Beim Heizungstausch im Mehrfamilienhaus müssen Eigentümer Förderung, Mietrecht und technische Planung zusammen betrachten. Das seit Ende Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz eröffnet mehr Wahlmöglichkeiten. Die bisherige einheitliche 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien entfällt. Eine wirtschaftlich belastbare Investition erfordert dennoch den Blick auf langfristige Kosten und Pflichten.
KfW Förderung richtig zuordnen
Für Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und andere juristische Personen ist bei bestehenden Wohngebäuden regelmäßig das KfW-Programm 459 relevant. Der Zuschuss beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Für private Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften kommt grundsätzlich Programm 458 infrage. Maßgeblich ist die Antragstellerstruktur, nicht die Zahl der Wohnungen.
Die Kostenobergrenzen liegen derzeit bei 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste und jeweils 8.000 Euro ab der siebten Einheit. Für zehn Wohnungen ergibt das höchstens 135.000 Euro förderfähige Kosten und im Programm 459 bis zu 40.500 Euro Zuschuss. Darüber hinausgehende Ausgaben bleiben unbezuschusst.
Antrag vor Beginn der Arbeiten
Vor dem Antrag sind die Bestätigung zum Antrag und ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag erforderlich. Der Vertrag muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung hinsichtlich der Förderzusage enthalten. Ein uneingeschränkt bindender Auftrag kann als förderschädlicher Vorhabenbeginn gelten. Auch die Arbeiten vor Ort dürfen nicht vor Antragstellung beginnen.
Förderung ist keine Umlagegarantie
Mietrechtlich sind Zuschüsse und Erhaltungsanteile von den umlagefähigen Kosten abzuziehen. Zudem enthält § 559f BGB eine besondere Vorgabe für Wärmepumpen: Für die volle Berücksichtigung der Kosten muss grundsätzlich eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen werden. Das Gesetz nennt Ausnahmen, etwa für bestimmte neuere Gebäude oder Anlagen mit höchstens 55 Grad Vorlauftemperatur bei Norm-Außentemperatur. Fehlt der erforderliche Nachweis, darf nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten zugrunde gelegt werden.
Auch Modernisierungsankündigung, Härteeinwände und die einschlägigen Kappungsgrenzen gehören in die Prüfung. Die technische Planung sollte deshalb frühzeitig mit der mietrechtlichen Bewertung verzahnt werden.
Vor der Beauftragung sind außerdem Wärmeplanung, Heizlast, Schallschutz und elektrische Anschlussleistung zu klären. Messkonzept, Verbrauchsabrechnung und spätere Betriebsprüfungen gehören ebenfalls zum Projekt. Erst diese Gesamtsicht macht den Heizungstausch kalkulierbar.
