Gewusst wie: Die richtige Einladung zur Eigentümerversammlung in Pandemiezeiten

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Was war passiert? Im Fall, der vom Landgericht (LG) Frankfurt am Main kurz vor Weihnachten 2020 entschieden wurde, sucht eine Wohnungseigentümerin um Eilrechtsschutz nach: Sie will die Aussetzung eines im Hauptsacheverfahren angefochtenen Beschlusses über die Fassadensanierung der Wohnanlage erreichen. Dies deshalb, weil sie meint, dem Internet Angaben zur Gesundheitsverträglichkeit der für den Fassadenanstrich zum Einsatz kommenden Farbe entnehmen zu können, wonach diese gesundheitsschädlich sein soll. Der Verwalter lud die (nur) elf Wohnungseigentümer zur entsprechenden Eigentümerversammlung mit einem Schreiben von Anfang Juli 2020 folgenden Inhalts:

„Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei dieser Versammlung beschränkt werden (zehn Personen inklusive Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. … Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann.“

Aus diesem Text folgerte das zunächst mit dem Eilrechtsschutzantrag befasste Amtsgericht (AG) Kassel, dass die Einladung im Ergebnis auf eine „Ausladung“ von zumindest zwei Wohnungseigentümern hinauslaufe, weshalb infolge eines Verstoßes gegen das kardinale Teilnahmerecht der Wohnungseigentümer an der Versammlung von Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse auszugehen sei. Die Meinung des Gerichts: Nicht so das LG Frankfurt am Main: Das LG ändert die Entscheidung des AG Kassel ab und weist den Antrag zurück. Ausgangspunkt seiner Überlegungen ist, dass auch in Pandemiezeiten mit entsprechend hoheitlich verfügten Abstands- und Hygienebedingungen ein ganz grundsätzlicher Anspruch auf persönliche Versammlungsteilnahme besteht. Auch braucht der Verwalter, wie in pandemiefreier Zeit sonst auch, keine derart dimensionierten Räumlichkeiten für die abzuhaltende Versammlung anzumieten, dass theoretisch sämtliche Wohnungseigentümer darin angemessen beziehungsweise unter Einhaltung der Infektionsschutzregeln Platz finden. Vielmehr darf er sich insoweit von Durchschnittswerten zur üblichen Teilnehmerzahl leiten lassen. Den Vorbehalt, die Versammlung nicht durchzuführen, wenn sie aus Platzgründen wider Erwarten förmlich „aus den Nähten platzt“, qualifiziert das LG keineswegs als „Ausladung“, sondern als zulässigen Hinweis auf das Absageermessen des zur Versammlung Ladenden.

Was schließlich die beschlossene Sanierung selbst anbetrifft, sieht das LG das „Vollzugsinteresse“ grundsätzlich als privilegiert an: Das sei nun einmal Gesetzes Wille, wie zwanglos aus Paragraf 23 Absatz 4 Satz 2 WEG – in der Wohnungseigentumsmodernisierung zum 1. Dezember 2020 unverändert geblieben – folgt. Dass ein Fassadenanstrich nicht ohne Weiteres rückgängig gemacht werden kann, könne unter dem verfassungsrechtlichen Gebot des Eigentumsschutzes aber nur ausnahmsweise ein anderes Ergebnis tragen, wenn in der Hauptsache stichhaltige Gründe eine gute Erfolgsaussicht ankündigten. Die vorgetragenen Informationen zu den angeblichen Gesundheitsgefahren der für einen Fassadenanstrich zugelassenen Farbe (mit Algenschutz) hielt das Gericht für nicht hinreichend überzeugend.

Ratschlag für den Verwalter: Die Entscheidung zeigt, wie zu Eigentümerversammlungen auch in Corona-Zeiten eingeladen werden kann. Welche Einladung aber mit Hinweisen der Art arbeitet „Bitte erscheinen Sie nicht persönlich“ oder „Das Verwalterbüro ist für Publikumsverkehr geschlossen“, worin die „Vollmachten-Versammlung“ des Verwalters mit sich allein stattfinden soll, lässt einen Rückschluss auf eine „Ausladung“ der Wohnungseigentümer von einer persönlichen Teilnahme naheliegend erscheinen. Ob der Verwalter gleichviel seine Bürotür geöffnet hätte, wenn jemand persönlich erschienen wäre, ist insofern irrelevant, weil sich darauf kein (vernunftbegabter) Wohnungseigentümer einrichten konnte.

Dokumentation: LG Frankfurt am Main,
Urteil vom 17. Dezember 2020 (2-13 S
108/20), Entscheidungsabdruck in NZM,
Heft 1-2 vom 14. Januar 2021.

Quelle

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