 1 Cent pro Quadratmeter mehr als im Vorjahr. Die Vorauszahlungen bei den warmen Betriebskosten sind von 2017 auf 2018 sogar erneut um 1 Cent gesunken und liegen jetzt bei 1,08 Euro pro Quadratmetr. Die GdW-Unternehmen haben große Anstrengungen in die weitere Professionalisierung des Betriebskostenmanagements gesteckt, zum Beispiel im Bereich der Müllentsorgung. In den vergangenen zehn Jahren haben die GdW-Unternehmen gut 33 Milliarden Euro in die Modernisierung ihrer Bestände investiert – also rund 9 Millionen Euro pro Tag.

| Neu- und Wiedervermietungs-mieten steigen

Die Mieten in Inseraten angebotener Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen haben in den letzten Jahren bundesweit erneut deutlich zugelegt – 2018 um 5,2 Prozent auf durchschnittlich 8,41 Euro pro Quadratmeter netto kalt. „Zwischen den Regionen gibt es große Unterschiede: In vielen peripheren ländlichen Kreisen liegt der Schnitt der Mietinserate bei unter 5,50 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt München ist dagegen mit 17,73 Euro pro Quadratmeter bundesweit Spitzenreiter bei den inserierten Mieten“, so Gedaschko. In den 13 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern mussten die Mieter bei Neueinzug für eine Wohnung durchschnittlich 70 Cent mehr für den Quadratmeter als noch im Vorjahr zahlen (+8,3 Prozent). Damit erreichten die inserierten Angebotsmieten in den größten Großstädten im Jahr 2018 ein Niveau von 11,20 Euro pro Quadratmeter – das ist deutlich mehr als der Durchschnitt in den übrigen Großstädten (7,96 Euro/qm) und den städtischen Kreisen (7,91 Euro/qm).

| Leerstandsquote bei ostdeutschen Wohnungsunternehmen steigt an

Die Leerstandsquote in den ostdeutschen Ländern ist von 2017 auf 2018 erstmals seit 18 Jahren wieder angestiegen. So liegt die Leerstandquote in den neuen Ländern (ohne Berlin) bei 8,3 Prozent und damit um 0,3 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Bei den GdW-Unternehmen in den ostdeutschen Bundesländern (ohne Berlin) standen Ende 2018 insgesamt 148.807 Wohnungen leer. Das sind rund 4500 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Das zeigt: Der Wohnungsknappheit in den Metropolräumen und Universitätsstädten stehen weiterhin die schrumpfenden Regionen mit ihren besonderen Herausforderungen gegenüber.

Für 2019 erwartet der Verband einen weiteren Anstieg der Leerstandsquote in den neuen Ländern von 8,3 Prozent auf 8,5 Prozent. Deutschland erlebt eine demografische Spaltung. Während zahlreiche Großstädte rasant wachsen und Wohnungen dort immer rarer und teurer werden, verlieren viele ländliche Regionen – in Ost-, aber auch in Westdeutschland – ungebremst Einwohner. „Um die demografische Spaltung Deutschlands, schrumpfende Einwohnerzahlen in ländlichen Räumen und den Verlust der regionalen Kultur zu verhindern, brauchen wir attraktive Städte – mit anderen Worten Ankerstädte – in den Regionen. Diese gilt es, strukturell zu stärken“, erläutert Gedaschko. Darunter sind diejenigen Städte zu verstehen, die ihre historische Funktion als zentraler Handels-, Kommunikations- und Begegnungsraum in den vergangenen Jahrzehnten erhalten und ausgebaut haben. „Das Leitbild der Polyzentralität muss konsequenter umgesetzt werden“, forderte der GdW-Präsident. „Wohnstandorte sind langfristig nur attraktiv, wenn die Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten, die medizinische Infrastruktur, kulturelle Einrichtungen und Bildungsangebote sowie eine gute Breitbandversorgung vorhanden sind.“ Dafür müssten Raumordnung und Regionalplanung neu ausgerichtet und gestärkt werden. „Wir brauchen Öffnungs- beziehungsweise Experimentierklauseln für den ländlichen Raum sowie geeignete flexible Förderstrukturen, um die Attraktivität der Regionen jenseits der Metropolen zu stärken und dadurch den Zuwanderungsdruck auf die Ballungszentren abzuschwächen“, so der GdW-Chef. Notwendig sei es dafür, die interkommunale Zusammenarbeit durch regionale Planungsverbünde unter Einbeziehung der Wohnungswirtschaft zu stärken. Nur so könne die Wohnungswirtschaft den zunehmenden Spagat zwischen Wohnungsknappheit in den Metropolregionen und Leerständen in den ländlichen Räumen bewältigen.
Angesichts der wieder steigenden Leerstände in Ostdeutschland ist auch Abriss in de mografisch schrumpfenden Regionen in den nächsten Jahren unverzichtbar. Die seit Jahren konstant gebliebene Abrisspauschale von 70 Euro pro Quadratmeter muss dringend angepasst werden. Aufgrund der gestiegenen Anforderungen ist mindestens die doppelte Summe notwendig.

Fotos: Rainer Sturm/Pixelio.de; Heike Hering/Pixelio.de; Gedaschko/GDW

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