Den Wohnungsbestand durch Sanierungen und Modernisierungen intakt und zeitgemäß zu halten, gehört zu den Pflichten jedes Eigentümers. Es garantiert den Werterhalt der immobilien, fördert die Mieterzufriedenheit und senkt den Verwaltungsaufwand. Zeitgemäße Isolierung senkt zusätzlich den Energiebedarf und damit die Nebenkosten.doch unübersichtliche Kosten und der hohe Arbeits- und Organisationsaufwand lassen das Thema häufig auf die lange Bank wandern. Dank detaillierter Planung, Inanspruchnahme staatlicher Förderung sowie der Nutzung von Synergieeffekten lassen sich die Kostenkalkulieren und kontrollieren. So wird das volle Potenzial von Bestandsmodernisierungen erschlossen. Im Zuge weiterer Modernisierungsmaßnahmen bietet vor allem der Ausbau von Dachgeschossen die Chance, neuen, hochwertigen Wohnraum zu schaffen und den Wert von Immobilien signifikant zusteigern.
Laut der Bundeszentrale für politische Bildung wurden 56 Prozent der Wohnungen in Deutschland zwischen 1949 und 1990 gebaut, weitere 24 Prozent bereits zuvor (Stand 2011). Im Umkehrschluss bedeutet das, dass 80 Prozent der deutschen Wohnungen viele Jahrzehnte alt sind.
Damit stammen sie aus einer Zeit, in der die Menschen von unseren modernen Lebensstandards, ökologischen Ansprüchen und technischen Möglichkeiten nicht zu träumen gewagt hätten.
Und das sieht man ihnen häufig an: Viele Wohnimmobilien leiden an veralteter Ausstattung, einem verbesserungswürdigen Allgemeinzustand und schlechter Energieeffizienz. Das sorgt für hohe Nebenkosten, Diskussionen und Konflikte mit den Mietern und langfristig niedrigere Mieteinnahmen. Dazu kommt ein deutlich erhöhter Verwaltungsaufwand durch Mieterwechsel, Reklamationen, Reparaturen und Kommunikation. Die ständig steigenden Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) setzen Wohnungsunternehmenebenfalls unter Handlungsdruck.
| Bestandsmodernisierung ist die Lösung
Die Lösung für all diese Probleme liegt auf der Hand: Um alte Wohnungen und Häuser für Mieter attraktiv zu machen und ihre Energieeffizienz auf ein genügendes Niveau zuheben, müssen sie grundlegend saniert und modernisiert werden. Doch viele Eigentümer und Verwalter scheuen den damit verbundenen Aufwand und befürchten hohe und schwer kalkulierbare Kosten. Und sowohl die Sanierung im laufenden Betrieb als auch sanierungsbedingter Leerstand sind mit Nachteilen verbunden. Dabei sind konsequente Wartung und regelmäßige Investitionen fest mit einer nachhaltigen Unternehmensstrategie verbunden, die auch zukünftig erfolgreiches Wirtschaften garantiert. Modernisieren lohnt sich, denn es steigert den Wert einer Immobilie und garantiert ihren langfristigen Werterhalt. Wird es überlängere Zeit vernachlässigt, sind Sanierungsstau und entwertete Bausubstanz die sichere Konsequenz.
| Staatliche Zugeständnisse
Um die Kosten handhabbar zu halten, bietet der Gesetzgeber zusätzliche Unterstützung. Laut Paragraf 559 Bürgerliches Gesetzbuch dürfen Vermieter Teile der Kosten einer abgeschlossenen Modernisierung im Rahmen einer Modernisierungsumlage, einer Sonderform der Mieterhöhung, auf die Miete umlegen. Dafür müssen sie die geplanten Maßnahmen inklusive Beginn, Dauer, Umfang und zu erwartender Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn bei den Mietern ankündigen. Bedingung ist außerdem, dass die Modernisierung den Wohnwert erhöht oder eine Energieeinsparung bewirkt.
Eine Obergrenze ist ebenfalls festgelegt: Die Jahresnettomiete darf derzeit um maximal 11 Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen steigen. Allein dadurch können die ursprünglichen Investitionen bereits im zehnten Jahr amortisiert sein. Zusätzlich stehen staatliche Fördermittel bereit. So unterstützt beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wohnungswirtschaftliche Unternehmen bei der energetischen Sanierung ihres Bestands durch reduzierte Zinssätze und zusätzliche Tilgungszuschüsse. Der Umfang der Unterstützung hängt von der angestrebten Energieeffizienz ab, die die KfW durch den KfW-Effizienzhaus-Standard kategorisiert hat. Um im Einzelfall das Maximum an Fördermitteln für die Bestandsmodernisierung zu gewinnen, ist es stets ratsam, fachlichen Ratschlag einzuholen.
Den kompletten Artikel zu Modernisierung von Bestandswohnung lesen Sie im Modernisierungsmagazin 7-8/2018!
