„Mehr bauen“ mit leichten Akzentverschiebungen

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Dass in Deutschland zu wenig, zu teuer, oft am falschen Standort und im falschen Preissegment Wohnungen gebaut würden – die zentralen Thesen des Verbändebündnisses Wohnungsbau, erneut vorgetragen bei der Pressekonferenz zum 11. Wohnungsbautag 2019, klingen vertraut. Auch die meisten Forderungen zur Abhilfe erhebt das lockere Verbändebündnis aus Bau- und Wohnungswirtschaft einschließlich IG Bau plus Deutschem Mieterbund seit Jahren mit schöner Regelmäßigkeit. Dennoch konnte man bei der Veranstaltung in Berlin Akzentverschiebungen heraushören. Die Reizthemen Enteignung und Bauzwang kamen erst auf nachfrage von Journalisten zur Sprache.

Von links: Stefan Thurn (Präsident BDB); Frank Vierkötter (Vizepräsident BFW); Axel Gedaschko (Präsident GdW); Tobias Koch (Prognos AG); Robert Feiger (Bundesvorsitzender Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt IG Bau); Lukas Siebenkotten (Direktor DMB), Dr. Hannes Zapf (Vorsitzender DGfM); Reinhard Quast (Präsident ZDB)

Tobias Koch (Prognos) hatte erneut die traditionelle Studie zum Wohnungsbau-Tag verfasst. Die vielleicht wichtigste Kennziffer in seinem Vortrag war „55 Prozent“, nämlich das von Koch als Zielerreichungsgrad bezeichnete Verhältnis von 32.800 im Jahr 2017 in Deutschland fertiggestellten bezahlbaren Mietwohnungen (ohne Sozialwohnungen) zu den 60.000 Wohnungen, die nach Einschätzung des Verbändebündnisses eigentlich nötig wären, um mittelfristig den Bedarf in diesem Segment zu decken. Der Bedarf beruht auf diversen Sätzungen und Annahmen. Dennoch ist gerade dessen Zielerreichungsgrad eher als der der Gesamtzahl von 260.000 Wohnungen (285.000 minus 25.000 Abgänge) aussagekräftig. Es sei, sagte Koch, „das Dämpfende von den Preisen dieses Segments eigentlich (…) untergewichtet“ – nämlich untergewichtet gegenüber (teuren) Wohnungen in Einfamilienhäusern. Immerhin hat der Prognos-Mann bei Mehrfamilienhäusern eine Verdoppelung der Fertigstellungen zwischen 2011 und 2017 (dem letzten datenverfügbaren Jahr) festgestellt – von 61.200 auf 122.800.

| Bauwirtschaft fast wieder auf den Stand von 2001 hochgefahren

Koch skizzierte auch die zeitliche Entwicklung im Überblick. Nach rund einer Million Beschäftigten im Bauhauptgewerbe im Jahr 2001 und dem Tiefpunkt im Jahr 2009 (740.000) habe es einen „Wachstumstrend und -prozess mit einer Zuwanderung von fast drei Millionen Einwohnern nach Deutschland“ gegeben. Die Wirtschaft habe die Kapazitäten hochgefahren, und „wir kommen jetzt fast bei 900.000 Beschäftigten in der Bauwirtschaft wieder raus.“ Tobias Koch stellte eine Modellrechnung vor, der ein Objekt mit 24 Wohneinheiten bei einer Geschossflächenzahl von 2,0 zugrunde liegt. Wenn der Anstieg der Bodenpreise in die Rechnung eingeht, gebe es „ganz schnell einen Preisauftrieb von einem bis sogar vier Euro“ bei der Kaltmiete. Und: Würde man die Geschossflächenzahl auf 1,0 reduzieren, hätte das in der Modellrechnung für die Nettokaltmiete die Folge, „dass in München nicht mehr für 13,50 Euro angeboten werden kann, sondern wir einen Anstieg auf 18 Euro haben.“

| Bauland ist der Flaschenhals

So oder so: Der eigentliche Flaschenhals für jeden Wohnungsneubau ist nach dem Direktor des Deutschen Mieterbunds Lukas Siebenkotten das Bauland. Ob ein Bauzwang oder Baugebot für baureife Brachen, wie in Tübingen von Oberbürgermeister Boris Palmer angekündigt, helfen würde? „Ich will mich der Bewertung enthalten“, sagte der Mieterbund-Direktor, stimmte dann aber indirekt eher zu. Frank Vierkötter vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen erkannte zwar das Problem der Spekulation auf einen höheren Grundstückspreis an: „Das erleben wir natürlich immer wieder, auch mit privaten Verkäufern, dass die sagen, ich warte mal ab, vielleicht ist es ja nächstes Jahr auch fünf Prozent mehr wert.“ Andererseits: „Wollen sie eine 80-jährige Frau, die baureifes Land hat, zwingen zu bauen? Nein, die können sie nicht zwingen.“

Axel Gedaschko wiederum, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), befürwortete ein Anwenden des Instruments Baugebot. Das Problem aus seiner Sicht: dass es „tatsächlich auch viele Verwaltungen gibt, die das überhaupt nicht mehr beherrschen.“ Zum Thema Enteignung sagte er: „Wenn wir erreichen wollen, dass investiert wird in ein Gut, das sich nur über 50 Jahre rechnet, und dann wird in dieser Situation über Enteignungen fabuliert, dann verstört das extrem.“

Alexander Morhart
www.wohnungsbautag.de
Foto: Rainer Sturm/pixelio.de; Alexander Morhart

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