Hausverteilanlage am Leistungslimit

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Längst beschränkt sich die Medienversorgung nicht allein auf TV-Signale, die entweder via Kabel oder Satellit ins haus kommen. Um den Bewohnern Breitbandinternet bieten zu können, müssen viele Wohnanlagen modernisiert werden. In unserem Beitrag betrachten wir das Thema von mehreren Seiten.

Die Frage nach der Medienversorgung in Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern geht längst über den reinen TV-Empfang per Satellit oder Kabel hinaus. Das zunehmend wichtigere Kriterium ist die Bandbreite des Internetanschlusses. Bereits 2013 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil entschieden, dass der Zugang zum Internet zur materiellen Grundlage der Lebensführung gehört. Allerdings, so die Richter, gebe es keinen gesetzlichen Anspruch auf schnelles Internet. Doch angesichts der gesellschaftlichen Entwicklung könnte diese Einschränkung auch bald fallen. Der Grund dafür liegt in den zunehmend flexibleren Arbeits- und Lebensumständen.

Der Trend zur Selbstbestimmung bei Arbeitszeit und -ort hat im vergangenen Jahr noch einmal stark zugenommen. In Deutschland wollen Arbeitnehmer vor allem im Home-Office arbeiten (39 Prozent). Das zeigt die Studie Global Candidate Preferences des Personaldienstleisters Manpower Group Solutions. Deshalb ist damit zu rechnen, dass Arbeitnehmer zunehmend von zuhause aus arbeiten. Angesichts des wachsenden Bandbreitenbedarfs und paralleler Mediennutzung erwarten Eigentümer und Mieter zu Hause eine leistungsstarke Medienversorgung mit schnellem Internet und störungsfreiem Fernseh- und Rundfunkempfang.
Diese Entwicklung kann je nach lokaler Verfügbarkeit des Internets und Struktur der Eigentümergemeinschaft Hausverwalter vor große Probleme stellen. Dies gilt vor allem dann, wenn es sich um Regionen mit ausgeglichenem Wohnungsmarkt handelt und die Ansprüche von Mietern und Eigentümern steigen. Hinzu kommt, dass sich in vielen Mehrfamilienhäusern ein Wildwuchs an Verkabelungen im Gemeinschaftseigentum findet, weil die Bewohner unterschiedliche Anbieter für TV, Telefon und Internet nutzen.

| Der Markt

Die Zahl der Gesamt-TV-Haushalte in Deutschland bleibt mit 38,7 Millionen konstant. Satellit und Kabel liegen in Deutschland bei den Empfangswegen für TV Kopf an Kopf. 17,5 Millionen davon empfangen Fernsehprogramm via Satellit, und 17,5 Millionen per Kabel. 78 Prozent der TV-Haushalte in Deutschland konsumieren TV-Programm in HD-Qualität. Der deutsche Breitband-Markt ist geprägt durch einen harten Wettbewerb der Provider. Mit dem Aufstieg der Kabel-Internet-Anbieter in den letzten Jahren hat sich der Kampf um Kunden weiter verschärft. Doch der Kampf um die Kunden findet in erster Linie in den Städten statt, wo neue Technologien es den Anbietern ermöglichen, immer schnellere Internetverbindungen bereitzustellen. Um den kostspieligen Breitband-Ausbau in der Fläche, also auf dem Land, ringen Politik und Wirtschaft noch immer.
Bei den Breitbandfestnetzanschlüssen beherrschen vier Anbieter den Markt. Unangefochtener Platzhirsch ist die Telekom (13,4 Millionen), gefolgt von Vodafone (6,7 Millionen), 1&1 (4,4 Millionen) und Unitymedia (3,5 Millionen). Die Märkte für Festnetz-Telekommunikation, Mobilfunk, Kabel und Breitband wachsen immer stärker zusammen. Das zeigt sich auch in der weiteren Konsolidierung im Kabel-Markt. Im Oktober 2018 meldete der britische Mobilfunkkonzern Vodafone die Fusion mit dem Kabelnetzbetreiber Unitymedia.

Wenn die Fusion genehmigt wird, hätte Vodafone plötzlich einen Marktanteil von mehr als 30 Prozent. Der Abstand zur Telekom würde dadurch auf etwas mehr als 9 Prozent schrumpfen. Zurzeit prüft die EU-Kommission, unter welchen Auflagen sie den Deal erlaubt. Die Wettbewerbshüter wollen sich nicht grundsätzlich gegen die Übernahme stellen, verlangen aber Nachbesserungen. Das geht aus dem sogenannten Statement of Objections hervor, das die Kommission Anfang April an die betroffenen Unternehmen geschickt hat. Die Briten erwarten eine finale Freigabe in den nächsten Wochen.

Beide Anbieter haben sich die Kabelnetze in fast ganz Deutschland regional aufgeteilt. Unitymedia ist in Hessen, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen aktiv, Vodafone ist mit seinem TV-Kabel in den übrigen 13 Bundesländern vertreten. Vodafone würde damit künftig mehr als zwei Drittel aller Haushalte in der Bundesrepublik mit Kabel-TV versorgen. Bereits 2014 hatte Vodafone den Netzanbieter Kabel Deutschland übernommen.

| Die Technik

Deutschland ist Technikland. Das ist zumindest noch immer die vorherrschende Meinung. Doch beim Netzausbau sagen alle Statistiken etwas anderes. Deutschland steht mit seinem Glasfaserausbau im europäischen Vergleich trotz steigender Nachfrage nach höheren Bandbreiten im hinteren Drittel. Deshalb greifen Eigentümergemeinschaften zunehmend zur Selbsthilfe und statten im Zuge einer Modernisierung das Gebäude bis in jede Wohnung (FTTH, fibre to the home) mit Glasfaserkabeln für die Medienversorgung aus. Die großen Kabelnetzbetreiber, alternative Netzbetreiber und Stadtwerke verlegen die Glasfaserkabel bis in die Häuser.

Wohnungsunternehmen planen immer öfter eigene Glasfaser-Lösungen, die auch ganze Quartiere miteinander verbinden. Ein FTTH-Ausbau kommt – planerisch geprüft – meist ohne aktive Technik bis zum Teilnehmer aus. Bis in jede Wohnung sollten mindestens vier Fasern verlegt werden und dort in einem Multimediaverteiler enden. In den Multimediaverteiler gehören alle Komponenten, die zur Verteilung von Signalen und Diensten innerhalb der Wohnung nötig sind. Der Platz sollte so bemessen sein, dass auch ein Modem montiert werden kann, mit dem die IP- und Telefonverteilung sowie das WLAN sichergestellt werden kann. Die Zuführungen zu den weiteren Dosen in den Wohnungen können im Neubau unter Putz oder in Leerrohren erfolgen, bei der Modernisierung im Bestand in den Sockelleisten. Damit nicht an jeder Dose eine optisch-elektronische Wandlung erfolgen muss, können auch CAT7-Koaxialkabel mit einer Bandbreite von 1000 Megahertz verlegt werden. Auf diese Weise sichert man die Zukunftsfähigkeit des Hausnetzes und kann die Kosten der Modernisierung deckeln. Empfohlen werden Dosen mit flexiblen Einsätzen, die den Bedingungen vor Ort angepasst werden. Diese Anschlussdosen lassen sich auch mit Koaxialkabeln verbunden und enden in sogenannten RJ45-Anschlüssen. Damit können sowohl CAT7- als auch Glasfaserkabel in einer Dose angeschlossen werden.

Dann ist eine zukunftsfähige Medienversorgung mit High-Speed Internet und hochauflösendem Kabelfernsehen möglich. Bei einer solchen Gebäudeausrüstung steht immer genügend Bandbreite zur Verfügung, auch wenn mehrere Bewohner gleichzeitig im Homeoffice arbeiten. Weil das flächendeckende Netz der großen Netzanbieter in vielen Gebieten Glasfaser- und Koaxial-Technologien kombiniert, können Hausverwaltungen ihre Wohnungsbestände auch in manchen ländlichen Gebieten mit schnellem Internet ausstatten. Die grundsätzliche Verfügbarkeit sollte jedoch vor der Modernisierung mit dem Netzbetreiber geklärt werden. In Gebieten, in denen heute schon bis zu 400 Mbit/s im Download möglich sind, werden in den nächsten Jahren Bandbreiten von bis zu 10 Gbit/s verfügbar sein.

| Breitbandtechnik macht Gebäude smart

Das Coax-Glasfaser-Kabelnetz kann auch für die Gebäudetechnik genutzt werden. Über die mit dem Internet verknüpfte Hausverteilanlage kann zum Beispiel der Stand von Öl- oder Wassertanks aus der Ferne abgelesen werden. Die digital erfassten Verbrauchsdaten ermöglichen präzise Verbrauchsprognosen. Weitere praktische Dienste, wie Zustandsmeldungen der Gebäudetechnik, ein digitaler Infokasten im Hausflur oder digitale Schließsysteme, sind so denkbar.

| Tücken der Beschlussfindung

Schwierig kann es für Verwalter werden, wenn die Hausverteilanlage an ihr Leistungslimit gelangt ist und sie modernisiert oder modernisierend instandgesetzt werden muss. Wenn die Anlage noch funktionsfähig ist, sie aber auf den aktuellen Stand der Technik gebracht werden soll, handelt es sich um eine Modernisierung. Ist die Anlage jedoch nicht mehr funktionsfähig und wird bei der Gelegenheit an den Stand der Technik angepasst, ist es eine modernisierende Instandsetzung. Vor solchen Maßnahmen muss der Verwalter einen entsprechenden Beschluss herbeiführen. Die Verbände bieten hierzu einige Vorlagen mit Textbausteinen für die Einladung zur Eigentümerversammlung, den Beschlusstext für das Protokoll und Checklisten für die Bestandsaufnahme der Hausverkabelung an. Für die Maßnahmen selbst findet Paragraf 22 Absatz 2 WEG Anwendung. Beschlüsse über eine interessengerechte Kostenverteilung werden in Paragraf 16 Absatz 3 und 4 geregelt.

| Gemeinschafts- oder Sondereigentum?

Grundsätzlich ist für die Zustimmungspflicht der Miteigentümer bei baulichen Maßnahmen ausschlaggebend, in welchem Eigentum die Telefonleitungen stehen. Bis zum ersten Hausschaltkasten sind die Telefonleitungen Eigentum des Telekommunikationsanbieters. Danach können sie je nach Teilungserklärung Gemeinschafts- oder Sondereigentum sein. Wenn solch eine Vereinbarung fehlt, versucht man mit einer Prüfung zu ermitteln, wem die Anlage der Telefonleitungen dient. Leitungen, die mehrere Wohneinheiten versorgen, sind Gemeinschaftseigentum. Erst ab der Abzweigung zur nutzenden Wohneinheit befindet es sich im Sondereigentum.

Wenn das Kabel aber ausschließlich einer Wohneinheit dient, kann man wegen der ausschließlichen Nutzung von einem Sondereigentum ausgehen. Dann wären Maßnahmen zur Instandsetzung, Instandhaltung oder Modernisierung auch ohne Zustimmung nach Paragraf 14 WEG durchführbar, solange andere Miteigentümer nicht beeinträchtigt werden. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Lehrrohre bereits verlegt sind und nur die Verteiler im Treppenhaus geöffnet werden müssen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich zur Zustimmung verpflichtet, weil das Errichten einer Telekommunikationsanlage für einzelne Wohneinheiten dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Zustimmung und Duldung sind daher einklagbar. Darauf verlassen sollte man sich jedoch lieber nicht, weil die Umsetzung ohne Zustimmung der übrigen Gemeinschaft das Klima unter den Eigentümern schnell vergiften kann. Im Zweifel gilt deshalb: per Umlaufbeschluss die Zustimmung zur baulichen Veränderung auf Kosten des alleinigen Nutzers einholen.

Dazu sollte der betroffene Eigentümer der Gemeinschaft in einem Schreiben vorher mitteilen, welche Maßnahmen er warum umsetzen will, was das für die Miteigentümer bedeutet, und dass er alleine für die Kosten der Maßnahmen aufkommt (vergleiche Paragraf 21 Absatz 6 WEG). Übrigens ist der Austausch eines Verstärkermoduls einer Kabelempfangsanlage auch dann keine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, wenn die Kabelempfangsanlage lediglich von einem Wohnungseigentümer genutzt wird (AG Recklinghausen, AZ: 90 C 74/15). Immobilienverwalter sind gut beraten, frühzeitig alle Eigentümer mit ins Boot zu holen, wenn es um die Modernisierung der Verteilanlage im Haus geht.

 

Aktuelle Entscheidung zur Medienversorgung

Ende 2018 musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden, ob Instandhaltung und Reparatur eines Telefonanschlusses Aufgabe des Vermieters sind.

Der Vermieter und die Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung haben über die Reparatur einer Telefonleitung gestritten. Seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 2011 verfügt die Wohnung über einen Telefonanschluss. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Keller zur Wohnung.
Seit 2015 ist die Telefonleitung defekt, so dass die Mieterin über diese Leitung nicht mehr telefonieren und das Internet nutzen kann. Sie forderte den Vermieter vergeblich auf, die Leitung zwischen dem Hausanschluss und ihrer Wohnung instand zu setzen.

Vermieter muss Telefonleitung reparieren

Der Vermieter muss die Telefonleitung instand setzen. Dieser Anspruch der Mieterin ergibt sich aus Paragraf 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Danach muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
Wenn die Parteien nicht ausdrücklich vereinbart haben, wie weit die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung reicht, kommt es auf die Umstände im Einzelfall, die beabsichtigte Nutzung und die Verkehrsanschauung an. Danach kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Ob ein funktionierender Telefonanschluss auch ohne Vereinbarung schon unter dem Gesichtspunkt zeitgemäßen Wohnens geschuldet ist, bleibt offen. Wenn eine Wohnung wie in diesem Fall mit einer sichtbaren Telefondose ausgestattet ist, umfasst der vertragsmäßige Zustand auch einen funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehört die Möglichkeit für den Mieter, den Anschluss nach Abschluss eines Vertrags mit einem Telefonanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, ohne erst noch Verkabelungsarbeiten durchführen zu müssen. Der Vermieter muss die Leitung in diesem Fall nicht nur dem Mieter überlassen, sondern diese auch in einem vertragsgemäßen Zustand halten beziehungsweise bei einem Defekt wieder herstellen. Dem Vermieter obliegt nicht lediglich die Pflicht, eine Instandsetzung durch den Mieter zu dulden.

Für die Instandhaltungspflicht des Vermieters kommt es auch nicht darauf an, ob und wenn ja welche Ansprüche dem Mieter gegen den Telefonanbieter zustehen. Ebenso ist unerheblich, dass die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liegt. Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters beschränkt sich nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterliegen (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 17/18).

Jörg Bleyhl
Fotos/Grafiken: Unitymedia

Quelle

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